Koupelny

Předběžná smlouva na koupi a prodej bytu s kaucí i bez kauce. Předběžná smlouva na koupi a prodej bytu - co to je Předběžná smlouva na koupi a prodej bytu rok

Při koupi nemovitosti v předvečer uzavření Hlavní smlouvy mohou strany uzavřít předběžnou dohodu o koupi a prodeji bytu se složením kauce nebo bez ní. Dokument umožňuje potvrdit záměr koupit bydlení, a pokud se změní životní okolnosti, upravit některé body nebo odložit nákup. Jeho příprava není nutná, ale v některých případech se nelze vyhnout předběžné dohodě.

Co zajišťuje předběžná smlouva o koupi a prodeji bytu?

Předběžná kupní a prodejní smlouva (PDPA) je v podstatě dohodou o budoucím uzavření Hlavní smlouvy za stanovených podmínek. Doporučuje se vydat PDCP za následujících okolností:

V současné době nemá kupující dostatek peněz na dokončení nákupu. Uzavřením PDCP prodávající stvrzuje ochotu vyčkat na vyzvednutí chybějící částky a kupující stvrzuje připravenost nemovitost ve stanovené lhůtě koupit.
Nemožnost dostavit se osobně k dokončení transakce. Někdy se strany nemohou k transakci dostavit a jednání prostřednictvím zprostředkovatelů vyvolává podezření. Registrace PDCP umožňuje odložit prodej až do příjezdu stran.
nedostatek potřebné dokumenty. Registrace některých certifikátů, například povolení od opatrovnických orgánů k prodeji, může trvat od 2 týdnů do 1 měsíce, proto někdy strany naléhavě potřebují odložit transakci, aby shromáždily dokumenty.
Nedůvěra ze strany kupujícího. Prodávající musí potvrdit, že byt patří pouze jemu a že se po prodeji neobjeví „skrytí“ vlastníci. Chcete-li shromáždit důkazy ve formě dalších osvědčení a výpisů, budete potřebovat od 1 do 4 týdnů.

Uzavření smlouvy se řídí čl. 429 Občanský zákoník Ruské federace. Dle zákona musí obsahovat stejné podmínky, jaké budou v Hlavní smlouvě. Předsmlouva odráží ochotu koupit byt za stanovenou cenu ve stanovené lhůtě.

Jaký je rozdíl mezi předběžnou dohodou o koupi a prodeji bytu a hlavní smlouvou?

Hlavní rozdíl mezi Předběžnou a Hlavní smlouvou je v tom, že tato nezakládá důvody pro nabytí vlastnictví nemovitosti. Smlouva nepočítá s převodem bytu ani s finančními prostředky na úhradu bydlení. Kromě toho existují další funkce, kterým byste měli věnovat pozornost:

Předmět smlouvy v PDCP může být popsán méně podrobně než v Základní smlouvě. Stačí uvést přesnou adresu. Nicméně, pokud je to žádoucí, strany mohou jít do detailů, s uvedením počtu pokojů, oblasti a dalších nuancí.
I přes konkrétní uvedení ceny bytu v PDCP nedochází při jeho uzavření k úhradě. Jediné, co mohou strany udělat, je dohodnout se na složení zálohy nebo zálohy na částku podle Hlavní smlouvy.
Předběžná dohoda je platná standardně pouze jeden rok, načež je buď po vzájemné dohodě stran považováno za neplatné, nebo soudně ukončeno. Doba platnosti Hlavní smlouvy není omezena. To znamená, že pokud strany uzavřely smlouvu o koupi a prodeji bytu, v případě potřeby si ji nechají ověřit u notáře a zaevidovat u Rosreestr, platí až do konečného splnění závazků. Samozřejmě může mít časová omezení, například termín zaplacení celé ceny bytu nebo konkrétní datum odhlášení obyvatel.
Předběžná dohoda musí být uzavřena písemně. Notářské ověření není vyžadováno. Naproti tomu může být uzavřena i jednoduchou formou a v některých případech i formou notářskou (při prodeji bytu bezmocného, nezletilého občana nebo v případě prodeje bytu v podílovém spoluvlastnictví). Státní registrace u Rosreestr je zároveň povinným postupem.

Součástí PDCP mohou být další záruky za splnění závazků - záloha nebo záloha.

Kauce v předběžné smlouvě na koupi a prodej bytu

Mezi pojmy „záloha“ a „záloha“ je významný rozdíl.

Kauce nejpřesněji splňuje kritérium způsobu zajištění smlouvy. Podle Čl. 380 občanského zákoníku Ruské federace, jedná se o částku, kterou vydá jedna strana smlouvy druhé straně. Kauce je součástí platby určené na koupi bytu. Zapisuje se jako důkaz úmyslu splnit smlouvu v dobré víře.

Bez ohledu na výši zálohy musí mít dohoda o jejím složení písemnou formu.

Dojde-li k porušení dohod, představuje složení zálohy hrozbu materiálních ztrát pro obě strany.

Podle Čl. 381 občanského zákoníku Ruské federace, pokud nelze závazek splnit nebo pokud strany samy dosáhly konsensu o zrušení transakce, může být záloha vrácena. Pokud však kupující od svého záměru koupit byt upustí, zůstane jím složená záloha prodávajícímu. Ten může také utrpět ztráty. Pokud prodávající vezme zálohu a prodej nemovitosti si rozmyslí, musí zaplatit dvojnásobek zálohy. Kromě toho musí porušovatel závazků nahradit protistraně vzniklé ztráty.

Další běžnou formou platby před uzavřením transakce je uzavření smlouvy předem. Je to procento z jistiny smlouvy. V případě zániku závazků musí být tato platba vrácena, avšak s přihlédnutím k nákladům vzniklým druhé straně.

Příklad. Prodávající obdržel zálohu - 10% z ceny bytu a peníze částečně utratil za papírování k prodeji. Manželka kupujícího od koupě bytu odradila, a tak prodávající vrátil kupujícímu pouze zbytek zálohy.

Nelze-li částku připsat ke vkladu, je považována za zálohu.

Pro kupujícího a prodávajícího více preferovaná forma zajištění plnění smlouvy - kauce (nezaměňovat se zástavou, kdy je na nemovitost vloženo věcné břemeno). Z jeho vyplacení plynou závažnější negativní důsledky v případě porušení doložek DPKP. Pokud, pak se nebojí případných potíží a jsou odhodláni transakci dokončit.

Podmínku zaplacení zálohy lze zahrnout do předběžné smlouvy o koupi a prodeji bytu. Při převodu peněžní částky jako zálohy sestaví strany potvrzení o tom, že kupující převedl a prodávající přijal určitou částku, a v potvrzení musí být uvedeno slovo „záloha“, jinak bude akce považována za zálohu. Způsob platby.

Co zavazuje, rizika kupujícího, následky porušení smlouvy

Předběžná dohoda zavazuje kupujícího ke koupi bytu v budoucnu. Pokud odmítne, riskuje ztrátu zaplacené částky zálohy. Nelze vyloučit ani zahájení soudního řízení. Faktem je, že podle odstavce 5 čl. 429 Občanského zákoníku Ruské federace, v případě porušení povinností má každá ze smluvních stran právo požadovat u soudu, aby byl prodej bytu formalizován do šesti měsíců ode dne, kdy plnit závazky.

Pokud jde o rizika, uzavření PDKP nezpůsobuje žádné nároky na sekundárním trhu s bydlením. Vše je maximálně jasné a transparentní. Je-li přání uzavřít PDCP - prosím, zákon takové právo dává, není-li přání dávat nějaké závazky - dohoda není uzavřena. Poté při registraci prodeje je ihned připravena Hlavní smlouva.

Rizika uzavření PDCP na primárním trhu nemovitostí

Největší rizika jsou spojena s nákupem bydlení v povinném ručení na primárním trhu. Faktem je, že developer musí s kupujícím sepsat smlouvu o kapitálové účasti (PAA). Podle takového dokumentu si odpovědná osoba půjčí peníze od investora (kupujícího bytu) a na oplátku se zavazuje po dokončení stavby uzavřít smlouvu, jejímž důsledkem bude převod vlastnického práva z developera na vlastníka bytu. kupující.

Nahrazení DDU za PDKP znamená, že kupující nebude mít právo požadovat, aby developer převedl vlastnické právo k bytu. Pokud se ukáže, že stavba není dokončena, investor bude moci v lepším případě vrátit kauci.

Je třeba vzít v úvahu, že při registraci DDU je eliminováno riziko „dvojího prodeje“ a DDU lze uzavřít několikrát. Dokončený byt si pak bude nárokovat několik podvedených investorů.

Při koupi bytu na primárním trhu lze PDKP vydat pouze za podmínky, že byt již fyzicky existuje, developer je vlastníkem a hodlá jej prodat. Při investici do stavby stačí uzavřít smluvní ujednání. Také byste neměli důvěřovat vývojářům, kteří navrhují uzavřít Dohodu o předběžné účasti, protože ta nemá právní důsledky podobné DDU.

Kde uzavřít

Smlouvu o záměru prodat byt můžete sepsat:

na vlastní pěst;
s pomocí notáře;
u realitní kanceláře.

