Obligațiile de garanție ale dezvoltatorului după livrarea casei. Carcasa de garantie. Cum să forțezi dezvoltatorul să elimine toate defectele dintr-o clădire nouă Dezvoltatorul nu elimină defectele, ce trebuie să facă

Acționarul, care a așteptat momentul fericit al transferului apartamentului, cade într-o stare de ușoară euforie și face adesea greșeli pentru care trebuie să plătească din propriul buzunar. BN a pregătit sfaturi despre cum să-l convingă pe dezvoltator să elimine toate deficiențele.

Transferul unui proiect de construcție comun începe cu livrarea către acționar a unui aviz de predare a casei, care este trimis de dezvoltator prin poștă în perioada de timp specificată în DDU din momentul primirii permisiunii de a pune instalația. în exploatare. De regulă, anunțul indică ora la care ar trebui să vii să inspectezi apartamentul finalizat (conform regulilor unor companii, trebuie să treci mai întâi pe la birou pentru a primi o fișă de inspecție).

Uneori, în timpul unei inspecții, mediul creat de reprezentanții unor companii de construcții nu este propice unui studiu detaliat al calității obiectului. Clientul poate fi grăbit, asigurat că deficiențele pe care le-a observat sunt neimportante sau vor fi în curând eliminate. Acest „atac psihic” trebuie ignorat și inspectați cu atenție apartamentul, verificând descrierea anexată la DDU.

Trebuie să înțelegeți că unele neajunsuri vor fi dezvăluite doar în timpul funcționării proprietății. De exemplu, la închirierea unui apartament vara, este imposibil de ghicit dacă caloriferele se încălzesc bine. Unii constructori nu le place în mod deosebit să arate obiecte în zilele ploioase, pentru a nu supăra investitorul cu vederea unor loggii care curg și tocurile ferestrelor.

Dar majoritatea defectelor pot fi ușor detectate cu ochiul. Așadar, verificăm: dacă prizele și robinetele funcționează, cum sunt montate ușile și ferestrele, dacă se închid corect, dacă există orificii de aerisire în bucătărie și baie. Judecând după forumurile online, unii constructori uită de astfel de „lucruri mărunte” precum ventilația, așa că merită să vă asigurați că funcționează. De asemenea, este necesar să se verifice uniformitatea pereților, pardoselilor, tavanelor, îmbinărilor țevilor și radiatoarelor, absența fisurilor în structurile de susținere și tavane, conexiunile la tabloul electric și funcționalitatea contorului electric.

Dacă deficiențele sunt într-adevăr minore, iar constructorii sunt suficient de eficienți, atunci toate comentariile pot fi eliminate direct în prezența clientului. Apoi acționarul semnează foaia de inspecție și apoi, în decurs de o săptămână - certificatul de acceptare la biroul companiei.

În caz contrar, întreaga listă a deficiențelor trebuie să fie indicată în fișa de control sau într-un raport special întocmit (aceste proceduri variază în funcție de companii). Vi se poate oferi să acceptați obiectul în schimbul unei scrisori de garanție cu promisiunea de a elimina toate defectele. Experiența arată că acest lucru nu merită făcut. În caz contrar, în cel mai bun caz, va trebui să suni în mod repetat constructorii și să ceri îndeplinirea obligațiilor, în cel mai rău caz, va trebui să cauți acest lucru prin instanță sau să faci singur reparațiile;

Companiile de construcții, dacă este posibil, evită să se supună unor limite de timp stricte - DDU, de regulă, afirmă că deficiențele descoperite în timpul transferului unui apartament vor fi eliminate „într-un timp rezonabil”. Perioada se negociază direct la descoperirea defectelor și se documentează. Dacă tot nu ați reușit să insistați asupra poziției dvs. și să primiți o promisiune scrisă de a elimina defectele în termen de două până la patru săptămâni, va trebui doar să așteptați sfârșitul acestei „perioade rezonabile”.

Dacă, după ce ți-ai inspectat viitoarea locuință, ești dezamăgit de calitate și înțelegi că un „război” cu firma de construcții nu poate fi evitat, intră în modul de acțiune militară. Toate contactele cu „inamicul” trebuie să fie strict documentate, iar documentele trebuie păstrate în caz de judecată.

De exemplu, actele cu o listă de defecte trebuie întocmite nu în două, ci în trei exemplare: unul trebuie lăsat la reprezentantul companiei la șantier, al doilea trebuie să fie livrat la birou sau trimis prin scrisoare recomandată cu retur. chitanță solicitată la numele și adresa specificate în DDU. Al treilea, cu o ștampilă care indică primirea documentului de către secretar sau cu o notificare poștală că scrisoarea a fost trimisă și livrată, trebuie să rămână în mâinile dumneavoastră. Acest lucru va ajuta să demonstrezi că te-ai prezentat cu atenție la inspecții, iar constructorii pur și simplu te-au ignorat.

Legea oferă deținătorilor de acțiuni un instrument pentru a se proteja de companiile de construcții deosebit de lente. Vorbim despre prevederea Legii federale-214, care prevede obligația dezvoltatorului de a transfera apartamentul cumpărătorului cel târziu în perioada specificată în contract. De regulă, la întocmirea unui DDU, constructorii își lasă șase luni să predea cheile deținătorului capitalului social după punerea în funcțiune a proprietății. În cazul în care construcția unei case nu poate fi finalizată în termenul specificat în contract, societatea este obligată să notifice clientul despre acest lucru cu cel puțin două luni înainte de expirarea acesteia și să ofere să facă modificările corespunzătoare în contract.

