Záruční povinnosti developera po předání domu. Záruční pouzdro. Jak donutit developera k odstranění všech závad na novostavbě Developer vady neodstraňuje, co dělat

Akcionář, který si počkal na šťastný okamžik převodu bytu, upadá do stavu mírné euforie a často dělá chyby, které musí zaplatit z vlastní kapsy. BN připravilo tipy, jak přimět vývojáře k odstranění všech nedostatků.

Převod společného stavebního projektu začíná doručením akcionáře oznámení o doručení domu, které je developerem zasláno poštou ve lhůtě uvedené v DDU od okamžiku obdržení povolení k umístění objektu. do provozu. V oznámení je zpravidla uvedena doba, kdy se máte dostavit na prohlídku dokončeného bytu (podle pravidel některých společností se musíte nejprve zastavit na úřadě pro kontrolní list).

Někdy při prohlídce prostředí vytvořené zástupci některých stavebních firem neprospívá podrobnému studiu kvality objektu. Klient může být uspěchaný, ujištěn, že nedostatky, kterých si všiml, jsou nedůležité nebo budou brzy odstraněny. Tento „psychický útok“ je třeba ignorovat a pečlivě si prohlédnout byt a zkontrolovat popis připojený k DDU.

Musíte pochopit, že některé nedostatky se projeví až při provozu nemovitosti. Například při pronájmu bytu v létě nelze odhadnout, zda radiátory dobře topí. Někteří stavebníci neradi ukazují objekty v deštivých dnech, aby investora nerozrušili pohledem na zatékající lodžie a okenní rámy.

Ale většinu vad lze snadno odhalit okem. Zkontrolujeme tedy: zda fungují zásuvky a vodovodní baterie, jak jsou instalovány dveře a okna, zda se správně zavírají, zda jsou v kuchyni a koupelně větrací otvory. Soudě podle online fór někteří stavitelé zapomínají na takové „maličkosti“, jako je ventilace, takže stojí za to se ujistit, že to funguje. Dále je nutné zkontrolovat rovnost stěn, podlah, stropů, spoje potrubí a radiátorů, nepřítomnost trhlin v nosných konstrukcích a stropech, připojení k elektrickému panelu a funkčnost elektroměru.

Pokud jsou nedostatky opravdu drobné a stavitelé jsou dostatečně efektivní, pak lze všechny připomínky odstranit přímo za přítomnosti klienta. Poté akcionář podepíše kontrolní list a poté do týdne - potvrzení o přijetí v kanceláři společnosti.

V opačném případě musí být celý seznam nedostatků uveden v kontrolním listu nebo ve speciálně zpracovaném protokolu (tyto postupy se v různých společnostech liší). Může vám být nabídnuto převzetí předmětu výměnou za záruční list s příslibem odstranění všech závad. Zkušenosti ukazují, že se to nevyplatí dělat. V opačném případě budete muset v lepším případě opakovaně volat stavebníky a domáhat se splnění závazků, v horším případě se o to budete muset domáhat soudní cestou nebo provést opravu sami.

Stavební firmy se pokud možno vyhýbají přísným lhůtám – DDU zpravidla uvádí, že nedostatky zjištěné při převodu bytu budou odstraněny „v přiměřené době“. Lhůta se sjednává přímo při zjištění závad a dokládá se. Pokud jste stále netrvali na svém stanovisku a obdrželi jste písemný příslib odstranění nedostatků do dvou až čtyř týdnů, budete muset počkat na konec této „přiměřené lhůty“.

Pokud jste po prohlídce svého budoucího bydlení zklamáni kvalitou a chápete, že „válce“ se stavební firmou se nelze vyhnout, přejděte do režimu vojenské akce. Všechny kontakty s „nepřítelem“ musí být přísně zdokumentovány a dokumenty musí být uchovány pro případ soudu.

Například akty se seznamem závad by neměly být vyhotoveny ve dvou, ale ve třech vyhotoveních: jedno by mělo být ponecháno u zástupce společnosti na staveništi, druhé by mělo být doručeno na úřad nebo zasláno doporučeně s obratem potvrzení požadované na jméno a adresu uvedenou v DDU. Třetí, s razítkem o převzetí písemnosti sekretářkou nebo s poštovním oznámením o odeslání a doručení dopisu, musí zůstat ve vašich rukou. To pomůže prokázat, že jste se na kontroly dostavili opatrně a stavitelé vás prostě ignorovali.

Zákon dává akcionářům nástroj, jak se chránit před obzvláště pomalými stavebními firmami. Hovoříme o ustanovení federálního zákona-214, který stanoví povinnost developera převést byt na kupujícího nejpozději ve lhůtě uvedené ve smlouvě. Při sestavování DDU si stavebníci nechávají zpravidla šest měsíců na předání klíčů vlastníkovi kapitálu po uvedení zařízení do provozu. Nelze-li stavbu domu dokončit ve lhůtě uvedené ve smlouvě, je společnost povinna o tom objednatele nejpozději dva měsíce před jejím uplynutím upozornit a nabídnout mu provedení příslušných změn smlouvy.