První metoda je nejlevnější a nejnebezpečnější, protože sebemenší nepřesnost ve znění klauzulí, které může standardní dohoda obsahovat, změní PDCP na zbytečný papír. O tom, jak dokument správně vyhotovit, byste se měli zeptat právníka.

Notář Vám může pomoci správně sepsat listinu, posoudit právní způsobilost stran a potvrdit, že jednání prodávajícího a kupujícího je dobrovolné.

Realitní kanceláře jednají především v zájmu prodávajícího. Ochrana kupujících je to poslední, co je zajímá. V naprosté většině případů se navrhuje jako zajištění transakce uvést, že kupující skládá zálohu, jejíž vrácení je extrémně obtížné.

Je nutné uzavřít

Registrace PDKP je dobrovolná. Pokud prodávající nechce formalizovat dohodu o záměru dokončit transakci, může „ztratit“ kupujícího, který takový dokument potřebuje. Faktem je, že při vystavení hypotéky se kupující musí bance písemně zavázat ke koupi nemovitosti, za kterou se vydává vysoká částka peněz. Právě PDKP umožňuje uzavřít smlouvu o půjčce.

Musím se registrovat?

Dokument nepodléhá státní registraci a není podkladem pro převod vlastnictví.

Doba platnosti

Dobu platnosti předběžné smlouvy není nutné uvádět, pokud je však pro kupujícího (prodávajícího) důležité, aby byla transakce dokončena v určité lhůtě, pak je nutné stanovit, že musí být uzavřena Hlavní smlouva, například uvnitř 6 měsíců. Platnost předběžné kupní a prodejní smlouvy na dobu neurčitou je uvedena v čl. 4 čl. 429 Občanský zákoník Ruské federace. Ve výchozím nastavení je dokument platný pro 1 rok.

Jakmile je Hlavní smlouva uzavřena, pozbývá předběžná smlouva právní moci.

Jak správně sepsat předběžnou smlouvu o koupi a prodeji bytu

Při sestavování PDCP musíte mít na paměti následující:

dokument musí jasně definovat předmět smlouvy;
body jsou formulovány stručně a srozumitelně, aniž by připouštěly možnost nesrovnalostí.

Smlouva vypadá jako návrh Základní smlouvy, který opakuje její ustanovení a má být uzavřen po uplynutí stanovené doby. Po dohodě stran mohou být jednotlivá ustanovení změněna.

Smlouva určuje základní a dodatečné podmínky.

Mezi základní podmínky patří:

Informace o smluvních stranách: celé jméno, údaje o pasu, místo bydliště. Pokud smlouvu sepisuje advokát, uveďte její celé jméno, číslo a dobu platnosti plné moci.
Předmětem smlouvy je byt. PDCP vyžaduje, abyste uvedli vlastnosti, které vám umožní rozpoznat objekt. Patří sem: umístění bydlení (město, ulice, dům); počet bytových a nebytových m2; počet podlaží budovy, ve které se byt nachází; počet pokojů; některé nuance, které ovlivňují rozhodnutí o koupi. Uveďte také doklad, na základě kterého kupující s nemovitostí nakládá.
Hodnota majetku. Je nutné uvést cenu, protože její změna je důvodem k odmítnutí obchodu.
Způsob vzájemného vypořádání. Strany se mohou dohodnout na platbě v hotovosti, bankovním převodem, pomocí bezpečnostní schránky nebo s podmínkou získání hypotečních prostředků nebo mateřského kapitálu.
Dostupnost osob oprávněných užívat zařízení. V dokumentu musí být uvedeno, do jaké doby se musí všichni obyvatelé odhlásit a opustit areál.
Smluvní doba. Může a nemusí být specifikováno. Doporučuje se upřesnit, do jakého data musí být transakce dokončena. Po jejím uplynutí bude smlouva považována za neplatnou.
Záruky plnění smlouvy. Tím je stanovena platba zálohy nebo zálohy.
Transakční náklady. Je nutné uvést, kdo ponese náklady na notářské ověření a shromažďování listin. Více informací:
Penalty. PDCP uvádí, jaký trest čeká porušovatele povinností.

Tyto doložky se musí nutně objevit ve smlouvě, ale podle svého uvážení mohou strany dohodu upřesnit tím, že ji doplní o další doložky.

Stáhněte si vzor předběžné smlouvy na koupi a prodej bytu s kaucí

Vzor (šablona) předběžné smlouvy o koupi a prodeji bytu bez kauce

Stáhněte si vzor předběžné smlouvy na koupi a prodej bytu bez kauce

Má předběžná dohoda právní sílu?

Bez ohledu na to, zda je smlouva notářsky ověřená, má právní sílu a má právní důsledky.

Strany se zavazují dokončit transakci, ale nepředvídatelné okolnosti mohou způsobit, že upustí od svých předchozích záměrů. Poté se události vyvíjejí podle jednoho z možných scénářů:

Pokud předběžná dohoda vyprší a žádná ze stran neprohlásila svůj úmysl hlavní smlouvu uzavřít, považuje se PDCP za neplatný. V případě potřeby může jedna ze stran požádat o prodloužení lhůty a druhá může nabídku přijmout nebo odmítnout.
Pokud lhůta neuplynula a obě strany jsou připraveny od transakce upustit, záloha se vrací předchozímu majiteli. Prodávající a kupující sepíší písemnou dohodu o ukončení PDCP.
Jedna ze stran zašle druhé straně písemný návrh na ukončení smlouvy. V tomto případě musí být iniciátor připraven na ztrátu ve výši zaplacené zálohy (nebo dvojnásobku výše zálohy). K soudu se věc dostává zpravidla jen tehdy, není-li možné vyřešit věcné nesrovnalosti.

Právní sílu předběžné dohody nelze podceňovat. Jeho uzavření a ukončení upravuje zákon. V soudní praxi je mnoho případů, kdy byl vlastník nucen prodat byt, pokud neměl prostředky na vrácení kauce.

Jak zrušit předběžnou dohodu

Ve fázi podpisu smlouvy může každá strana jednoduše odmítnout její uzavření. Pokud již byl dokument podepsán, je možné ukončit závazky nebo změnit podstatné podmínky (např. cenu bytu).

Ke změně podmínek je třeba sepsat dodatečnou dohodu. To je možné pouze v případě, že druhá strana není proti.

Jak dostat své peníze zpět

Při sepisování PDCP je nutné jasně stanovit, zda je prodávající (kupující) skutečně odhodlán prodat nebo koupit a zda je možné odmítnutí. Pokud existují nějaké nuance, například se očekává protitransakce, na které závisí následný prodej, nemá cenu uvádět rezervu na složení vkladu.

Nákup a prodej nemovitostí je poměrně běžným typem transakce mezi ruskými občany. Přes zdánlivou jednoduchost transakce, bez sepsání předběžné smlouvy o koupi a prodeji bytu, s sebou nese mnoho navenek nevyjádřených rizik. I bez zvážení nebezpečí spojených s možným podvodem jedné ze stran podílejících se na transakci existuje riziko finančních ztrát v důsledku odmítnutí nákupu (prodeje) bytu kupujícím (prodávajícím) z jakéhokoli osobního důvodu.

Pokud byl na navrhovanou transakci čerpán úvěr nebo potenciální kupující v době odmítnutí prodávajícího již prodal dříve obsazené bydlení, jistě mu vzniknou ztráty spojené s placením úroků bance z nerealizovaného úvěru, případně z důvodu neplánovaného výdaje na financování přechodného pobytu. Některé banky vyžadují pro vyřízení hypotečního úvěru předběžnou dohodu.

Za účelem získání důvěry v legitimitu připravované dohody strany vypracují předběžnou dohodu o koupi a prodeji bytu. Vypracování takového dokumentu je vhodné nejen pro snížení pravděpodobnosti finančních nákladů pro jednu ze stran, ale také z řady dalších důvodů:

za účelem nabytí právní moci dříve uzavřené ústní dohody mezi kupujícím a prodávajícím;
zajistit zaručené schválení ceny nemovitosti akceptované stranami (to znamená záruka, že částka zůstane nezměněna po celou dobu transakce), to platí zejména tehdy, když kupující získá část nebo celou částku vypůjčenými prostředky;
stanovit oboustranně přijatelný termín převodu bytu na nové vlastníky (vyklizení nemovitosti předchozími vlastníky);
zjištění skutečného stavu bytu, který je předchozí vlastník povinen udržovat (realizovat) do doby dokončení přejímky a převodu nemovitosti;
finanční částku převedenou kupujícím prodávajícímu za účelem potvrzení vážnosti jeho úmyslu. Při provádění transakce zahrnující vklad musí být dokument ověřen notářem v místě registrace smlouvy. Mimochodem, obdobné právní operace s hlavní doložkou nejsou vyžadovány v souvislosti s identifikací kupujícího a prodávajícího nemovitosti zaměstnanci Rosreestr;
za účelem stanovení postupu pro vrácení zálohy kupujícímu v případě okolností, které stranám neumožňují splnit úplný seznam nebo část závazků zohledněných v předběžné dohodě.