Este clar că atunci când casa a fost deja pusă în funcțiune, nu se vorbește de vreo prelungire. Dar dacă o firmă de construcții întârzie în eliminarea defectelor identificate, procesul de transfer se prelungește adesea câteva luni și „cade” dincolo de termenul stabilit în DDU.

Dacă cumpărătorul decide să-și exercite dreptul la compensație financiară pentru încălcarea condițiilor de transfer a apartamentului, va trebui mai întâi să pregătească o cerere scrisă către compania de construcții. După o lună pentru a primi un răspuns de la dezvoltator, o declarație de revendicare este pregătită în instanță. La acesta se anexează un calcul al pedepsei pe care reclamanta cere să o recupereze de la pârâtă.

După cum arată practica judiciară, acest instrument de educare a dezvoltatorilor funcționează corect.

Text: Elena Denisenko Foto: Alexey Alexandronok Colaj: Olga Chicherinda

De la începutul anului 2012, linia fierbinte a Departamentului de Politică de Dezvoltare Urbană din Moscova a primit 230 de reclamații cu privire la defecte de construcție. Și vorbim doar de case municipale. În Moscova în ansamblu, potrivit primarului capitalei, Serghei Sobianin, 88% din casele construite între 2009 și 2011 au fost puse în funcțiune cu defecte și deficiențe. În principiu, dezvoltatorii pot fi obligați să corecteze deficiențele sau să returneze bani. Dar trebuie să aveți răbdare, să documentați totul, să solicitați confirmarea livrării scrisorilor și, cel mai important, să nu semnați certificatul de acceptare pentru apartament până când defectele sunt eliminate, subliniază specialiștii de la centrul analitic „”.

După cum notează oficialii și experții, în ultimii ani situația cu calitatea construcției s-a îmbunătățit oarecum. Dacă vorbim de locuințe municipale, atunci în 2011 numărul reclamațiilor privind defecte de construcție a scăzut cu 24,2% față de 2010.

„În ultimii ani, calitatea construcției s-a îmbunătățit cu siguranță”, spune Pavel Lepish, CEO al Domus Finance. - Dacă vă amintiți acum 10-15 ani și boom-ul construcțiilor care a caracterizat acea perioadă de timp, procentul de defecte a fost mai mare. Majoritatea dezvoltatorilor s-au concentrat mai degrabă pe cantitate decât pe calitate. Clădirile au fost ridicate în cel mai scurt timp posibil, adesea încălcând tehnologia.”

Expertul atribuie îmbunătățirea calității construcției faptului că tot mai mulți dezvoltatori trec la Legea federală 214, care reglementează strict procesul de livrare și acceptare a apartamentelor. „Și cumpărătorii au devenit recent mai pretențioși și mai pretențioși în ceea ce privește viitoarea lor locuință. Prin urmare, acum, pe fundalul concurenței în creștere, dezvoltatorii au devenit mai concentrați pe calitatea construcției clădirilor lor”, notează el. Cu toate acestea, problema nu a fost încă rezolvată complet, iar în casele noi din Moscova se găsesc diferite tipuri de defecte.

Pereți otrăvitori
Potrivit Departamentului de Politică de Dezvoltare Urbană din Moscova, mai mult de jumătate dintre plângeri se referă la instalarea de proastă calitate a ferestrelor și etanșarea proastă a cusăturilor în casele cu panouri mari. Aproximativ un sfert dintre cei care au apelat la linia telefonică sunt nemulțumiți de defecțiunile de finisare și moscoviți se plâng de defecte ale sistemelor de inginerie și scurgeri de acoperiș.

„În opinia noastră, desigur, cele mai flagrante deficiențe sunt cele care reprezintă o amenințare de prejudiciu pentru viața și sănătatea cetățenilor”, spune șeful „Pământului. Imobiliare. Construcția” grupului juridic „Iakovlev și parteneri” Nina Evstratova. „Din păcate, auzim periodic despre astfel de neajunsuri, de exemplu, un balcon s-a prăbușit, o bucată de perete a căzut, a apărut o fisură în perete (adică probleme cu fundația).”

Anul trecut a avut loc un „scandal de amoniac” la Sankt Petersburg. Locuitorii mai multor clădiri noi s-au plâns de un miros constant de amoniac, care s-a intensificat odată cu creșterea temperaturii. Într-unul dintre apartamente, rezultatele de laborator au arătat că nivelul admisibil de amoniac în aer era de 17,6 ori mai mare decât nivelul permis. Mai târziu s-a dovedit că pereții au devenit otrăvitori din cauza grăbirii dezvoltatorilor. Pentru a nu întrerupe construcția în perioada rece, au adăugat diverse impurități în beton.

Pe forumurile locuitorilor clădirilor noi, există adesea plângeri cu privire la alte defecte, de exemplu, crăpături în pereți. Fisurile mici sunt permise chiar și conform GOST, deoarece apar datorită procesului natural de contracție a clădirii. Cu toate acestea, dacă lățimea fisurii depășește 0,5 mm, sau chiar mai mult dacă fisura a trecut, alarma ar trebui să se dea. Aceasta înseamnă că greșelile făcute în timpul construcției fundației sau turnarea betonului pot duce la consecințe foarte grave în viitor - chiar la prăbușire.

De asemenea, printre defectele clădirilor noi, locuitorii noi menționează adesea probleme cu ferestrele (greu de deschis, nu se închid ermetic) și ventilație. Ambele defecte sunt ușor de verificat. Este suficient să deschideți și să închideți ferestrele, iar pentru a verifica sistemul de schimb de aer trebuie să atașați o foaie de hârtie pe capotă - nu ar trebui să cadă.