Je jasné, že když už je dům zprovozněn, tak se o nějakém prodlužování nemluví. Pokud se však stavební firma opozdí s odstraněním zjištěných závad, proces převodu se často protáhne na několik měsíců a „vypadne“ po termínu stanoveném v DDU.

Pokud se kupující rozhodne uplatnit své právo na finanční náhradu za porušení podmínek převodu bytu, bude muset nejprve sepsat písemnou reklamaci stavební firmě. Po měsíci na obdržení odpovědi od developera je u soudu připraveno prohlášení o žalobě. K ní je připojen výpočet penále, které žalobce požaduje vymáhat od žalovaného.

Jak ukazuje soudní praxe, tento nástroj pro vzdělávání vývojářů funguje správně.

Text: Elena Denisenko Foto: Alexej Alexandronok Koláž: Olga Chicherinda

Od začátku roku 2012 přijala horká linka moskevského odboru politiky rozvoje měst 230 stížností na stavební závady v. A to mluvíme pouze o obecních domech. V Moskvě jako celku bylo podle starosty hlavního města Sergeje Sobyanina 88 % domů postavených v letech 2009 až 2011 uvedeno do provozu s vadami a nedostatky. V zásadě mohou být vývojáři nuceni opravit nedostatky nebo vrátit peníze. Ale musíte být trpěliví, vše zdokumentovat, vyžadovat potvrzení o doručení dopisů, a co je nejdůležitější, nepodepisovat potvrzení o převzetí bytu, dokud nebudou závady odstraněny, zdůrazňují specialisté z analytického centra "".

Jak poznamenávají úředníci a odborníci, v posledních letech se situace s kvalitou výstavby poněkud zlepšila. Pokud mluvíme o obecním bydlení, v roce 2011 se počet reklamací stavebních vad oproti roku 2010 snížil o 24,2 %.

„V posledních letech se kvalita staveb rozhodně zlepšila,“ říká Pavel Lepish, generální ředitel Domus Finance. - Když si vzpomeneme na dobu před 10-15 lety a na stavební boom, který toto období charakterizoval, procento závad bylo vyšší. Většina vývojářů se soustředila spíše na kvantitu než na kvalitu. Budovy byly postaveny v co nejkratším čase, často v rozporu s technologií.“

Expert přičítá zlepšení kvality výstavby tomu, že stále více developerů přechází na federální zákon 214, který přísně reguluje proces předávání a přebírání bytů. „A kupující jsou v poslední době vybíravější a náročnější na své budoucí bydlení. Proto se nyní, na pozadí rostoucí konkurence, developeři více zaměřili na kvalitu výstavby svých budov,“ podotýká. Problém však ještě není zcela vyřešen a v nových domech v Moskvě se nacházejí různé typy závad.

Jedovaté stěny
Podle moskevského odboru pro politiku rozvoje měst se více než polovina stížností týká nekvalitní montáže oken a špatného utěsnění švů ve velkopanelových domech. Přibližně čtvrtina těch, kteří volali na horkou linku, je nespokojená s nedostatky v dokončovacích pracích, Moskva si také stěžuje na závady v inženýrských systémech a netěsnosti střechy.

"Podle našeho názoru jsou samozřejmě nejkřiklavější nedostatky ty, které ohrožují život a zdraví občanů," říká šéf Země. Nemovitost. Výstavba“ právní skupiny „Jakovlev a partneři“ Nina Evstratova. "Bohužel pravidelně slyšíme o takových nedostatcích, například se zhroutil balkon, spadl kus zdi, ve zdi se objevila trhlina (to znamená problémy se základem)."

Minulý rok došlo v Petrohradě ke „skandálu s čpavkem“. Obyvatelé několika nových budov si stěžovali na neustálý zápach čpavku, který s rostoucí teplotou sílil. V jednom z bytů laboratorní výsledky ukázaly, že přípustná hladina čpavku ve vzduchu byla 17,6krát vyšší než přípustná hladina. Později se ukázalo, že stěny se kvůli návalu developerů staly jedovatými. Aby stavbu v chladném období nepřerušili, přidali do betonu různé nečistoty.

Na fórech obyvatel nových budov se často objevují stížnosti na jiné vady, například praskliny ve zdech. Malé trhliny jsou povoleny i podle GOST, protože se objevují v důsledku přirozeného procesu smršťování budovy. Pokud však šířka trhliny přesáhne 0,5 mm nebo ještě více, pokud je trhlina průchozí, měl by se spustit poplach. To znamená, že chyby vzniklé při stavbě základů nebo lití betonu mohou v budoucnu vést k velmi vážným následkům - dokonce ke kolapsu.

Také mezi závadami na novostavbách noví obyvatelé často zmiňují problémy s okny (špatně se otevírají, nezavírají těsně) a větráním. Obě tyto závady lze snadno zkontrolovat. Stačí otevřít a zavřít okna a pro kontrolu systému výměny vzduchu je třeba k kapotě připevnit list papíru - neměl by spadnout.