Toto je pouze přibližný výčet těch nejrelevantnějších informací, které se v drtivé většině případů promítají do smlouvy o koupi a prodeji bytu. Po vzájemné dohodě stran zúčastněných na transakci může být předběžná dohoda doplněna o jakoukoli přiměřenou doložku.

Převod zálohy

Kauce je součástí ceny rezidenční nemovitosti zřízené prodávajícím (zpravidla pět procent), převáděné potenciálním kupujícím na prodávajícího bytu jako faktor zvyšující spolehlivost záměrů a garantující úspěšnost budoucnosti. transakce.

Kauce se převádí na prodávajícího (majitele) bytu v hotovosti za přítomnosti notáře se současným podpisem smluvních stran - předběžné dohody o přeregistraci bytu. V poslední době, s rozšířením bezhotovostních způsobů placení nákladů na zboží a služby, na žádost jedné ze stran (vzájemné přání) může být částka zálohy uvedená v předběžné dohodě převedena na majitele byt na bankovní účet některým ze způsobů, které má kupující k dispozici.

Podrobné podmínky pro převod (přijetí) a vrácení (nevrácení) částky zálohy jsou nutně promítnuty do jednoho z bodů kupní smlouvy. Při provádění obchodů na základě smlouvy se zálohou v roce 2020 je obecně akceptováno, že pokud obchod ztroskotal vinou (podnět, vytvoření podmínek, předpokladů atd.) kupujícího, nemůže požadovat vrácení dříve zaplacenou zálohu na byt. V případě vědomého ukončení podmínek smlouvy (jednostranné odstoupení od transakce) ze strany prodávajícího nemovitosti (bytu), je částka dříve přijaté zálohy vrácena kupujícímu ve výši dvojnásobku původní částky. .

Vzor připraveného dokumentu, který zohledňuje nuance nákupu bydlení s vkladem v roce 2019, si můžete stáhnout z.

Koupě bytu na hypotéku

Nákup nemovitosti pomocí vypůjčených prostředků (hypotéka) má řadu charakteristické rysy z dohody bez jednoho:

První rozdíl spočívá v tom, že věřitelská banka se nutně stává účastníkem (jednou ze smluvních stran) transakce.
Druhý rozdíl se týká nákupu bydlení na primárním trhu (v novostavbě). Prodávající je v takových transakcích zástupcem právnické osoby - developera, což ukládá nevýhradní omezení transakce a znamená zahrnutí řady dalších ustanovení do kupní a prodejní smlouvy.
Banka přebírá závazky ručitele nadcházející transakce, bez ohledu na postavení prodávajícího bytu.
Při nákupu bytu od stavební firmy je to ona, kdo diktuje základní podmínky pro uzavírání smluv všech typů provedení.
S kupujícím je uzavřena smlouva o hypotečním úvěru na plnou cenu kupovaného bytu bez zohlednění výše vkladu. Developer nemusí požadovat povinný převod kauce, pokud se nebavíme o trvale žádaných bytech. Výše vkladu se pohybuje od pěti do deseti procent z katastrální hodnoty předmětu obchodu.

Předběžná smlouva o prodeji a koupi podílu bytu

Operace koupě podílu na bytě (jiných bytových prostorách) se zásadně neliší od koupě nemovitosti jako celku. Hlavní rozdíl ve struktuře předběžné (hlavní) dohody spočívá v podrobném uvedení přesných geometrických údajů, velikosti, nákladů, procent a dalších údajů v textu dokumentu, které jednoznačně identifikují získaný podíl.

Cena je ve všech případech uvedena v rublech. Při zvažování nemovitosti oceněné prodávajícím v jakékoli jiné měně cizích zemí zahrnuje kupní a prodejní smlouva hodnotu převedenou na rubly směnným kurzem centrální banky v den podpisu (notářsky ověřené registrace) smlouvy.

V případě koupě akcií je odpovědnost za provedení ověřovací činnosti pro souhlas vlastníků ostatních částí bytových prostor s prodejem jejich akcií hlavním prodávajícím na prodávajícím. Koupě podílu je ve srovnání s nákupem bytu na sekundárním realitním trhu mnohem problematičtější operací. Například v případě nedodržení požadavků § 250 občanského zákoníku Ruská Federace„O předkupním právu“ může soud zrušit kupní a prodejní transakci a zrušit původní smlouvu, přestože smlouva byla bezvadně uzavřena a ověřena notářem.

Nákup a prodej na primárním trhu

Koupě bytu v novostavbě (od developera) neklade další omezení na plnění smluv. S právnickou osobou jako prodávajícím se běžným způsobem sepisuje předběžná smlouva o koupi a prodeji bytu.

Na rozdíl od smluv o majetkové účasti, kdy se kupující stává úplným vlastníkem nemovitosti ještě před dokončením její výstavby a uvedením do provozu, ukládá pořízení novostavby na základě předběžné kupní a prodejní smlouvy prodávajícímu omezené povinnosti. Se sdílenou účastí na výstavbě bytových prostor nenese uzavření dodatečných smluvních ujednání prvky účelnosti. Developer nebude moci byt prodat bez písemného souhlasu fyzické (právnické) osoby, která vystupovala jako finanční sponzor jeho výstavby, a veškeré vztahy mezi stranami upravují zvláštní podmínky účasti na společné výstavbě.

Struktura smlouvy

Předběžná dohoda nemá zákonem stanovenou formu, je vyhotovena na listu standardního formátu A4 a v případě potřeby doplněna o doložky požadované dohodou stran. Příklad lze stáhnout z tohoto odkazu.

Ale i přes volnou formu vypracování dokumentu je certifikován notářem a nutně odráží informace:

k aktuálnímu kalendářnímu datu pro vypracování a podpis předběžné dohody;
Ó geografická poloha v době podpisu (zpravidla je uvedeno pouze město registrace);
úplně napsaná (bez zkratek) příjmení, jména a patronymie všech účastníků smluvního vztahu, v nejjednodušším případě - vlastníka bytu a potenciálního kupujícího, jejich vlastnoruční podpisy;
informace přibližně přibližující datum (období, časový úsek) podpisu hlavní dohody stranami. Zpravidla se uvádí měsíc nebo čtvrtletí přibližné připravenosti stran;
sankční opatření uplatněná vůči straně, která neplní (vyhýbá se plnění) podmínky podepsané dohody;
způsob a vlastnosti postupu pro přijímání finančních prostředků prodávajícím (při provádění transakce s bezhotovostním vypořádáním jsou navíc uvedeny finanční údaje stran);
zeměpisné souřadnice (pokud je to technicky možné) a místní adresa kupovaného bytu;
základní technické vlastnosti byty, které je předchozí vlastník povinen udržovat až do úředního převodu bytových prostor;
přesné datum (lze uvést i přibližný časový interval) definitivního převodu bytu z předchozího vlastníka na současného;
povolující nebo zakazující ustanovení o zavedení dodatečných podmínek jednou ze stran do již podepsané dohody;
cena bytu v digitální podobě i slovem, velikost kauce a podmínky pro její převod (zpravidla volí kanceláře advokátů nebo notářů).

Doba platnosti dokladu

Právně pozbývá dokument platnosti poté, co strany splní všechny body (podmínky) uvedené v těle dokumentu. Platnost smlouvy může také ztratit, pokud se prokáže, že jedna ze stran nedodržela podmínky transakce a smlouva je ukončena soudem.

Rovněž doba trvání legitimity smlouvy může být omezena doložkou v textu samotného dokumentu, která má účinné racionální jádro. Pokud nejsou uvedeny konkrétní lhůty pro splnění závazků stran (je uveden nejzazší možný termín), může to v budoucnu vést k dalším problémům - zhoršení finanční situace jedné ze stran transakce a pokus proti tomu zázemí pro získání výhodnějších podmínek, výskyt okolností vyšší moci – požár, zemětřesení, vojenské operace atd.

Závěr

Ústní dohoda, a to ani mezi dobrými přáteli a blízkými příbuznými, nezaručuje bezpodmínečně pozitivní dokončení transakce, zvláště jde-li o velké finanční částky. Navzdory skutečnosti, že notářské ověření předběžné smlouvy je povinné, je sama o sobě vypracována a uzavřena výhradně na základě vzájemné vůle osob jednajících jako strany zúčastněné na nákupu (s výjimkou podmínek, kdy je formulář předložen úvěrové instituci, např. například banka).

Kvalitně zpracovaný dokument předcházející podpisu hlavní smlouvy o koupi a prodeji bytu je účinným právně významným opatřením k zamezení protiprávního jednání, jakož i jednání souvisejícího se snahou vyhnout se odpovědnosti v případě nedodržení podmínek ústní dohody.

V kontaktu s

Pro větší jistotu, že zamýšlená transakce proběhne, se strany mohou dohodnout na podpisu předběžné smlouvy o koupi a prodeji bytu s platbou předem. Prokážou tak vážnost svých záměrů. Kupujícímu, který nemůže zaplatit ihned, může být nabídnuto uzavření předběžné smlouvy na prodej bytu se složením zálohy.

S rozšířením tohoto fenoménu v transakcích s nemovitostmi stojí za to se blíže podívat na to, jaké jsou předběžné dohody o koupi a prodeji bytu. Pokud je plánována koupě a prodej a proces je ve fázi formalizace, pak prodávající na jedné straně a kupující na straně druhé nejsou vždy připraveni.