Cu toate acestea, există indicatori importanți care necesită verificare obligatorie și sunt invizibili cu ochiul liber. Aceasta este, de exemplu, etanșarea rosturilor pereților și plăcilor de balcon, hidroizolație și termoizolație. Defecțiunile acestor sisteme pot duce la umiditate, formarea de ciuperci și mucegai și înghețarea pereților. Experții recomandă implicarea specialiștilor – constructori profesioniști sau consultanți independenți.

Verificări de stat
Cum vă puteți apăra dreptul la o locuință de calitate? Consecințele juridice și algoritmul comportamentului atunci când se descoperă defecte de construcție depind de contractul în baza căruia a fost achiziționat apartamentul. „Așadar, achiziționarea de un cetățean de imobiliare de la un dezvoltator într-o casă care a fost construită și pusă în funcțiune se realizează în baza contractelor de vânzare-cumpărare, iar achiziția de spații rezidențiale în obiecte în construcție se realizează în baza contractelor de participare la capitaluri proprii, ” spune Elena Gavrikova, șeful departamentului juridic al companiei de dezvoltare City-secolul XXI.”

În primul caz, relația dintre dezvoltator și cumpărător este reglementată de Codul civil și Legea „Cu privire la protecția drepturilor consumatorului”, iar la achiziționarea conform DDU - 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună”. De exemplu, la cumpărare și vânzare, cumpărătorul poate refuza tranzacția în cazul în care este detectat vreun defect, iar la cumpărarea în baza DDU - numai dacă există defecte semnificative sau după expirarea termenului de eliminare a defectelor mai puțin grave.

Să vedem singuri
„Calitatea corectă a unui proiect de construcție înseamnă calitatea (condiția) pe care părțile au convenit în contract (calitatea contractuală), precum și calitatea care este stabilită de stat și determinată pe baza cerințelor obligatorii (calitatea de stat) . Calitatea statului este confirmată de actul punerii în funcțiune a casei”, spune avocatul principal al „Pământului. Imobiliare. Construcția" a firmei de avocatură "Cliff" Vadim Cherdantsev. Cumpărătorul verifică el însuși calitatea contractuală în timpul recepției și transferului apartamentului. Prin urmare, nu trebuie să semnați certificatul de acceptare a apartamentului dacă nu sunteți mulțumit de calitatea construcției.

„Dacă sunt detectate defecte, adică abateri ale calității proiectului de construcție, cetățeanul ar trebui să înregistreze legal în mod corect faptul prezența defectelor”, recomandă Vadim Cherdantsev. - Cea mai fiabilă modalitate ar fi efectuarea unei examinări speciale (examinarea construcției). Defectele pot fi, de asemenea, fotografiate, filmate sau descrise pe hârtie în prezența unui grup de oameni - o comisie creată în mod privat. Este recomandabil să înregistrați defectele cât mai fiabil și precis posibil.”

După ce defectele au fost înregistrate, dezvoltatorului trebuie trimisă o notificare scrisă privind descoperirea defectelor. În acest caz, cumpărătorul are dreptul de a cere înlăturarea gratuită a defectelor într-un termen rezonabil (nu mai mult de 45 de zile), o reducere proporțională a prețului apartamentului sau rambursarea cheltuielilor sale pentru eliminarea defectelor. Atunci când achiziționează un apartament finit în baza unui contract de vânzare, o persoană are, de asemenea, dreptul de a refuza apartamentul și de a cere rambursarea sumei plătite pentru acesta. Potrivit DDU, acționarul poate face o astfel de cerință dezvoltatorului numai în cazul unei încălcări semnificative a cerințelor privind calitatea construcției sau în cazul neeliminării deficiențelor identificate în termenul prevăzut.

Apropo, conform legii „Cu privire la protecția drepturilor consumatorului”, în cazul încălcării termenelor alocate pentru remedierea deficiențelor, dezvoltatorul este obligat să plătească cumpărătorului o penalitate în valoare de 1% din prețul apartament pentru fiecare zi de întârziere. Această regulă se aplică bunurilor imobile achiziționate în baza unui contract de cumpărare și vânzare. Dacă apartamentul a fost achiziționat în baza DDU, acționarul poate cere despăgubiri numai la rezilierea contractului - dobândă la suma plătită pentru apartament în valoare de o trei sutimi din rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse în vigoare. în ziua îndeplinirii obligaţiei de returnare a fondurilor. Dobânda specificată se acumulează din ziua în care participantul la construcția comună contribuie cu fonduri până în ziua în care acestea sunt returnate de dezvoltator participantului la construcția comună.

„Pe lângă faptul că dezvoltatorul trebuie să elimine deficiențele identificate sau să ramburseze cheltuielile, cumpărătorul are dreptul să ceară despăgubiri pentru pierderile cauzate acestuia. Dezvoltatorii, în general, nu compensează voluntar pierderile, ci doar prin hotărâre judecătorească”, notează Nina Evstratova.

În cazul în care dezvoltatorul refuză să corecteze defectele sau să returneze banii, trebuie să depuneți o cerere în instanță, fără a uita să atașați la aceasta toate dovezile disponibile ale achiziției locuinței și prezența defectelor și deficiențelor de construcție.