Existují však důležité indikátory, které vyžadují povinné ověření a jsou pouhým okem neviditelné. Jedná se například o utěsnění spár stěn a balkónových desek, hydro- a tepelné izolace. Závady v těchto systémech mohou vést k vlhkosti, tvorbě hub a plísní a promrzání stěn. Odborníci doporučují zapojit specialisty – profesionální stavitele nebo nezávislé poradce.

Státní prověrky
Jak můžete obhájit své právo na kvalitní bydlení? Právní důsledky a algoritmus chování při zjištění stavebních vad závisí na smlouvě, na základě které byl byt koupen. „Nabytí nemovitosti občanem od developera v domě, který byl postaven a zprovozněn, se tedy uskutečňuje na základě kupních smluv a nabývání bytových prostor v rozestavěných objektech na základě smluv o majetkové účasti. “ říká Elena Gavrikova, vedoucí právního oddělení developerské společnosti City-XXI století.

V prvním případě je vztah mezi developerem a kupujícím upraven občanským zákoníkem a zákonem „O ochraně práv spotřebitele“ a při nákupu podle DDU - 214-FZ „O účasti na společné výstavbě“. Například při nákupu a prodeji může kupující odmítnout transakci, pokud je zjištěna jakákoliv závada, a při nákupu v rámci DDU - pouze v případě závažných závad nebo po uplynutí lhůty na odstranění méně závažných závad.

Podívejme se na to sami
„Řádnou kvalitou stavebního projektu se rozumí jakost (stav), kterou si strany ujednaly ve smlouvě (smluvní jakost), jakož i jakost, která je státem stanovena a stanovena na základě závazných požadavků (státní jakost). . Kvalita státu je potvrzena aktem uvedení domu do provozu,“ říká senior právník „Země. Nemovitost. Výstavba" advokátní kanceláře "Cliff" Vadim Cherdantsev. Smluvní kvalitu si kupující kontroluje sám při převzetí a předání bytu. Proto nepodepisujte potvrzení o převzetí bytu, pokud nejste spokojeni s kvalitou stavby.

„Pokud jsou zjištěny vady, tedy odchylky v kvalitě stavebního projektu, měl by občan právně správně zaznamenat přítomnost vad,“ doporučuje Vadim Cherdantsev. - Nejspolehlivějším způsobem by bylo provedení speciální zkoušky (stavební zkoušky). Závady lze také vyfotografovat, natočit nebo popsat v papírové podobě za přítomnosti skupiny osob – soukromě vytvořené zakázky. Závady je vhodné evidovat co nejspolehlivější a nejpřesněji.“

Po zaznamenání závad je třeba zaslat zpracovateli písemné oznámení o zjištění závad. Kupující má v tomto případě právo požadovat v přiměřené lhůtě (nejdéle do 45 dnů) bezplatné odstranění vady, přiměřené snížení ceny bytu, případně náhradu svých nákladů na odstranění vady. Při koupi hotového bytu na základě kupní smlouvy má osoba také právo byt odmítnout a požadovat vrácení zaplacené částky. Podle DDU může akcionář takový požadavek vůči developerovi vznést pouze v případě výrazného porušení požadavků na kvalitu stavby nebo neodstranění zjištěných nedostatků ve stanovené lhůtě.

Mimochodem, podle zákona „O ochraně práv spotřebitele“ je developer v případě nedodržení lhůt určených k odstranění nedostatků povinen zaplatit kupujícímu penále ve výši 1 % z ceny byt za každý den prodlení. Toto pravidlo platí pro nemovitosti nabyté na základě kupní smlouvy. Pokud byl byt zakoupen v rámci DDU, může akcionář požadovat náhradu pouze při ukončení smlouvy - úrok z částky zaplacené za byt ve výši jedné tři setiny platné sazby refinancování Centrální banky Ruské federace v den splnění povinnosti vrátit peněžní prostředky. Uvedené úroky nabíhají ode dne, kdy účastník sdílené výstavby vložil peněžní prostředky, do dne jejich vrácení developerem účastníkovi společné výstavby.

„Kromě toho, že developer musí odstranit zjištěné nedostatky nebo uhradit náklady, má kupující právo požadovat náhradu za ztráty, které mu tím vznikly. Developeři většinou nekompenzují ztráty dobrovolně, ale pouze rozhodnutím soudu,“ poznamenává Nina Evstratova.

Pokud developer odmítne vady opravit nebo vrátit peníze, musíte podat žalobu u soudu a nezapomeňte k ní připojit všechny dostupné důkazy o koupi domu a přítomnosti stavebních vad a nedostatků.