Například byt nabízený prodejcem vzbuzuje zájem a lidé ho chtějí získat, ale ne vždy se to podaří bez prodlení realizovat.

Nebo může kupující podepsat kupní smlouvu až po obdržení hypotéky, k čemuž věřitel potřebuje potvrzení, že transakce proběhne.

Vážení čtenáři!

Naše články hovoří o typických způsobech řešení právních problémů, ale každý případ je jedinečný. Chcete-li zjistit, jak vyřešit váš konkrétní problém, kontaktujte prosím online formulář konzultanta vpravo →

Je to rychlé a zdarma! Nebo nám zavolejte na telefon (24/7):

Možností, proč se strany rozhodnou podepsat předběžnou dohodu, je mnoho. Je důležité, aby se tím zvýšila úroveň zabezpečení nadcházející transakce.

co to je

PDKP lze považovat za předběžnou. Zdůrazňují zájem stran o dokončení transakce a touhu ji podepsat. Za tímto účelem diskutujeme základní parametry podle připravované smlouvy.

Klíčové parametry a vlastnosti předsmluvní smlouvy jsou uvedeny v čl. 429 občanského zákoníku Ruské federace. Pro větší váhu dokumentu může kupující zadat:

záloha;
vklad.

Rozdíly od hlavní dohody

Hlavním rozdílem je absence důvodů k získání vlastnických práv, protože dosud nebylo provedeno:
převod předmětu na nového vlastníka;
platba za nákup.

Proto se takový dokument neeviduje, což je u hlavní smlouvy zásadně vyloučeno.

Možná:

projevování menší pozornosti předmětu transakce;
uvedení období před podpisem hlavní smlouvy. Pokud taková neexistuje, je obvyklé řídit se normou navrženou v části 2, větě 2, čl. 429 občanského zákoníku Ruské federace – 1 rok.

Proč potřebujete předsmluvní smlouvu?

Ne každý případ vyžaduje předchozí domluvu. Za určitých okolností je však samozřejmé, proč je nutná předběžná kupní smlouva:

shromážděné prostředky ještě nestačí, ale prodávající souhlasí s tím, že počká;
osobní schůzka zatím není možná a podepisování přes zmocněnce se jeví jako nežádoucí;
nevyzvedl si celý balík průvodní dokumentace;
Kupující má v úmyslu nezávisle ověřit právní čistotu připravované transakce.

Co by mělo být ve smlouvě

DCP musí obsahovat důkazy o:

právní způsobilost prodávajícího;
absence právních nároků na majetek od třetích osob a věcných břemen.

A také je nutné do textu zahrnout:

údaje o pasech;
plné náklady na bydlení.

Co je třeba zvážit

Při upřesňování způsobu vypracování předsmlouvy do ní nezapomeňte uvést další podmínky. Zpravidla stanoví, jak si strany mezi sebe rozdělí úhradu souvisejících nákladů:

na závěr DCP;
státní povinnost;
bankovní trezor.

Rozšíření seznamu dalších podmínek je prakticky neomezené. S jejich pomocí můžete dosáhnout větší bezpečnosti transakcí.

Podmínky zálohy a zálohy

Pojem kauce je rozebrán v §7 hlavy 23 občanského zákoníku. Můžeme o něm mluvit jako o částečném předplacení, zálohě, která zaručí uzavření smlouvy o bydlení. O převodu zálohy se písemně zapisuje.

Zrušení transakce nebo nemožnost splnit závazky umožňuje legálně se domáhat vrácení převedených peněz. Odmítnutí koupě nemovitosti povede ke ztrátě zálohy, odmítnutí prodeje bude mít za následek nutnost splatit částku dvojnásobně. Kromě toho může být po porušovateli požadováno, aby protistraně kompenzoval vzniklé ztráty.

Pokud neexistovala žádná písemná dokumentace týkající se finančních prostředků převedených jako zajištění koupě bytu, pak ustanovení 3 Čl. 380 občanského zákoníku je kvalifikuje jako zálohu. Považuje se za určitý podíl z částky, kterou musí kupující přispět. Stranám DCT se doporučuje použít zálohu spíše než zálohovou platbu, protože porušení podmínek bude mít pro viníka výrazně negativní důsledky.

Jak sepsat předběžnou smlouvu o koupi a prodeji bytu

Dobře zpracovaný dokument dokáže předejít mnoha nepříjemným momentům. Kompilace proto vyžaduje přesnost, pozornost a pečlivý přístup při výběru podmínek, které mají být zahrnuty. Text předběžné kupní smlouvy by přitom neměl být přehnaně obsáhlý.

Při vymýšlení, jak správně skládat, nesmíme zapomenout na následující požadavky:

stručnost;
srozumitelnost prezentace, vyloučení možnosti nesrovnalostí;
dodržování struktury, která bude duplikována v hlavní dohodě.

Ten, kdo sestavuje PDCP, by neměl zapomínat na podstatné a doplňující podmínky transakce.

Požadované dokumenty

K podpisu PCDP musí strany předložit dokumenty, bez kterých to nebude možné. Neobejdete se bez:

průkazy totožnosti;
právní dokumenty, například DCP;
výpisy z Jednotného státního registru nemovitostí;
výpisy z domovní knihy;
certifikáty od ZISZ.

Kupující má větší zájem na rozšíření seznamu a riskuje, že následně bude čelit nepříjemným následkům.

Označení stran transakce

Je-li nutné uzavřít předběžnou dohodu o nemovitostech, je stanoven postup, který mají strany dodržet. Zejména podepisujte pouze správně vyhotovený dokument. Každý jednotlivec, který podepisuje PDCP, uvádí údaje o svém pasu. Nepřesnosti a nepravdivé informace budou mít za následek neplatnost podepsaného aktu.

Předmět předsmluvní smlouvy

Předsmlouva obsahuje jako jednu z podstatných podmínek dostatečný počet charakteristik bytu - předmětu obchodu. Je vhodné uvést:

titulní dokument;
umístění;
rok výstavby;
počet podlaží budovy;
počet pokojů;
společný a obytný prostor.

Popis objektu

Detailní pozornost k vlastnostem bytu dá dohodě větší váhu. Proto stojí za to uvést, které z významných parametrů splňují požadavky kupujícího. Zvláštní pozornost je věnována přestavbám, pro které musí být předloženo oficiální potvrzení.

Titulní listy

V posledních letech se vlastníkům nemovitostí nevydávají listy vlastnictví. Potvrzení lze poskytnout:

výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí.

Bez těchto dokumentů nemůže být o transakci ani řeč.

Stanovení platební procedury

Strany projednávají:

poskytnutí zálohy nebo zálohy, jakož i to, jak s nimi bude naloženo, pokud z toho či onoho důvodu nepodepíší hlavní smlouvu;
cena, za kterou bude předmět prodán;
postup a načasování převodu platby;
pomocí bezpečnostní schránky.

Doba provádění

Stanovení konkrétních platebních podmínek za kupované bydlení v předsmlouvě je velmi žádoucí. Bez upřesnění se musíte soustředit na Obecné požadavky občanského zákoníku po dobu jednoho roku trvání takové dohody.

Dodatky v případech se zálohou

Kupující složením zálohy zdůrazňuje vážnost svých úmyslů. Díky této podmínce má prodávající větší jistotu, že transakce proběhne. To je specifikováno spolu s postupem výpočtu, uvádějícím možné následky porušení nebo zrušení smlouvy.

Při zálohování

Je důležité jasně uvést, v jaké kapacitě jsou předplacené prostředky vypláceny. Zákonná váha vkladu je větší. Volba jednoho nebo druhého typu platby předem se však provádí na vůli stran. Řídí se svou vizí konkrétních okolností transakce a rozhodují se sami.

Vzory a formy předběžných dohod

Okolnosti, za kterých jsou transakce prováděny, se mohou značně lišit. Při výběru vzoru předběžné smlouvy na koupi a prodej bytu je proto třeba být opatrnější.

Za předpokladu, že budete muset složit zálohu v předvečer koupě bytu, je vhodné zvolit vhodný vzor předsmluvní smlouvy. V opačném případě, pokud se po vyplnění a podpisu ukáže, že k hlavní dohodě nedojde, mohou nastat problémy s vrácením zálohy.

Předběžná smlouva na koupi a prodej bytu s kaucí: formulář

Pokud plánujete pořízení bydlení na hypotéku, bez PDKP se neobejdete. Věřitelská banka takový požadavek jistě vznese. Specifikují klíčové požadavky na dokument a může být poskytnut speciálně navržený formulář.

Nemá smysl zahrnout všechny funkce do jedné formy. Proto se vyplatí stáhnout si zdarma standardní předsmlouvu.

A přidat k tomu další podmínky, které splňují konkrétní okolnosti.

Předběžná smlouva na koupi a prodej bytu s kaucí: vzor

Je vhodné najít aktuální model 2019, vyrobený v přísném souladu s požadavky zákona a stávající praxe. Když se strany dohodnou na prodeji bytu se složením kauce, budete potřebovat vzor předběžné kupní smlouvy, ve které je uvedena odpovídající podmínka.