Nu l-am văzut imediat
Chiar dacă cumpărătorul nu a observat nicio defecte la semnarea certificatului de acceptare a apartamentului, aceasta nu înseamnă că dezvoltatorul nu mai este responsabil pentru acestea. „Cumpărătorii de locuințe ar trebui să rețină că, conform 214-FZ sau Legii ruse „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor”, perioada minimă de garanție pentru un apartament este de 5 ani”, subliniază Evgeniy Shirstov, avocat senior la cabinetul imobiliar și firma de avocatură. „Kachkin și partenerii.” - În același timp, este important ca contractul să precizeze în detaliu termenii acestei garanții, precum și responsabilitatea dezvoltatorului. Cumpărătorul poate cere eliminarea deficiențelor constatate, rambursarea costurilor pentru eliminarea independentă a acestora, reducerea sau rezilierea proporțională a contractului de vânzare-cumpărare și restituirea banilor plătiți pentru apartament, dacă astfel de deficiențe sunt semnificative.”

„Totuși, trebuie menționat că dezvoltatorul nu răspunde pentru neajunsurile (defectele) ale proiectului de construcție comun descoperite în perioada de garanție dacă face dovada că acestea s-au produs din cauza uzurii normale, a încălcării cerințelor reglementărilor tehnice, urbanistice. reglementările de planificare, precum și alte cerințe obligatorii pentru procesul de funcționare a acestuia sau ca urmare a reparațiilor necorespunzătoare efectuate de participantul la construcția comună sau de terți implicați de acesta”, notează Elena Gavrikova.

De exemplu, dacă unul dintre vecini, ocolind legea, a făcut chiar și o mică deschidere într-un perete portant, acest lucru poate duce la formarea de fisuri în toată casa. Și în acest caz, desigur, nu dezvoltatorul este de vină, ci proprietarul apartamentului care a efectuat reamenajarea ilegală. De la un proprietar atât de neglijent, toate victimele ar trebui să ceară despăgubiri pentru pierderi.

Dar ce ar trebui să faci dacă perioada de garanție a trecut și, de exemplu, după un an, cada vecinului său de la etaj cade în capul unei persoane? „Dacă problemele în apartament au apărut după expirarea perioadei de garanție, atunci tragerea la răspundere a dezvoltatorului devine mai dificilă și va depinde de circumstanțele cazului”, spune Evgeny Shirstov. „Putem vorbi despre responsabilitatea dezvoltatorului pentru deficiențe dacă o examinare criminalistică stabilește că astfel de deficiențe au existat inițial, chiar și la momentul transferului apartamentului către cumpărător, dar au apărut ulterior.” Avocații nu au statistici cu privire la rezultatele unor astfel de cazuri în instanță, dar în unanimitate spun că este dificil de prezis rezultatul litigiului.

Astfel, cu cât un defect este detectat mai devreme, cu atât este mai ușor să obții adevărul. Prin urmare, experții de la centrul analitic „” recomandă să nu vă grăbiți să semnați certificatul de acceptare pentru apartament, indiferent de cât de multă presiune va pune dezvoltatorul și oricât de mult doriți să treceți rapid în mult așteptatul, deși defectuos. , apartament.

Atunci când acceptă un apartament într-o clădire nouă, cumpărătorii inspectează în primul rând apartamentul în sine: este totul în ordine cu ferestrele, laminatul este bine așezat, prizele și canalizarea funcționează. Cu toate acestea, aproape nimeni nu verifică zonele comune - holuri de lift, rampe de scări, balcoane comune; Mai mult, cumpărătorii nu pot inspecta subsolurile, podurile și încăperile electrice, deoarece, de regulă, doar constructorii și reprezentanții societății de administrare au acces la acestea.

Anna Kalistratova, șef al departamentului de clienți al companiei Ural Housing:

Al șaptelea articol 214 din Legea federală prevede că locuințele trebuie construite în strictă conformitate cu contractul, documentația de proiectare și standardele tehnice și de construcție existente. În conformitate cu acestea, dezvoltatorul nu poate închiria un obiect ale cărui caracteristici sunt mai proaste sau nu corespund documentelor.

Cu toate acestea, clădirile noi pot avea defecte de construcție și defecte care nu pot fi văzute în timpul inspecției. In acest caz, legea prevede o perioada de garantie in care dezvoltatorul raspunde de casa pe care a construit-o si este obligat sa corecteze defectul de constructie. De exemplu, garanția pentru elementele structurale ale unei clădiri trebuie să fie de cel puțin cinci ani, pentru sistemele de inginerie - cel puțin trei. În această perioadă, puteți face pretenții dezvoltatorului și îl puteți forța să elimine deficiențele.

Ce ar trebui să facă societatea de management?

Dacă unele defecte ale apartamentelor pot fi descoperite chiar de proprietari, atunci defectele din zonele comune și zonele cu acces limitat ar trebui identificate de către organizația care deservește casa. Prin urmare, este foarte important ca societatea de management să se ocupe de acest lucru în mod conștiincios și în timp util.

Adesea casa este administrată de o companie de administrare, care în mod oficial nu este afiliată dezvoltatorului, dar în realitate este controlată de aceasta. Pe de o parte, poate rezolva rapid unele probleme din casă și situații conflictuale, poate efectua reparații minore, dar, pe de altă parte, nu permite companiei de construcții să transfere obligații serioase pentru a elimina deficiențele globale care necesită lucrări la scară largă. : izolație de deschidere, acoperiș, sisteme de inginerie de înlocuire. Și o astfel de companie de management, de fapt, controlează acțiunile proprietarilor de apartamente - potențiali reclamanți împotriva companiei de construcții.

Dacă casa este administrată de o companie independentă de administrare, atunci încearcă să identifice deficiențele și să oblige dezvoltatorul să le elimine cât timp perioada de garanție este valabilă, în caz contrar, după expirarea acesteia, va trebui să rezolve totul pe cheltuiala sa și, prin urmare, pe cheltuiala locuitorilor.