Neviděl jsem to hned
I když kupující při podpisu potvrzení o převzetí bytu žádné vady nezaznamenal, neznamená to, že za ně developer již neručí. „Kupující domů by si měli pamatovat, že podle 214-FZ nebo ruského zákona „O ochraně práv spotřebitelů“ je minimální záruční doba na byt 5 let,“ zdůrazňuje Evgeniy Shirstov, senior právník v realitní a advokátní kanceláři. "Kachkin a partneři." - Zároveň je důležité, aby ve smlouvě byly podrobně uvedeny podmínky této záruky a také odpovědnost developera. Kupující může požadovat odstranění zjištěných nedostatků, náhradu nákladů na jejich samostatné odstranění, poměrné snížení nebo ukončení kupní smlouvy a vrácení peněz zaplacených za byt, jsou-li tyto nedostatky významné.“

„Je však třeba upozornit, že zhotovitel neodpovídá za nedostatky (vady) projektu sdílené stavby zjištěné v záruční době, pokud prokáže, že vznikly běžným opotřebením, porušením požadavků technických předpisů, městských plánovací předpisy, jakož i další závazné požadavky na proces jeho provozování nebo v důsledku jeho nesprávných oprav prováděných účastníkem společné výstavby nebo jím zúčastněnými třetími stranami,“ poznamenává Elena Gavrikova.

Pokud například jeden ze sousedů, obcházející zákon, udělal i malý otvor v nosné zdi, může to vést k tvorbě trhlin v celém domě. A v tomto případě samozřejmě není na vině developer, ale majitel bytu, který nelegální přestavbu provedl. Právě od takto nedbalého vlastníka by všechny poškozené měly požadovat náhradu za ztráty.

Co ale dělat, když záruční doba uplynula a například člověku po roce spadne na hlavu vana jeho souseda v patře? „Pokud se problémy v bytě objevily po uplynutí záruční doby, pak bude nést odpovědnost developera obtížnější a bude záviset na okolnostech případu,“ říká Evgeny Shirstov. "Můžeme mluvit o odpovědnosti developera za nedostatky, pokud forenzní zkoumání prokáže, že takové nedostatky původně existovaly, dokonce i v době převodu bytu na kupujícího, ale objevily se později." Právníci nemají statistiky o výsledcích projednávání takových případů u soudu, ale shodně tvrdí, že je těžké předvídat výsledek soudního sporu.

Čím dříve je tedy vada odhalena, tím snazší je zjistit pravdu. Odborníci z analytického centra proto doporučují nespěchat s podpisem akceptačního certifikátu pro byt, bez ohledu na to, jak velký tlak na vás developer vyvíjí, a bez ohledu na to, jak moc se sami chcete rychle přestěhovat do dlouho očekávaného, ​​i když vadný, byt.

Při přebírání bytu v novostavbě si kupující nejprve prohlédne byt samotný: zda je vše v pořádku s okny, je dobře položený laminát, fungují zásuvky a kanalizace. Téměř nikdo však nekontroluje společné prostory – výtahové haly, schodiště, společné balkony; Kupující navíc nemohou kontrolovat sklepy, podkroví a elektrické místnosti, protože do nich mají zpravidla přístup pouze stavitelé a zástupci správcovské společnosti.

Anna Kalistratova, vedoucí klientského oddělení společnosti Ural Housing Company:

Sedmý článek 214 federálního zákona stanoví, že bydlení musí být postaveno v přísném souladu se smlouvou, projektovou dokumentací a stávajícími stavebně technickými normami. V souladu s nimi developer nemůže pronajmout objekt, jehož vlastnosti jsou horší nebo neodpovídají dokumentům.

Novostavby však mohou mít konstrukční vady a vady, které nelze při kontrole vidět. Zákon v tomto případě stanoví záruční dobu, po kterou developer odpovídá za dům, který postavil a je povinen odstranit vadu stavby. Například záruka na konstrukční prvky budovy musí být nejméně pět let, na inženýrské systémy - nejméně tři. Během této doby můžete uplatňovat nároky na vývojáře a přimět ho k odstranění nedostatků.

Co by měla správcovská společnost dělat?

Pokud některé závady v bytech mohou objevit vlastníci sami, pak závady ve společných prostorách a prostorách s omezeným přístupem by měla identifikovat organizace obsluhující dům. Proto je velmi důležité, aby se tím správcovská společnost zabývala svědomitě a včas.

Často dům spravuje správcovská společnost, která sice formálně není přidružena k developerovi, ale ve skutečnosti je jím ovládána. Na jednu stranu dokáže rychle vyřešit některé problémy v domě a konfliktní situace, provést drobné opravy, ale na druhou stranu nedovolí stavební firmě přenést závažné závazky k odstranění globálních nedostatků, které vyžadují práce velkého rozsahu. : izolace otvorů, zastřešení, výměna inženýrských sítí. A taková správcovská společnost ve skutečnosti kontroluje jednání vlastníků bytů – potenciálních žalobců proti stavební firmě.