Ke stažení je nabízen formát Word. Můžete si prohlédnout a v případě potřeby opravit a doplnit. Poté vytiskněte a použijte.

Předběžná dohoda s developerem

Stavební společnosti mají právo získávat finanční prostředky od občanů třemi způsoby, stanovenými federálním zákonem č. 214 z roku 2004, a to prostřednictvím:

podíl;
certifikáty bydlení;
Bytové družstvo nebo bytové družstvo (stavební nebo spořitelní kooperace).

Bez předběžné smlouvy to nejde.

Při výběru vývojáře byste měli k podepisování dokumentů přistupovat zodpovědně. Ve stavebnictví se může stát cokoliv, je lepší být důkladněji pojištěn.

Předběžná dohoda o koupi a prodeji bytu s platbou předem

Prodávající může trvat na tom, aby mu byla zaplacena záloha. Takové přání by nemělo být považováno za výjimečné nebo neobvyklé. Můžete nabídnout použití zálohy, která transakci dodá větší právní váhu. Pokud máte zájem o koupi domu, budete muset souhlasit s platbou předem. Uveďte to však v platebním postupu a stanovte další podmínky pro vrácení v případě, že prodejce transakci odmítne atd.

Tato verze PDCP bude vypadat takto.

Předběžná dohoda o koupi a prodeji bytu bez kauce

Při předregistraci prodeje bytu bez kauce si stáhněte tuto standardní možnost.

Předběžná smlouva o prodeji a koupi podílu na bytě

Vzor takové smlouvy si můžete zdarma stáhnout.

Je třeba mít na paměti, že u nemovitostí prodávaných po částech má provedení transakce vlastnosti. Budete muset určit skutečnou velikost podílu ve vlastnictví prodávajícího.

Forma dohody nabízená Sberbank

Sberbank zaujímá přední místo také v oblasti hypotečních úvěrů. Při poskytování hypotéky vyžaduje úvěrová instituce po svém klientovi předložení podepsaného PDAP. Na základě toho je připravena půjčit peníze na nákup bydlení. Dlužník obdrží příklad předsmlouvy připravené Sberbank, který by měl být přísně dodržován.

Doba platnosti takové smlouvy je přibližně 60 dnů.

Nuance při nákupu pokoje v komunálním bytě

Majitelé společných bytů mají přednost při nákupu místností na prodej. Tato okolnost musí být zohledněna při sepisování předsmluvní smlouvy. Prodejce musí do měsíce obdržet od ostatních vlastníků zdokumentovanou odpověď, zda se chystají pokoj koupit.

Další podmínka PDCP může naznačovat přítomnost takových certifikátů nebo nutnost jejich vydání prodávajícím.

Funkce v případech koupě podílu na bydlení

Platí stejná pravidla jako pro pokoj ve společném bytě. Proto si budete muset ověřit, zda ostatní spoluvlastníci mají zájem využít své přednosti.

Další důležitý bod– zda jsou akcie přiděleny, zda existují podpůrné dokumenty. Když to necháte bez dozoru, snadno se ocitnete ve spárech podvodníků, kterým se podaří prodat svůj podíl na bydlení více než jednou. Bylo by užitečné zjistit postoj ostatních spoluvlastníků k prodeji. Stává se, že to dělají, aby je naštvali, a nový majitel musí řešit následky.

Je možné se podepsat prostřednictvím proxy?

V předběžné smlouvě o dohodě na byt se jako podstatná podmínka objevuje označení jejích stran. Jedna nebo obě strany mohou využívat služeb třetích stran tím, že jim poskytnou plné moci, provedené podle potřeby.

Nebylo by na škodu seznámit se s titulními dokumenty a plnými mocemi a smlouvu doplnit o další smlouvu, ze které bude patrné, že PDKP podepsali zmocněnci.

Je možné výpověď a z jakého důvodu?

Pokud jde o jakoukoli smlouvu, včetně předběžné smlouvy o prodeji bytu, občanské právo stanoví možnost:

změnit podmínky;
vypovědět.

V tomto případě je nutné se řídit normami stanovenými v kapitole 29 ruského občanského zákoníku.

Nabídka adresovaná druhé straně je přijata, pokud:

bylo zjištěno závažné porušení z její strany;
změnily se okolnosti, které vedly k podpisu PDCP;
z důvodu vyšší moci;
existuje záměr dosáhnout dohody za jiných podmínek nebo dohodu ukončit.

Bez dosažení vzájemného porozumění mají strany právo pokračovat ve sporu u soudu.

Musím se registrovat?

I když plánujete koupi požadované nemovitosti za nemalou cenu, nemá to vliv na nutnost registrace PDKP. Nebylo převedeno vlastnictví, nebyly převedeny žádné peníze - nebylo co registrovat.

Ceny za notářské služby

Kolik bude stát notářské ověření předsmlouvy závisí na ceně bydlení uvedené ve smlouvě. Za cenu nižší než 1 000 000 bude muset být zaplaceno 3 000 rublů, přičemž se přidá dalších 0,4 % z dohodnuté ceny bydlení. Náklady na služby se zvýší:

až 7 000 a 0,2 % - při certifikaci transakce ve výši 1-10 milionů;
do 25 000 a 0,1 % (bez překročení hranice 100 000) – nad 10 milionů.

Hlavní chyby při uzavírání předběžné dohody

Při vypracování není třeba ponechat body, které budou následně vykládány odlišně od těch v hlavní dohodě. Proto je lepší použít jednu šablonu pro oba dokumenty. A věnujte zvýšenou pozornost tomu, jak PDCP popisuje postup při uplatňování sankcí za nedodržení dohody.

Užitečné video

Když se při uzavírání předběžné smlouvy o koupi a prodeji bytu platí kauce ve značné výši, pak je třeba k přípravě dokumentu přistupovat zvlášť opatrně. Využít můžete doporučení pro pracovníky právní služby specializované firmy prezentované ve videu v délce čtyři a půl minuty.

Osmiminutové video představuje právní poradenství poskytované v rámci přednáškového programu.

Jak se vyhnout riziku spojenému s převodem zálohy či kauce na prodejce nemovitosti při podpisu předsmlouvy, rozebírá energicky vedená čtyřminutová videoprezentace.

Závěr

Pomocí vzorků 2019 pro předběžnou dohodu o koupi a prodeji bytu je snazší zvýšit úroveň zabezpečení nadcházející transakce. Jen je třeba pečlivě sledovat plnění požadavků stanovených v každém z ustanovení smlouvy.

Okolnosti, za kterých je transakce uzavřena, se mohou lišit. Proto je třeba vybrat správný standardní vzorek a postarat se o to, aby do něj byly zahrnuty další podmínky.

Je také důležité, aby se ustanovení předběžné a hlavní dohody přesně shodovala.

Při uzavírání obchodu na prodej bytu nebo domu chce každá strana získat záruky, jediným způsobem, jak je poskytnout, je uzavřít předběžnou smlouvu o koupi a prodeji bytu se složením zálohy a podrobně specifikovat podmínky nadcházející transakce. Na konci článku si můžete zdarma stáhnout ukázku (formulář) tohoto dokumentu pro rok 2020.

Proces nákupu a prodeje nemovitosti probíhá v několika fázích:

Podepsání původní smlouvy;
Příprava hlavního dokumentu;
Platba za koupenou nemovitost;
Podepsání převodního a akceptačního certifikátu;
Zápis vlastnických práv.

Pokud si pořizujete bydlení na hypotéku, budete muset získat potvrzení o tržní hodnotě bytu (pokoje) a podepsat hypoteční smlouvu u úvěrové instituce.

Seznam požadovaných dokumentů

Stačí, když kupující předloží cestovní pas občana Ruské federace a souhlas manžela (manželky) s nákupem. Pro koupi nemovitosti na hypotéku potřebujete následující dokumenty:

Certifikát 2-NDFL nebo jiný dokument potvrzující příjem;
Certifikát s určenou tržní hodnotou;
Dodatečný identifikační papír.

Některé finanční organizace vyžadují další dokumentaci, proto je lepší si přesný seznam ověřit u banky, kde si půjčku berete.

Majitel nemovitosti zajišťuje:

doklad potvrzující vlastnictví bydlení;
Cestovní pas občana Ruské federace;
Titulní dokumentace;
Výpis z Jednotného státního rejstříku a domovního registru.

Kromě toho můžete potřebovat:

Souhlas manžela (manželky) s dokončením transakce;
Souhlas opatrovnických orgánů, pokud má prodávající nezletilé děti;
Plná moc, pokud je do transakce zapojena třetí strana.

Proč potřebujete předběžnou kupní a prodejní smlouvu?

PDCP je dokument, který je vyhotoven písemně a odráží povinnosti a práva obou stran:

Kupující se zavazuje koupit nemovitost, která je předmětem smlouvy;
Prodávající musí převést předmět transakce na kupujícího a inkasovat dohodnutou částku peněz.

Kupující domu má právo na zálohovou platbu, což se stane vážným argumentem, pokud se objeví kontroverzní otázky.