Nu este un secret pentru nimeni faptul că unii dezvoltatori pot întârzia în mod deliberat eliminarea anumitor defecte pentru a transfera responsabilitatea de a scăpa de defecte pe umerii companiilor de management în viitor. Pentru a preveni acest lucru, companiile de management sunt nevoite să meargă în justiție.

În Ekaterinburg, un astfel de precedent a fost creat de compania Ural Housing, care a preluat mai multe case de pe Shirokaya Rechka după ce societatea de administrare anterioară a dat faliment. După cum s-a comunicat pe site-ul UZhK, casele au fost date în exploatare în 2014, iar compania a câștigat un concurs pentru întreținerea unei case (ulterior, după ce proprietarii au votat, alte case au intrat în administrarea lor) în 2016, când perioada de garanție. era deja aproape de expirare. În același timp, foștii manageri au fost neglijenți cu privire la necesitatea de a elimina deficiențele și nu au ridicat probleme globale cu dezvoltatorul casei, a remarcat UZhK.

Vladimir Mukharlyamov, inginer șef al companiei Ural Housing:

În urma unui control, specialiștii noștri au descoperit câteva deficiențe de construcție, pe care le-au prezentat dezvoltatorului. Compania a eliminat neajunsurile, dar nu toate pe care le-am semnalat, și nu atât de repede pe cât ne-am dori. Prin urmare, am apelat la Curtea de Arbitraj a Regiunii Sverdlovsk cu o cerere către dezvoltatorul microdistrictului pentru izolarea subsolurilor, repararea fațadelor, refacerea zonei oarbe și alte tipuri de lucrări. În prezent, sunt pe rol procese împotriva a 14 blocuri. S-a luat deja o decizie pentru a satisface cerințele declarate în șase cereri.

Potrivit lui Vladimir Muharlyamov, în alte cazuri se efectuează examinări de construcție și tehnice. Aceștia vor stabili dacă deficiențele detectate au apărut ca urmare a lucrărilor de proastă calitate în timpul construcției sau în timpul funcționării instalației, inclusiv ca urmare a uzurii naturale.

Cum ar trebui compania de management să forțeze dezvoltatorul să corecteze deficiențele?

Pentru a-l obliga pe dezvoltator să elimine toate deficiențele din spațiile comune, societatea de administrare trebuie să întocmească o cerere scrisă împotriva sa (cu un raport de control al deficiențelor identificate).

Să remarcăm că pentru ca Codul Penal să ajungă în instanță în numele locuitorilor, acesta trebuie să fie înzestrat cu aceste competențe. Pentru a face acest lucru, trebuie să organizați o reuniune a proprietarilor și să includeți pe ordinea de zi problema „Cu privire la acordarea societății de administrare a împuternicirii de a intenta un proces împotriva dezvoltatorului pentru a elimina defectele de construcție”.

Interesant, Legea federală 214 prevede că dezvoltatorul trebuie să efectueze lucrări de reparație „într-un termen rezonabil” specificat în revendicare: adică pur și simplu nu ar trebui să fie prea scurt sau nerezonabil de lung, deoarece, de fapt, este imposibil să se determine cât timp poate fi nevoie pentru a elimina o anumită lipsă. Așadar, termenul de remodelare a spațiilor comune este stabilit de Codul penal. Dacă nu este specificat, atunci intră în vigoare legea protecției consumatorilor, potrivit căreia termenul de remediere a defectelor nu poate depăși 45 de zile.

Achiziția de bunuri imobiliare rezidențiale este reglementată de prevederile Codului civil al Federației Ruse, Legea Federației Ruse din 02/07/1992 nr. 2300-1 „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor” și Legea federală din 30 decembrie. , 2004 Nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună de blocuri de apartamente și alte bunuri imobiliare...” Aceste reguli impun dezvoltatorului să transfere proprietatea cumpărătorului în condițiile specificate în contract.

Textul acordului precizează costul, termenii de transfer, caracteristicile obiectului și obligațiile de garanție după livrarea casei. Acest articol vă va ajuta să înțelegeți responsabilitatea dezvoltatorului, să stabiliți o perioadă de garanție pentru apartamente și să depuneți în mod competent o reclamație în baza unui acord de participare comună la construcție.

Ce înseamnă obligațiile de garanție ale dezvoltatorului?

În timpul funcționării directe, sunt adesea dezvăluite deficiențe și deficiențe - scurgeri de acoperiș, fisuri și scurgeri, mucegai, echipamente inginerești inițial nefuncționale, greșeli evidente de construcție. Există suficiente motive pentru a face pretenții.

Important! Sfera de aplicare a obligațiilor de garanție în legătură cu proprietatea este specificată în articolul 7 din Legea federală din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună...”.

Obiectul transferat acționarului trebuie să respecte termenii acordului încheiat și prezentat cumpărătorului proiectului, standardelor tehnice generale și reglementărilor de urbanism. Responsabilitatea totală pentru calitatea și siguranța locuințelor revine dezvoltatorului.

Garanția pentru un apartament într-o clădire nouă este stabilită în conformitate cu Legea nr. 214-FZ, iar la încheierea unui acord de participare la construcția comună, părțile pot stabili o durată mai mare a obligațiilor de garanție.