Pokud dům spravuje nezávislá správcovská společnost, pak se snaží nedostatky odhalit a donutit developera k jejich odstranění v době platnosti záruční doby, jinak po jejím uplynutí bude muset vše řešit na vlastní náklady, a proto na úkor obyvatel.

Není žádným tajemstvím, že někteří developeři mohou odstranění některých závad záměrně oddalovat, aby v budoucnu přesunuli odpovědnost za zbavení se závad na bedra správcovských společností. Aby k tomu nedošlo, jsou správcovské společnosti nuceny obrátit se na soud.

V Jekatěrinburgu takový precedens vytvořila společnost Ural Housing Company, která převzala několik domů na Shirokaya Rechka poté, co předchozí správcovská společnost zkrachovala. Jak bylo řečeno na webu UZhK, domy byly uvedeny do provozu v roce 2014 a firma vyhrála soutěž na obsluhu jednoho domu (následně po hlasování vlastníků přešly pod jejich správu další domy) v roce 2016, kdy již běžela záruční doba blízko expirace. Zároveň bývalí manažeři nedbali na potřebu odstranit nedostatky a nevyvolali globální problémy s developerem domu, poznamenal UZhK.

Vladimir Mukharlyamov, hlavní inženýr společnosti Ural Housing Company:

Naši specialisté po kontrole zjistili některé stavební nedostatky, které předložili developerovi. Firma nedostatky odstranila, ale ne všechny, na které jsme upozornili, a ne tak rychle, jak bychom chtěli. Obrátili jsme se proto na Rozhodčí soud Sverdlovské oblasti se žádostí developera mikrodistriktu o zateplení suterénů, opravu fasád, obnovu slepého prostoru a další druhy prací. V současné době probíhají žaloby na 14 bytových domů. O uspokojení uvedených požadavků již bylo rozhodnuto u šesti nároků.

V dalších případech se podle Vladimira Mucharljamova provádějí stavební a technické zkoušky. Zjistí, zda zjištěné nedostatky vznikly v důsledku nekvalitně odvedené práce při výstavbě nebo při provozu zařízení, a to i v důsledku přirozeného opotřebení.

Jak má správcovská společnost donutit developera k nápravě nedostatků?

Aby správcovská společnost donutila developera odstranit veškeré nedostatky společných prostor, musí proti němu sepsat písemnou reklamaci (s kontrolní zprávou o zjištěných nedostatcích).

Podotýkáme, že aby se trestní zákoník mohl za nájemníky obrátit na soud, musí být těmito pravomocemi vybaven. K tomu je třeba uspořádat schůzi vlastníků a zařadit na program jednání téma „O udělení pravomoci správcovské společnosti podat žalobu na developera k odstranění vad stavby“.

Zajímavé je, že federální zákon 214 uvádí, že vývojář musí provést opravu „v přiměřené době“ specifikované v nároku: to znamená, že by prostě neměla být příliš krátká nebo nepřiměřeně dlouhá, protože ve skutečnosti není možné určit, kolik času trvá. odstranění konkrétního nedostatku může trvat. Lhůtu pro úpravu společných prostor proto stanoví trestní zákoník. Není-li uvedeno, pak nabývá účinnosti zákon o ochraně spotřebitele, podle kterého lhůta k odstranění vad nesmí přesáhnout 45 dnů.

Nákup rezidenčních nemovitostí se řídí ustanoveními občanského zákoníku Ruské federace, zákona Ruské federace ze dne 2.7.1992 č. 2300-1 „O ochraně práv spotřebitelů“ a federálního zákona ze dne 30. , 2004 č. 214-FZ „O účasti na společné výstavbě bytových domů a jiných nemovitostí...“ Tato pravidla vyžadují, aby developer převedl nemovitost na kupujícího za podmínek uvedených ve smlouvě.

V textu smlouvy jsou specifikovány náklady, podmínky převodu, vlastnosti objektu a záruční povinnosti po předání domu. Tento článek vám pomůže pochopit odpovědnost developera, stanovit záruční dobu pro byty a kvalifikovaně podat nárok na základě smlouvy o majetkové účasti ve výstavbě.

Co znamenají záruční povinnosti vývojáře?

Při přímém provozu se často odhalí nedostatky a nedostatky - protékající střešní krytina, praskliny a netěsnosti, plísně, zpočátku nefunkční strojní zařízení, zjevné konstrukční chyby. Důvodů k reklamaci je dost.

Důležité! Rozsah záručních povinností ve vztahu k nemovitosti je uveden v článku 7 federálního zákona ze dne 30. prosince 2004 č. 214-FZ „O účasti na společné výstavbě...“.

Předmět převedený na akcionáře musí splňovat podmínky uzavřené smlouvy předložené kupujícímu projektu, obecné technické normy a předpisy územního plánování. Plnou odpovědnost za kvalitu a bezpečnost bydlení nese developer.

Ručení za byt v novostavbě se zřizuje v souladu se zákonem č. 214-FZ a při uzavření smlouvy o účasti na společné výstavbě si strany mohou stanovit zvýšenou dobu trvání ručitelských závazků.