Papír je vypracován se souhlasem obou stran a poskytuje záruky na úspěšné dokončení transakce. Proto byste neměli zanedbávat přípravu předběžného dokumentu. V budoucnu se vyhnete problémům při uzavírání hlavní smlouvy a budete moci řešit konfliktní situaci bez soudních sporů.

Předběžná dohoda je dobrým pomocníkem v situaci, kdy jedna ze stran není připravena uzavřít obchod tady a teď, ale odkládá konečné rozhodnutí na konkrétní datum.

Se zálohou

Vyřízení předběžného dokladu se zálohou se liší od obvyklého pouze v tom, že v případě ukončení transakce ze strany kupujícího zůstává záloha zcela na majiteli bytu. Pokud se majitel domu rozhodne smlouvu zrušit, musí vrátit zálohu ve dvojnásobné výši.

Výše zálohové platby kupujícího je uvedena v závazných podmínkách.

Na hypotéku

Při žádosti o hypoteční úvěr se často využívá předprodejní smlouva. Vzor dokumentu a příklad registrace získáte na pobočce banky, kde plánujete žádat o úvěr. Uvádí:

Povinnosti a práva stran;
Popis nemovitosti a její cena;
Načasování podpisu hlavního dokumentu a další nuance, bez kterých předsmlouva ztrácí svou právní sílu.

Podíly na bydlení

Uzavření prvotní kupní a prodejní smlouvy při koupi podílu na bytě se prakticky neliší od obvyklá verze. Rozdíl je pouze v ceně a velikosti kupovaného podílu.

V nové budově

Při rozhodování o koupi domu v rozestavěném domě je nutné uzavřít předběžnou dohodu. Protože je to záruka, že vyhrazené prostory nebudou bez vašeho vědomí prodány třetím stranám.

Podpisem dokumentu má kupující právo stanovit podmínky dodání bydlení, konečnou cenu a další důležité body.

Téměř ve 100 % případů požadují vývojáři zálohu, předběžná dohoda v ruce vám umožní vyhnout se podvodníkům a zaručí vám, že vaše peníze nebudou vyhozeny.

Video o rizicích a možném podvodu:

Dokument obsahuje informace o předmětu transakce, údaje prodávajícího a kupujícího a cenu nemovitosti.

Odráží také možnosti výpočtu a další nuance:

Datum, kdy byla peněžní částka zaplacena jako platba;
Pokud se prodej provádí na základě plné moci, jsou její náležitosti předepsány;
Datum a místo sestavení;
Podpisy obou stran.

Pokud kupující složí zálohu, je uvedena její výše.

Základní podmínky a kogentní doložky

Existují tři důležité podmínky, za kterých je primární dokument podepsán:

Nemovitosti, které jsou předmětem smlouvy, jsou podrobně popsány;
Jsou uvedeny úplné informace o obou stranách zapojených do transakce;
Údaje o konečné ceně kupovaného bytu.

Pokud chybí, ztrácí se smysl sestavení PDCP.

Musí také obsahovat následující povinné položky:

Možnost platby mezi stranami;
Výše zálohy zaplacené kupujícím;
Podrobnosti o plné moci, pokud existuje;
Lhůty pro realizaci hlavní smlouvy.

Absence jednoho nebo více důležitých bodů bude mít za následek ztrátu právní moci dokumentu.

Doba platnosti pojistky

Nejčastěji se doba platnosti dohodne mezi stranami při podpisu smlouvy. Pokud byl tento okamžik zmeškán, pak podle ustanovení 6 článku 429 občanského zákoníku Ruské federace je dokument platný po dobu dvanácti měsíců. Po uplynutí této doby pozbývá právní moci.

Základní chyby

Hlavní chybou kupujících je podepsání předběžné smlouvy o záměru koupit a prodat nemovitost ve výstavbě. Dokument je vydán pro fiktivní prostory, což je nezákonné. Někdy se soudce přikloní na stranu nabyvatele a uzná dokument za platný, ale nemá smysl zbytečně riskovat.

Druhou chybou je nevyjadřování důležité detaily dohoda. Toto opomenutí může vyvolat konflikty mezi stranami při sestavování hlavního dokumentu. Abyste tomu zabránili, dbejte na správné sepsání primární smlouvy.

Ukončení ze strany kupujícího

Kupující nemovitosti má právo ukončit obchod, pokud najde variantu s nižší cenou. Pokud se kupující rozhodne ukončit smlouvu, pak kauce (pokud existuje) zůstává v plné výši majiteli bytu. To umožňuje kompenzovat očekávané škody z rezervovaného bydlení.

Pokud kupující při vyplňování předsmlouvy neuhradil zálohu, pak žádná ze stran transakce nepodléhá sankcím.

Závěr

Vzor předběžné smlouvy o koupi a prodeji bytu se složením kauce obsahuje výčet důležitých podmínek a povinností smluvních stran. V budoucnu se tyto údaje zaznamenávají také v hlavním dokumentu.

Primární smlouva v roce 2020 je jedním z nejdůležitějších dokumentů, které se sepisují a podepisují před nákupem nemovitosti.

Před sepsáním hlavní kupní a prodejní smlouvy mohou prodávající a kupující po dohodě stran sepsat předběžnou kupní a prodejní smlouvu, zálohovou smlouvu nebo smlouvu o složení zálohy. Uzavření předběžné dohody se poměrně často využívá při realitních obchodech.

V souladu s občanským zákoníkem (čl. 429, část 1) se účastníci transakce na základě předběžné dohody zavazují v budoucnu uzavřít hlavní smlouvu o převodu jakéhokoli majetku, poskytování určitých služeb a provádění pracovat za podmínek, které jsou stanoveny v předběžné dohodě.

Vzor předběžné smlouvy na koupi a prodej bytu si můžete stáhnout z odkazu na konci článku.

Ve vztahu k transakci koupě a prodeje rezidenčních nemovitostí toto pravidlo znamená, že kupující a prodávající bytu nebo jiné nemovitosti mají právo uzavřít předběžnou smlouvu, která stanoví všechny důležité podmínky plánované koupě a prodejní transakce.

Potřeba předběžné dohody nastává, pokud hlavní dohodu z nějakého důvodu nelze uzavřít okamžitě. Například, pokud kupující potřebuje čas na vyzvednutí hotovost k úhradě bytu, případně si prodávající potřebuje připravit všechny potřebné dokumenty.

Předběžná kupní a prodejní smlouva dává stranám určitou záruku, že obchod v budoucnu bude uzavřen přesně za dohodnutých podmínek, včetně předem dohodnuté ceny.

Navzdory skutečnosti, že předběžná dohoda nezahrnuje převod bytu, má právní sílu a vede k určité právní důsledky. Strany transakce proto musí zodpovědně přistupovat k přípravě a uzavření předběžné kupní a prodejní smlouvy, aby se v budoucnu vyhnuly nepříjemným následkům.

Základní podmínky smlouvy

Povinné podmínky předběžné kupní a prodejní smlouvy jsou předmětem smlouvy (tedy popis prodávaného bytu či jiné nemovitosti), smluvních stran a ceny prodávané nemovitosti. Na základě výše uvedených podmínek se strany v budoucnu zavazují uzavřít kupní a prodejní smlouvu na uvedený byt a za dohodnutou cenu.

Předběžná dohoda také obvykle stanoví postup a podmínky uzavření hlavní smlouvy. Při prodeji bytu jsou navíc součástí smlouvy podmínky složení zálohy či zálohy, které jsou pro strany určitou zárukou. Obvykle je výše zálohy nebo zálohy při prodeji bytu 5-10% z celkové částky transakce.

Při sepisování předběžné dohody musí strany jasně pochopit rozdíl mezi zálohou a zálohou, aby pochopily důsledky jednostranného ukončení takové smlouvy.

Zaplacením zálohy prodávajícím mají strany možnost odmítnout formalizaci hlavní kupní a prodejní smlouvy vrácením zálohy. To se může stát například při změně ceny nemovitosti.

V tomto případě může prodávající, který má zájem prodat byt za vyšší cenu, odmítnout plnění předběžné dohody bez sankcí. Jiná situace je, pokud smlouva používá pojem „záloha“. Po obdržení zálohy může prodávající odmítnout plnění podmínek smlouvy pouze vrácením zálohy kupujícímu ve dvojnásobné výši.

Li k ukončení předběžné smlouvy dojde z podnětu kupujícího, záloha zůstává u prodávajícího. Kauce tak zvyšuje míru odpovědnosti stran za nesplnění povinností z předběžné kupní a prodejní smlouvy.

Smlouva musí obsahovat všechny náležitosti stran:

příjmení, jméno, příjmení, úplné údaje o pasu a adresa, je-li smluvní stranou fyzická osoba;
název, právní forma, místo, číslo osvědčení o státní registraci právnické osoby, je-li stranou smlouvy. Při obchodu s právnickou osobou je ve smlouvě uvedeno i příjmení, jméno a patronymie zástupce jednajícího jménem právnické osoby;
údaje o plné moci, jedná-li osoba podepisující smlouvu na základě plné moci.

Smluvní doba

Nejčastěji si strany v předběžné smlouvě o koupi a prodeji nemovitosti uvádějí lhůtu pro uzavření hlavní smlouvy. Pokud není lhůta stanovena stranami, pak podle norem občanského práva musí být hlavní smlouva o koupi a prodeji bydlení uzavřena do jednoho roku od data podpisu předběžné dohody.