La întocmirea actului de predare a bunului finit, toate echipamentele și elementele de mobilier ale apartamentului sunt transferate acționarului. Aceasta înseamnă că ferestrele unui apartament dintr-o clădire nouă, precum și alte elemente similare ale apartamentului, vor fi acoperite de o singură garanție de cel puțin trei ani. Această regulă nu se aplică dacă, după primirea obiectului finit, rezidenții au înlocuit în mod independent unități individuale de îmbunătățire și elemente tehnice.

Ce nu garantează dezvoltatorul?

Zona de responsabilitate a dezvoltatorului este strict definită - acestea sunt defecte de natură capitală. Refuzul dezvoltatorului de a oferi o garanție se poate datora următoarelor circumstanțe:

• uzura naturală și deteriorarea performanței asociate cu expirarea duratei de viață de proiectare;
• nerespectarea regulilor de funcționare a spațiilor comune și a proprietății;
• neglijarea regulilor de instalare și utilizare a instalațiilor sanitare și a aparatelor de uz casnic;
• defecțiunea echipamentelor și elementelor structurale acceptate inițial fără pretenții în baza certificatului de recepție sau deteriorate de rezidenți în timpul funcționării;
• situații de urgență asociate cu întreruperi de încălzire, canalizare, alimentare cu gaz și apă, ventilație, scurgeri, provocate de rezidenți.

Important! După livrarea casei, societatea de administrare este responsabilă de funcționarea acesteia. Dacă revendicarea nu se aplică niciunui dintre punctele de mai sus, atunci va trebui să contactați dezvoltatorul.

Garanția pentru acoperiș de la dezvoltator va fi de cel puțin zece ani, dacă nu se prevede altfel în termenii actului de transfer. În plus, perioada de garanție poate fi prevăzută în documentația tehnică, care este transferată de dezvoltator către societatea de administrare imediat după punerea în funcțiune a casei.

Cât timp durează dezvoltatorului să îndeplinească obligațiile de garanție?

Să luăm în considerare dacă perioada standard de garanție poate fi prelungită sau redusă în funcție de elementele sau componentele individuale ale unui bloc de locuințe (de exemplu, cât este garanția pentru un lift după livrarea unei clădiri complet finisate). În conformitate cu paragraful 5 al articolului 7 din Legea nr. 214-FZ, perioada standard de garanție pentru blocurile de apartamente construite în baza unui acord de participare la capital este de cel puțin cinci ani.

Totuși, datorită prevederilor directe ale legii, contractul poate prevedea o perioadă de garanție mai lungă pentru elementele individuale ale clădirii. De exemplu, pentru cusături și acoperișuri între panouri, perioada de garanție nu poate fi mai mică de 10 ani. Majoritatea dezvoltatorilor responsabili indică această perioadă în contract.

Important! Perioada de garanție pentru echipamentele tehnologice și de inginerie MKD nu poate fi mai mică de trei ani. Aceste echipamente includ ascensoare, camere de cazane, substații, jgheaburi de gunoi, sisteme de acces, unități de ventilație și încălzire.

Pentru a participa la construcție, sunt selectați antreprenori care garantează îndeplinirea obligațiilor pentru o perioadă nu mai mică decât cea din acordul cu acționarii. Dacă această condiție nu este îndeplinită, atunci întreaga responsabilitate pentru funcționarea echipamentelor de inginerie revine dezvoltatorului.

De exemplu, ce perioadă de garanție se poate stabili pentru o baterie de calorifer la acceptarea unui apartament de la un dezvoltator? Dacă, după semnarea actului, locuitorii nu au solicitat înlocuirea rețelelor de utilități și a anumitor tipuri de comunicații, garanția se va aplica pe toată perioada de cinci ani. Trebuie avut în vedere faptul că, după transferul unui bloc de locuințe către o societate de administrare, responsabilitatea pentru reparațiile curente va fi atribuită companiei de administrare.

Cum să depuneți corect o reclamație la dezvoltator după livrarea casei?

Întrucât răspunderea antreprenorului după perioada de garanție poate apărea numai pentru starea corespunzătoare a structurilor portante și a componentelor clădirii, toate revendicările privind starea spațiilor de locuit sau a proprietății generale a casei trebuie depuse înainte de expirarea celor cinci - perioada anului. Această perioadă de timp se calculează din momentul în care proprietatea este transferată proprietarului. Acest fapt se consemnează prin semnarea certificatului de acceptare a spațiilor de locuit finisate. Se semnează după primirea certificatului de proprietate. Executarea obligațiilor după livrarea casei se bazează pe următorul algoritm.

Reclamațiile descoperite în perioada de garanție trebuie depuse în scris. Contestația trebuie să indice natura deficiențelor și termenul de înlăturare a acestora. În unele cazuri, nu este posibilă eliminarea completă a defectului în acest scop, legea prevede despăgubiri - o reducere proporțională a prețului contractului sau rambursarea costurilor de eliminare de către acționar (clauza 2 din art. 7 din Legea nr; 214-FZ).

Aplicația trebuie predată reprezentantului dezvoltatorului împotriva semnăturii, păstrând al doilea exemplar pentru dvs. sau trimisă prin scrisoare recomandată cu notificare. Numai în acest caz veți avea la îndemână un document care confirmă faptul că reclamația a fost trimisă.

Important! Perioada de examinare și răspuns la reclamații este reglementată de Legea privind protecția drepturilor consumatorilor (până la 10 zile) și Codul civil al Federației Ruse (nu mai mult de 30 de zile). Dar este mai bine să indicați în textul contestației termenul în care să luați în considerare și să răspundeți la contestație.