Sepsáním předávací listiny hotové nemovitosti přechází veškeré vybavení a prvky zařízení bytu na akcionáře. To znamená, že na okna bytu v novostavbě, stejně jako na další podobné prvky bytu, se bude vztahovat jediná záruka v délce minimálně tří let. Toto pravidlo neplatí, pokud obyvatelé po převzetí hotového objektu samostatně vyměnili jednotlivé zlepšovací celky a technické prvky.

Co vývojář nezaručuje?

Oblast odpovědnosti developera je striktně vymezena – jedná se o vady kapitálového charakteru. Odmítnutí developera poskytnout záruku může být způsobeno následujícími okolnostmi:

• přirozené opotřebení a zhoršení výkonu spojené s vypršením projektované životnosti;
• nedodržování pravidel pro provoz společných prostor a majetku;
• zanedbání pravidel pro instalaci a používání instalatérských a domácích spotřebičů;
• selhání zařízení a konstrukčních prvků původně přijatých bez nároků podle přejímacího certifikátu nebo poškozené obyvateli během provozu;
• havarijní situace spojené s přerušením vytápění, kanalizace, plynu a vody, větrání, kanalizace, vyvolané obyvateli.

Důležité! Po předání domu je za jeho provoz odpovědná správcovská společnost. Pokud se nárok nevztahuje na žádný z výše uvedených bodů, budete muset kontaktovat vývojáře.

Záruka na střechu ze strany developera bude minimálně deset let, pokud není v podmínkách převodní listiny uvedeno jinak. Záruční doba může být navíc stanovena v technické dokumentaci, kterou developer předává správcovské společnosti ihned po uvedení domu do provozu.

Jak dlouho vývojář plní záruční povinnosti?

Zvažme, zda lze standardní záruční dobu prodloužit či zkrátit v závislosti na jednotlivých prvcích či komponentech bytového domu (např. jak vysoká je záruka na výtah po dodání kompletně hotového domu). V souladu s § 7 odst. 5 zákona č. 214-FZ je standardní záruční doba pro bytové domy postavené na základě smlouvy o majetkové účasti nejméně pět let.

Vzhledem k přímým ustanovením zákona však může být ve smlouvě stanovena delší záruční doba na jednotlivé prvky stavby. Například u mezipanelových švů a střešních krytin nesmí být záruční doba kratší než 10 let. Většina odpovědných vývojářů uvádí toto období ve smlouvě.

Důležité! Záruční doba na technologická a inženýrská zařízení MKD nesmí být kratší než tři roky. Toto vybavení zahrnuje výtahy, kotelny, rozvodny, skluzy na odpadky, přístupové systémy, ventilační a topné jednotky.

K účasti na výstavbě jsou vybíráni dodavatelé, kteří zaručují plnění závazků po dobu ne kratší než podle dohody s akcionáři. Pokud tato podmínka není splněna, pak veškerá odpovědnost za provoz inženýrského zařízení padá na vývojáře.

Jaká záruční doba může být například stanovena na radiátorovou baterii při převzetí bytu od developera? Pokud obyvatelé po podpisu zákona nepožádali o výměnu inženýrských sítí a některých druhů komunikací, bude platit záruka po celou dobu pěti let. Je třeba vzít v úvahu, že po převodu bytového domu na správcovskou společnost bude odpovědnost za běžné opravy převedena na správcovskou společnost.

Jak správně uplatnit reklamaci u developera po předání domu?

Vzhledem k tomu, že odpovědnost zhotovitele po záruční době může vzniknout pouze za řádný stav nosných konstrukcí a součástí stavby, je nutné veškeré reklamace týkající se stavu bytových prostor nebo obecného majetku domu uplatnit před uplynutím pěti let. -roční období. Tato doba se počítá od okamžiku převodu nemovitosti na vlastníka. Tato skutečnost je zaznamenána podpisem kolaudačního souhlasu dokončených bytových prostor. Podepisuje se po obdržení listu vlastnictví. Vymáhání závazků po předání domu je založeno na následujícím algoritmu.

Reklamace zjištěné v záruční době musí být podány písemně. V odvolání musí být uvedena povaha nedostatků a lhůta pro jejich odstranění. V některých případech není možné za tímto účelem vadu zcela odstranit, zákon stanoví náhradu - poměrné snížení smluvní ceny nebo náhradu nákladů na odstranění akcionářem (§ 7 odst. 2 zákona č. 214-FZ).

Přihlášku je nutné předat zástupci vývojáře proti podpisu, druhou kopii si ponechat pro sebe nebo zaslat doporučeně s upozorněním. Pouze v tomto případě budete mít po ruce doklad o odeslání reklamace.

Důležité! Lhůta pro posouzení a odpověď na reklamace je upravena zákonem o ochraně práv spotřebitelů (až 10 dnů) a občanským zákoníkem Ruské federace (ne více než 30 dnů). Je však lepší v textu odvolání uvést lhůtu, ve které je třeba odvolání zvážit a odpovědět na něj.