Pokud nebude kupní a prodejní transakce dokončena ve stanovené lhůtě nebo lhůtě stanovené zákonem, předběžná dohoda pozbývá platnosti.

Hlavní chyby při uzavírání předběžné dohody

Strany podceňují význam předběžné dohody a nepovažují ji za důležitý dokument. Jednostranné ukončení takové dohody však může mít za následek sankce.

Někteří developeři nabízejí potenciálnímu kupci uzavření předběžné smlouvy o koupi a prodeji bytu v souvislosti s nedokončenými stavebními projekty, uzavření takové smlouvy však není zcela legální, protože jejím předmětem je nemovitost, která v současné době neexistuje. .

A přestože soudní praxe uzavření takové dohody umožňuje, otázka právní platnosti předběžné dohody o chybějícím předmětu zůstává otevřená.

Předběžná smlouva nestanoví všechny důležité podmínky připravované kupní a prodejní transakce. To může vést k neshodám při uzavírání hlavní smlouvy a dokonce i k uznání předběžné dohody za neplatnou (pokud neexistují povinné podmínky, bez nichž tato dohoda nemá právní sílu).

Strany transakce proto musí pečlivě sestavit předběžnou kupní a prodejní smlouvu s vědomím plného rozsahu odpovědnosti.

Vzor předběžné smlouvy o koupi a prodeji bytu -

Komentáře (81)

admin | 2014/07/17

Ahoj Eleno. Zálohová platba znamená, že kupující zaplatil určitou částku (obvykle 10-15 % z celkové částky transakce) k potvrzení vážnosti úmyslů a určitých záruk pro strany. Pokud se transakce neuskuteční, záloha se jednoduše vrátí; v případě zálohy mu odmítnutí transakce z podnětu prodávajícího hrozí dvojnásobným vrácením zálohy; pokud kupující poruší obchod, záloha zůstává u prodejce.

Daria | 2014/08/10

Prodávající nabízí vystavení zálohy. smlouvu na 2-3 měsíce. můj byt je nyní na prodej. ale pokud v této lhůtě nenajdu kupce, mohu prodloužit smlouvu o vkladu?

admin | 2014/08/14

Ahoj Daria! Všechny podmínky je lepší ihned projednat v uzavírané smlouvě o vkladu. Z právního hlediska si prodávající nemůže jednoduše ponechat zálohu, pokud se bavíme o porušení smluvních platebních podmínek, nikoli o odmítnutí koupě. Pokud vám ale prodávající odmítne dobrovolně zálohu vrátit, pokud by došlo k prodlení s platbou, budete se muset dlouho obracet na soud, abyste ji dostali zpět. Raději se proto s prodejcem předem domluvte, jak se bude situace v případě prodlení s platbou vyvíjet, a svůj souhlas formalizujte písemně ve smlouvě o složení zálohy.

Oleg | 2014/12/14

Sdělit. Moje sousedka v soukromém domě mi nechala plnou moc k prodeji její části jointu společný majetek(2 majitelé, doklady, dům a pozemek). Jeden z majitelů souhlasí s odkupem druhé části, ale já mám zájem o malý pozemek sousedící s mým domem. Jak je možné (povinnost nebo něco jiného) po prodeji nemovitosti plného vlastníka mi část pozemku prodat. Je možné, že budu podveden, prodám to a oni mě pak odmítnou nebo výrazně zdraží.

admin | 25. 12. 2014

Ahoj Olega! Vaše otázka vyžaduje upřesnění, konkrétně: je nemovitost prodávána vaším sousedem společným majetkem nebo jsou vaše podíly přiděleny? Pokud bydlíte ve stejném domě, pak máte předkupní právo na koupi prodávaného podílu. Pokud takové právo na koupi odmítnete, pak již nebudete moci zavázat nového vlastníka, aby vám prodal jakoukoli část nemovitosti.

Prodejce | 24. 12. 2014

A pokud předběžnou smlouvu ukončíte před koncem její platnosti, budete muset zaplatit dvojnásobek zálohy?

admin | 25. 12. 2014

Dobrý den Prodejci! Pokud je ve smlouvě uvedena záloha, pak se jednoduše vrací ve stejné výši, ale pokud se termínovaný vklad objeví ve smlouvě, pak bude potřeba vrátit ji ve dvojnásobné výši.

Sergej | 20. 12. 2015

Co se stane, když kupující odmítne vypovědět předběžnou kupní a prodejní smlouvu (a prodávající to chce učinit jednostranně) a přijmout zálohu i ve dvojnásobné výši? Prodávající (starší žena, 85 let, bez domova) stále podepisuje hlavní kupní a prodejní smlouvu, pokud to prodávající odmítne, ale je připravena vrátit zálohu ve dvojnásobné výši? Prodávající při podpisu vzhledem ke svému věku nebyl srozuměn s právními důsledky podpisu předběžné kupní a prodejní smlouvy.

admin | 30. 12. 2015

Ahoj Sergeji! V žádném případě nebude možné donutit osobu k uzavření hlavní kupní smlouvy, neboť donucovací opatření v této věci zákon nestanoví. Pro úplnější odpověď na otázku je navíc nezbytná analýza předběžné kupní a prodejní smlouvy.

Eldar | 26. 1. 2015

Dobrý den, řekněte mi prosím, zda existují nějaké právní drobnosti během předběžné přípravy prodej bytu, do ke kterému se může bezohledný kupující bytu uchýlit.Nevrácení zbývající částky, vypovězení smlouvy apod., při čemž mohou utrpět zájmy prodávajícího?Děkuji

admin | 31. 1. 2015

Ahoj Eldare! Aby byla transakce úspěšná, doporučuji spolu s hlavní smlouvou uzavřít i předběžnou smlouvu o koupi a prodeji bytových prostor, ve které budou jasně stanoveny všechny podmínky a podmínky transakce. Pokud tedy máte uzavřenou dodatečnou kupní a prodejní smlouvu, budete chráněni před mnoha riziky, včetně rizika, že se druhá strana transakci vyhne. Pokud se druhá strana vyhýbá transakci za přítomnosti předběžné dohody, může být druhá strana nucena splnit dohodu nebo kompenzovat všechny ztráty, které první strana utrpěla.

Ulyana | 3. 2. 2015

Ahoj! Prosím řekni mi! Pokud je v předběžné kupní smlouvě stanovena lhůta, ve které má kupující převést zálohu, a kupující lhůtu poruší, může prodávající smlouvu jednostranně vypovědět?

admin | 8. 2. 2015

Ahoj Ulyano! Pokud vaše předběžná dohoda nepočítá s možností jednostranného ukončení, musíte druhé straně písemně oznámit, že si přejete smlouvu ukončit. Pokud druhá strana odmítne, dojde k ukončení u soudu.

Maria | 3. 4. 2015

Dobrý den, můžete mi prosím sdělit, co bylo napsáno v předběžné smlouvě?
termíny, ale nestihli se včas přihlásit, je to chyba prodejce, prodej neodmítá a kupující požadují 2. zálohu, nechtějí se dohodnout. Smlouva dále obsahuje větu Tato smlouva nabývá platnosti okamžikem podpisu Smluvními stranami a je platná do úplného splnění závazků Smluvními stranami Lze ji automaticky prodloužit?

admin | 8. 4. 2015

Ahoj Maria! Pokud v předběžné kupní a prodejní smlouvě není uvedena konkrétní doba realizace, pak obecné pravidlo, smlouva je platná rok ode dne jejího podpisu. Pokud od podpisu smlouvy uplynul rok a žádná ze stran nezaslala druhé straně písemný návrh na uzavření hlavní smlouvy, předběžná kupní smlouva automaticky zaniká. Pokud si však přejete smlouvu prodloužit, můžete k této smlouvě uzavřít dodatečnou smlouvu o prodloužení její platnosti.

Natálie | 2015/04/13

Ahoj. Řekněte mi, jaký je rozdíl mezi „předběžnou smlouvou o koupi a prodeji bytu“ a „smlouvou o záměru na koupi a prodej bytu“. Nechápu ten rozdíl. Díky předem za Vaši odpověď.

admin | 2015/04/17

Dobrý den, Natalie! Předběžná dohoda a dohoda o záměru jsou v podstatě jedno a totéž, neboť obě smlouvy mají stejný předmět – záměr uzavřít v budoucnu hlavní kupní a prodejní smlouvu.

Sergej | 20. 4. 2015

Ahoj. Developer navrhuje uzavřít předběžnou kupní a prodejní smlouvu na rozestavěný byt. Na jaké nuance ve smlouvě byste měli věnovat pozornost, abyste nezůstali s ničím?

admin | 26. 4. 2015

Ahoj Sergeji! Ve Vašem případě existují důvody se domnívat, že developer neplní své povinnosti zcela v dobré víře, neboť koupě bytu v rozestavěném domě probíhá na základě smlouvy o majetkové účasti, nikoli na základě předběžné koupě a prodeje dohoda. Vztahy ze smlouvy o majetkové účasti jsou chráněny zákonem a předběžná smlouva na rozestavěný byt je velmi pochybný závazek.