În cele mai multe cazuri, natura contestației este verificată cu atenție pentru a vedea dacă reclamația intră în responsabilitatea societății de administrare. Prin urmare, se recomandă aplicarea acolo în același timp. Având în mână un răspuns din Codul Penal care confirmă că defectele sunt deficiențe de construcție, va fi mai ușor să comunicați cu reprezentanții dezvoltatorului.

Deoarece echipamentele tehnologice ale unei clădiri rezidențiale sunt transferate către societatea de administrare pentru funcționare, responsabilitățile acesteia vor include întreținerea de rutină și repararea proprietății transferate. În cazul în care regulile și procedurile pentru lucrările de reparații sunt încălcate, societatea de administrare poate fi responsabilă pentru deficiențe dacă nu și-a exercitat dreptul de a face o cerere de garanție.

Cine poartă obligațiile de garanție în cazul în care dezvoltatorul dă faliment (lichidat)? Răspunsul la această întrebare va depinde de stadiul construcției - dacă falimentul a avut loc înainte de punerea în funcțiune a instalației, acționarii vor trebui să înregistreze drepturile asupra proiectului de construcție neterminat. În acest caz, casa va trebui finalizată cu ajutorul unui alt antreprenor sau organizație de construcții, care va stabili perioada de garanție.

În cazul în care falimentul a survenit după cedarea casei către societatea de administrare, creanțele din garanție vor fi satisfăcute prin fondurile de compensare ale organizațiilor de autoreglementare și asigurările de răspundere civilă ale membrilor SRO.

În cazul în care cetățenii au implicat antreprenori în construcția propriei locuințe private, se poate stabili și o perioadă de garanție pentru lucrările de construcție pentru efectuarea pretențiilor de calitate. Perioada de garanție pentru construcția unei case private nu poate fi mai mică de un an, iar pentru anumite tipuri de lucrări - până la cinci ani.

Avocații cu experiență vă vor ajuta să întocmiți în mod competent o reclamație, să urmăriți examinarea acesteia și să obțineți satisfacerea deplină a cerințelor. Vă recomandăm să folosiți ajutorul specialiștilor noștri pentru a vă asigura că obțineți dreptate în disputa dvs. cu dezvoltatorul. Pentru a face acest lucru, sunați la numerele afișate pe site-ul nostru web sau completați formularul de feedback.

ATENŢIE! Din cauza modificărilor recente ale legislației, informațiile din acest articol pot fi depășite! Avocatul nostru vă va sfătui gratuit - scrie in formularul de mai jos.

Proprietarii de case încearcă din ce în ce mai mult să oblige dezvoltatorii să elimine deficiențele din casele recent construite. O fațadă decojită, un acoperiș care curge, crăpături în pereți - aceasta nu este o listă completă de „surprize” din cauza cărora noii rezidenți sunt obligați să lupte în justiție.

Cel mai adesea, cumpărătorii de locuințe noi întâmpină deficiențe în procesul de acceptare a apartamentelor lor: BN a scris deja cum dezvoltatorul poate fi obligat să elimine defectele înainte de a semna certificatul de acceptare a locuinței. Dar uneori apar defecte după inaugurarea casei și nu numai în apartamente. Erori ale proiectanților, abateri de la tehnologie în timpul construcției - toate acestea duc la faptul că, la câțiva ani de la finalizare, țevile din case pot sparge, pot apărea fisuri pe fațadă etc. În astfel de cazuri, locuitorii pot cere dezvoltatorului să elimine defect sau, dacă proprietarii au efectuat deja reparații pe cheltuiala lor - rambursarea costurilor relevante. Dacă o companie refuză să se conformeze cerințelor cetățenilor, atunci aceștia trebuie să meargă în instanță.

Practica de arbitraj

În prezent, Curtea de Arbitraj din Sankt Petersburg și regiune are în vedere aproximativ două duzini de dispute similare între rezidenți reprezentați de asociațiile de proprietari și dezvoltatori. Una dintre cele mai recente revendicări a fost depusă împotriva CJSC YIT Lentek în numele Asociației Proprietarilor de Case Northern Pearl, creată de proprietarii de apartamente dintr-o clădire rezidențială de pe stradă. Asafieva, 5, bloc 1. Conducerea parteneriatului cere repararea mai multor verande ale casei, care a fost finalizată în 2008. Cazul va fi judecat în instanță la începutul lunii iulie.

Mai des, parteneriatele se ceartă cu dezvoltatorii pentru defecte mai semnificative. Așadar, la sfârșitul anului trecut, asociația de proprietari Soyuz a intentat un proces împotriva CJSC Trest-36, cerând repararea fisurilor în zidăria casei de pe strada Zvezdnaya, 11, bldg. 1, care a fost livrat la sfârșitul anului 2006. O audiere în acest caz este programată pentru 27 mai.

După cum explică Natalya Kuzmina, avocat în practica imobiliară și urbanism a grupului Rightmark, astfel de dispute sunt adesea soluționate în favoarea proprietarilor - dacă, desigur, reușesc să demonstreze că defectul a apărut din cauza încălcării normelor tehnice. reglementari, documentatii de proiectare, reglementari de urbanism sau alte standarde obligatorii.

De exemplu, în urmă cu o lună, asociația de proprietari Ozero Dolgoe a dispus prin instanță Lenstroytrest CJSC să înlocuiască plăcile ceramice în zonele comune, să repare sistemul de încălzire și acoperișul casei de pe Bogatyrskoye, 32. Clădirea a fost dată în funcțiune în mai 2006. . După cum s-a dovedit în timpul examinării medico-legale, în timpul construcției unității, au fost încălcate codurile și reglementările de construcție, ceea ce a condus ulterior la apariția defectelor.