Ve většině případů se pečlivě kontroluje povaha odvolání, aby se zjistilo, zda nárok spadá do odpovědnosti správcovské společnosti. Proto se doporučuje aplikovat tam současně. Když budeme mít v ruce odpověď z trestního zákoníku, která potvrzuje, že vady jsou stavebními nedostatky, bude snazší komunikovat se zástupci developera.

Vzhledem k tomu, že technologické zařízení bytového domu je převedeno do provozu na správcovskou společnost, bude do její odpovědnosti patřit běžná údržba a opravy převáděného majetku. Dojde-li k porušení pravidel a postupů pro opravy, může správcovská společnost nést odpovědnost za nedostatky, pokud neuplatnila právo na reklamaci.

Kdo nese záruční povinnosti, pokud developer zbankrotuje (zlikviduje)? Odpověď na tuto otázku bude záviset na fázi výstavby - pokud by před uvedením zařízení do provozu došlo k úpadku, budou muset akcionáři zaregistrovat práva k nedokončené stavbě. V tomto případě bude muset být dům dokončen s pomocí jiného dodavatele nebo stavební organizace, která stanoví záruční dobu.

Dojde-li k úpadku po převodu domu na správcovskou společnost, budou pohledávky z ručení uspokojeny prostřednictvím kompenzačních fondů samoregulačních organizací a pojištění občanské odpovědnosti členů SRO.

Zapojí-li občané do výstavby vlastního soukromého domu dodavatele, může být na stavební práce stanovena i záruční doba pro uplatnění kvalitativních reklamací. Záruční doba na výstavbu soukromého domu nemůže být kratší než jeden rok a pro určité typy prací - až pět let.

Zkušení právníci vám pomohou kvalifikovaně sepsat pohledávku, sledovat její posouzení a dosáhnout plného uspokojení požadavků. K zajištění spravedlnosti ve sporu s vývojářem doporučujeme využít pomoc našich specialistů. Chcete-li to provést, zavolejte na čísla uvedená na našich webových stránkách nebo vyplňte formulář zpětné vazby.

POZORNOST! Vzhledem k nedávným změnám v legislativě mohou být informace v tomto článku zastaralé! Náš právník vám zdarma poradí - napište do formuláře níže.

Majitelé domů se stále více snaží zavázat developery k odstranění nedostatků v nedávno postavených domech. Oprýskaná fasáda, prosakující střecha, praskliny ve zdech - to není úplný seznam „překvapení“, kvůli nimž jsou noví obyvatelé nuceni vést právní bitvy.

Nejčastěji se kupující nového bydlení setkávají s nedostatky v procesu přejímky svých bytů: BN již psala, jak může být developer povinen vady odstranit před podpisem potvrzení o převzetí bydlení. Někdy se ale závady objeví po kolaudaci a to nejen v bytech. Chyby projektantů, odchylky od technologie při výstavbě - to vše vede k tomu, že několik let po dokončení může v domech prasknout potrubí, mohou se objevit praskliny na fasádě atd. V takových případech mohou obyvatelé požadovat po developerovi odstranění závadu, případně, pokud již vlastníci provedli opravy na vlastní náklady - úhradu příslušných nákladů. Pokud společnost odmítne vyhovět požadavkům občanů, musí se obrátit na soud.

Arbitrážní praxe

V současné době projednává arbitrážní soud Petrohrad a kraj zhruba dvě desítky podobných sporů mezi obyvateli zastoupenými sdruženími vlastníků a developery. Jedna z nejnovějších žalob byla podána proti YIT Lentek CJSC jménem Asociace vlastníků domů Northern Pearl, kterou vytvořili majitelé bytů v obytném domě na ulici. Asafieva, 5, budova 1. Vedení partnerství požaduje opravu několika pavlačí domu, který byl dokončen již v roce 2008. Soud bude případ projednávat začátkem července.

Častěji se partneři hádají s vývojáři kvůli výraznějším vadám. Na konci loňského roku tedy sdružení vlastníků domů Sojuz podalo žalobu na Trest-36 CJSC, ve které požadovalo opravu prasklin ve zdivu domu na ulici Zvezdnaja, 11, bldg. 1, který byl dodán na konci roku 2006. Jednání v případu je naplánováno na 27. května.

Jak vysvětluje Natalya Kuzmina, právnička v realitní a urbanistické praxi skupiny Rightmark group, takové spory se často řeší ve prospěch vlastníků – pokud se jim ovšem podaří prokázat, že závada vznikla porušením technických předpisů, projektové dokumentace, urbanistického řádu či jiných závazných norem.

Například před měsícem sdružení vlastníků domů Ozero Dolgoye prostřednictvím soudu nařídilo Lenstroytrest CJSC výměnu keramických dlaždic ve společných prostorách, opravu topného systému a střechy v domě na Bogatyrskoye, 32. Budova byla uvedena do provozu v květnu 2006 . Jak se ukázalo při kriminalistickém zkoumání, při stavbě zařízení došlo k porušení stavebních předpisů a předpisů, což následně vedlo ke vzniku závad.