Potrivit Irinei Mitina, avocat senior la Kachkin and Partners, atunci când analizează astfel de cazuri, instanța desemnează întotdeauna o expertiză. Pe baza rezultatelor sale, se determină cauza defectelor în proprietatea comună. În unele cazuri, vinovăția dezvoltatorilor nu este confirmată - atunci când apar probleme din cauza funcționării de proastă calitate a casei sau - uzura naturală a rețelelor de utilități. Un exemplu este cazul recent împotriva CJSC Stroitelny Trest: asociația de proprietari creată în casa din Manchesterskaya, 10, a cerut să recupereze 5 milioane de ruble de la companie, cheltuite pentru repararea sistemelor de alimentare cu apă. Dar, după cum s-a dovedit pe baza rezultatelor unei examinări medico-legale, conductele au îndeplinit toate standardele necesare și au eșuat din cauza uzurii lor naturale. Parteneriatul a pierdut litigiul juridic: în plus, instanța a dispus HOA să ramburseze Trustul pentru Construcții pentru costurile examinării.

Probleme comune

Pentru a dovedi un defect de construcție, este necesar să faceți aprovizionare cu concluziile relevante ale organizațiilor oficiale. „Este important să se prezinte în instanță rapoarte de inspecție a proprietății de la asociațiile de proprietari, companiile de administrare, serviciile de reparații (de exemplu, în legătură cu ascensoare și echipamente specializate), opinii ale organizațiilor de experți cu privire la prezența anumitor deficiențe care ar putea apărea din cauza încălcări ale tehnologiei construcțiilor”, precizează Irina Mitina.

Reclamațiile legale împotriva dezvoltatorului sunt de obicei aduse de o organizație autorizată să reprezinte interesele proprietarilor (cel mai adesea acesta este un HOA). Totodată, după cum explică Irina Mitina, fiecare proprietar poate cere formal eliminarea deficiențelor. „Dar, în primul rând, revendicările sale sunt limitate la mărimea cotei sale în proprietatea comună, iar în al doilea rând, reparațiile vor afecta în mod inevitabil drepturile altor rezidenți. Prin urmare, este logic să depuneți o cerere în numele asociațiilor de proprietari”, argumentează ea.

Este foarte important să faceți reclamații în perioada de garanție, care, în conformitate cu 214-FZ, este de trei ani pentru echipamentul ingineresc al casei și de cinci ani pentru restul proprietății clădirii. Garanția asupra casei începe din momentul în care apartamentele sunt transferate către participanții la construcția comună.

Vă rugăm să rețineți că garanțiile prevăzute de lege se aplică nu numai apartamentelor, ci și proprietății comune a casei în ansamblu - pereți, acoperiș, zone comune, zonă etc.

Reclamațiile trebuie făcute în mod specific dezvoltatorului, deoarece acesta este partea la acordul cu cumpărătorii de locuințe și este responsabil pentru obligațiile de garanție.

Dacă defecțiunea este descoperită după expirarea perioadei de garanție, reparațiile vor trebui efectuate pe cheltuiala proprietarilor - cel mai probabil nu va fi posibil să obțineți despăgubiri de la dezvoltator.

Fără semnătură

În marea majoritate a cazurilor, defectele de construcție în proprietatea comună sunt descoperite la câțiva ani după ce locuința este ocupată. Judecând după statisticile cazurilor luate în considerare de instanța de arbitraj, cererile sunt depuse la trei până la cinci ani de la data punerii în funcțiune a casei. Există însă cazuri când un defect este descoperit imediat după punerea în funcțiune a clădirii - înainte ca dezvoltatorul să predea apartamentele sub certificatul de transfer și acceptare. Potrivit Natalya Kuzmina, participanții la construcția comună au dreptul de a cere dezvoltatorului să elimine deficiențele atât înainte, cât și după semnarea actului.

Teoretic, cumpărătorul de locuință poate refuza să semneze acest document dacă acționarul nu este mulțumit de starea, de exemplu, a scărilor sau a fațadei casei. La urma urmei, la încheierea unui acord de participare comună, un cetățean nu achiziționează un apartament, ci un proiect de construcție comun. În conformitate cu 214-FZ, aceasta include atât apartamentul în sine, cât și proprietatea comună a blocului.

Cu toate acestea, după cum explică Natalya Kuzmina, în practică, dezvoltatorii oferă acționarilor să semneze un certificat de transfer și acceptare pentru un anumit apartament, și nu pentru un proiect de construcție comun. Ceea ce, potrivit acesteia, nu dă dreptul acționarului să refuze semnarea acestui document dacă se descoperă neajunsuri în proprietatea comună a blocului.

Astfel, chiar și în procesul de încheiere a unui acord de participare la acțiuni, este logic să întrebați ce formă a certificatului de transfer și acceptare vi se va cere să semnați în timpul procesului de acceptare a locuinței.

Judecând după statisticile Curții de Arbitraj din Sankt Petersburg și regiune, numărul proceselor între HOA și dezvoltatori este în creștere. În cele mai multe cazuri, firmele de construcții refuză să corecteze deficiențele la cererea chiriașilor: doar un expert poate stabili a cui este vina că acoperișul curge sau fațada se desprinde.

Cerând ca deficiențele să fie eliminate înainte de proces, HOA apelează cel mai adesea la rezultatele examinărilor independente. Dezvoltatorii comandă studii alternative, ale căror rezultate diferă de cele prezentate de HOA. Ca urmare, majoritatea acestor dispute pot fi soluționate doar în instanță.