Podle Iriny Mitiny, seniorní právničky Kachkin and Partners, při posuzování takových případů soud vždy jmenuje znalecký posudek. Na základě jeho výsledků je určena příčina závad na společném majetku. V některých případech se nepotvrdí vina developerů – při problémech kvůli nekvalitnímu provozu domu nebo – přirozeném opotřebení inženýrských sítí. Příkladem je nedávný případ proti CJSC Stroitelny Trest: sdružení vlastníků vytvořené v domě v Manchesterskaya, 10, požadovalo od společnosti zpět 5 milionů rublů vynaložených na opravu vodovodních systémů. Jak se ale na základě výsledků soudního zkoumání ukázalo, trubky splňovaly všechny potřebné normy a selhávaly kvůli přirozenému opotřebení. Partnerství soudní spor prohrálo: soud navíc nařídil HOA, aby uhradila stavebnímu trustu náklady na vyšetření.

Běžné potíže

K prokázání skutečnosti konstrukční vady je třeba se zásobit příslušnými závěry oficiálních organizací. „Důležité je předkládat u soudu úkony o prohlídce majetku od společenství vlastníků domů, správcovských společností, opravárenských služeb (například ve vztahu k výtahům a specializovaným zařízením), vyjádření znaleckých organizací na přítomnost určitých nedostatků, které by mohly vzniknout porušení stavební technologie,“ uvádí Irina Mitina.

Právní nároky vůči developerovi obvykle vznáší organizace oprávněná zastupovat zájmy vlastníků (nejčastěji se jedná o HOA). Přitom, jak vysvětluje Irina Mitina, každý majitel může formálně požadovat odstranění nedostatků. „Jeho nároky se ale za prvé omezují na velikost jeho podílu na společném majetku a za druhé se opravy nevyhnutelně dotknou práv ostatních obyvatel. Proto má smysl podávat žalobu jménem společenství vlastníků,“ argumentuje.

Velmi důležité je uplatnění reklamace v záruční době, která je v souladu s 214-FZ tři roky na inženýrské zařízení domu a pět let na zbytek majetku budovy. Záruka na dům začíná okamžikem převodu bytů na účastníky společné výstavby.

Upozorňujeme, že záruky stanovené zákonem se nevztahují pouze na byty, ale i na společný majetek domu jako celku - stěny, střechu, společné prostory, místní část atd.

Nároky musí být uplatněny konkrétně u developera, protože je to on, kdo je stranou dohody s kupujícími domů a je odpovědný za záruční povinnosti.

V případě zjištění závady po uplynutí záruční doby bude nutné provést opravu na náklady vlastníků – náhradu od developera s největší pravděpodobností nebude možné získat.

Bez podpisu

V naprosté většině případů jsou stavební vady na společném majetku zjištěny až po několika letech od obsazení domu. Soudě podle statistiky případů posuzovaných rozhodčím soudem jsou žaloby podávány tři až pět let po uvedení domu do provozu. Jsou ale případy, kdy je závada zjištěna hned po uvedení stavby do provozu – ještě předtím, než developer předá byty pod předávacím a kolaudačním listem. Podle Natalyi Kuzminové mají účastníci sdílené výstavby právo požadovat, aby developer odstranil nedostatky před i po podpisu zákona.

Teoreticky může kupující domů odmítnout tento dokument podepsat, pokud akcionář není spokojen se stavem například schodiště nebo fasády domu. Občan totiž při uzavření smlouvy o společné účasti nezíská byt, ale společnou stavbu. V souladu s 214-FZ se jedná jak o samotný byt, tak o společný majetek bytového domu.

Jak však vysvětluje Natalya Kuzmina, v praxi developeři nabízejí akcionářům podepsat převodní a akceptační certifikát pro konkrétní byt, a nikoli pro sdílený stavební projekt. Což podle ní nedává akcionáři právo odmítnout tento dokument podepsat v případě zjištění nedostatků ve společném majetku bytového domu.

I v procesu uzavírání smlouvy o podílové spoluúčasti má tedy smysl se ptát, jakou formu převodního a akceptačního listu budete vyzváni k podpisu při procesu akceptace bydlení.

Soudě podle statistik arbitrážního soudu v Petrohradu a regionu počet soudních sporů mezi HOA a developery roste. Stavební firmy ve většině případů odmítají na žádost nájemníků nedostatky napravit: čí je chyba, že střecha zatéká nebo se odlupuje fasáda, může určit jen odborník.

Požadujíce odstranění nedostatků před zahájením soudního řízení, se HOA nejčastěji odvolávají na výsledky nezávislých vyšetření. Vývojáři zadávají alternativní studie, jejichž výsledky se liší od výsledků prezentovaných HOA. Díky tomu lze většinu těchto sporů řešit pouze soudní cestou.