Ivan | 8. 8. 2015

Ahoj. Pokud je přece jen tato pochybná předběžná dohoda na rozestavěný byt již uzavřena se složením zálohy ve výši 100 % ceny bytu a developer neplní své závazky, je vůbec vyhlídka získat zpět alespoň jeho záloha, nemluvě o dvojnásobné částce? Za předpokladu, že ve stanovené lhůtě bude developerovi zaslána nabídka na uzavření kupní smlouvy ze strany kupujícího.

admin | 2015/08/18

Ahoj Ivane! Takovou dohodu lze z vašeho podnětu u soudu ukončit s vrácením vámi zaplacených částek. Podkladem pro ukončení takové dohody bude podstatné porušení povinností z této smlouvy ze strany developera.

Elena | 28. 5. 2015

Řekněte mi, pokud je v předběžné smlouvě uvedeno cenové rozpětí kupovaného objektu, tak to vychází. že se strany nedohodly na všech podstatných podmínkách a tato dohoda není předběžná, ale může být dohodou o záměru nebo nemá právní základ. síla?

admin | 8. 6. 2015

Dobrý den, Eleno! Tato smlouva je neplatná, protože ze smlouvy jasně a konkrétně nevyplývá podstatná podmínka smlouvy, a to její cena.

Ljudmila | 26. 6. 2015

Má každá strana po podpisu předběžné dohody vlastní kopii smlouvy? Má kupující právo vyzvednout si obě kopie – svou i prodávajícího?

admin | 3. 7. 2015

Ahoj Ludmilo! Po jejím podpisu totiž musí být kopie smlouvy k dispozici každé ze stran, protože jinak se jedna ze stran ocitne v extrémně nevýhodné pozici – absence kopie smlouvy takové straně neumožňuje řádně potvrdit svá práva a povinnosti.

Anna | 28. 7. 2015

Ahoj. Řekněte mi prosím, jsem kupující s hypotékou, chci koupit byt, ale je zatížený (hypotékou od Sberbank), jak se vyhnout riziku, že prodávající odmítne byt prodat po splacení hypotéky, pokud veškerá registrace půjde přes banku (Sberbank)? A jaká další rizika mohou být?

admin | 3. 8. 2015

Ahoj Anno! V tomto případě musí prodávající nejprve získat souhlas banky s prodejem bytu, poté je uzavřena předběžná kupní a prodejní smlouva jako dodatečná záruka. Pokud si chcete koupit byt pomocí hypotečního úvěru, musíte si vzít hypotéku od banky prodávajícího (tj. Sberbank), protože to výrazně zjednoduší postup nákupu bytu.

Sergej | 10. 10. 2015

Dobrý den, je nutné, aby kupující podepsal předběžnou smlouvu o koupi bytu u notáře, pokud doklady prodávajícího čekají na zápis dědictví a není dosud určeno vlastnictví?

admin | 21. 10. 2015

Ahoj Sergeji! Notářské ověření předběžné kupní a prodejní smlouvy není povinné a může být provedeno na žádost stran poté, co strany budou mít všechny potřebné dokumenty.

Jekatěrina | 6. 11. 2015

Dobré odpoledne Ještě jednou bych chtěl tento bod objasnit. Pokud kupujete byt zatížený hypotékou, hrozí, že poté, co kupující hypotéku splatí, prodávající odmítne byt prodat vůbec nebo za předem dohodnutou cenu s tím, že bude chtít další peníze... pokud se tak stane, co má udělat kupující, kdo vrátí peníze vynaložené na splacení hypotéky? jak dlouho bude soud trvat a kolik budou všechna tato soudní řízení stát? Možná byste se pak ani neměli pouštět do koupě zatíženého bytu? Koneckonců, podvodníků je spousta... existují 100% záruky ochrany kupujících?

admin | 15. 11. 2015

Ahoj Ekaterino! Provádění takové transakce skutečně zahrnuje určitá rizika. Pro minimalizaci rizik je však často využívána možnost prodeje zastaveného bytu za účasti banky, která hypoteční úvěr poskytla. Je sepsána předběžná a hlavní kupní a prodejní smlouva, finanční prostředky jsou převedeny po částech - do bezpečnostní schránky banky (k vyplacení zůstatku hypotéky) a do bezpečnostní schránky prodávajícího a prodávající bude moci inkasovat finanční prostředky až po řádném zápisu převodu vlastnického práva a odstranění věcného břemene. Absolutní záruka čisté transakce při koupi zastaveného bytu však neexistuje.

Kateřina | 12. 12. 2015

kamarádka chce koupit byt v Kubáni (našel jsem pro ni opci) a prodat ji dál Dálný východ. K prodeji svého bytu potřebuje získat povolení od opatrovnictví a opatrovnictví nedává povolení k prodeji, protože je nutné poskytnout kopie dokumentů pro nový nákup. majitel bytu v Kubani chce záruky transakce a přítel se bojí, že opatrovnictví nedá povolení k prodeji jejího bytu a ona přijde o kauci (rodina má hodně dětí a každá koruna se nepočítá) co by měla my ano?

admin | 22. 12. 2015

Ahoj Kateřino! V této situaci má smysl dohodnout se s prodávajícím bytu na obdržení kopií dokumentů potvrzujících záměr koupit byt. S největší pravděpodobností bude v této situaci nutné uzavřít předběžnou smlouvu o koupi a prodeji bytu a tato smlouva může sloužit i jako potvrzení záměru koupě pro opatrovnické orgány.

Valery | 21. 2. 2016

Ahoj! Prosím o upřesnění tohoto bodu: co se stane se zálohou (byt je kupován na hypotéku), pokud banka po přezkoumání poskytnutého balíku dokumentů včetně předběžné účetní uzávěrky odmítne poskytnout vypůjčené prostředky na tuto nemovitost? Je to vyšší moc? Je nutné tuto situaci projednat v předběžné politické dohodě?

admin | 29. 2. 2016

Ahoj Valery! Teoreticky by se záloha měla vrátit. Doporučuje se však specifikovat všechna možná rizika a nuance v předběžné kupní a prodejní smlouvě, protože v této situaci nemusí být odmítnutí banky převést peníze uznáno jako okolnost vyšší moci.

Anna | 24. 3. 2016

Dobré odpoledne
Řekněte mi prosím, co je lepší uzavřít pro kupujícího kupní a prodejní smlouvu s platbou předem nebo předběžnou kupní a prodejní smlouvu.
Prodávající trvá na platbě předem.

admin | 1. 4. 2016

Ahoj Anno! V předběžné dohodě je zálohou záloha, která se nevrací, pokud kupující odmítne nákup, a v kupní smlouvě s platbou předem se záloha vrací, pokud kupující odmítne dokončit transakci. Pro kupujícího je tedy výhodnější uzavřít kupní a prodejní smlouvu s platbou předem.

Julia | 2016/06/19

Dobré odpoledne
Prodáme garáž, která se nachází v družstvu. K dispozici je list o zápisu vlastnictví, katastrální pas na garáž a potvrzení o členství a odkoupení podílu. Jaké další dokumenty musíte mít při prodeji garáže?

admin | 27. 6. 2016

Ahoj Julie! Také na prodej budete potřebovat technický plán, kupní smlouva na garáž a akt převzetí a převod garáže na kupujícího.

Christina | 24. 6. 2016

Dobrý den, mám takovou situaci.
Můj dům je zapsán na jméno nezletilého dítěte, chci jej prodat za účelem koupě dalšího (většího), k tomu potřebuji povolení k prodeji od opatrovnictví. Kde existuje doložka o předběžné dohodě o prodávané a kupované nemovitosti.
Mohu jen najít byt, učinit k němu písemné prohlášení, předložit dokumenty pro povolení prodeje mého domu?

admin | 6. 7. 2016

Ahoj Christino! Chcete-li získat povolení opatrovnických orgánů k prodeji bytu, musíte mít uzavřeny předběžné kupní a prodejní smlouvy jak pro váš byt, tak pro nově kupovaný byt.

kupující | 10. 3. 2017

Dobré odpoledne. Jsem kupující. Pas se vyměňuje z důvodu věku. Mohu uzavřít smluvní smlouvu s prodejcem pomocí dočasného certifikátu?
Ještě jedna věc. Prodejce chce notářsky ověřený PDCP. Bude dočasné potvrzení překážkou pro vystavení dočasného potvrzení od notáře? Následně bude hlavní dohoda také notářsky ověřena, ale na nový pas.

admin | 22. 3. 2017

Dobrý den, kupující! Notář zpravidla osvědčuje jakékoli dokumenty pouze v případě, že existuje cestovní pas, protože jakýkoli dokument ověřený notářem obsahuje všechny platné a spolehlivé údaje o pasech všech osob, které jsou stranami transakce.

Alla | 19. 3. 2017

Dobrý den, prosím, řekněte mi. Agentura dle předběžné dohody převedla celou částku za byt, dali nám účtenku, příkaz k nastěhování a klíče. Smlouva však uvádí, že prodávající není agentura, ani dodavatel nebo stavební společnost, ale individuální podnikatel..., který údajně stavební firma prodá byt po zápisu z katastrálního pasu. A pak se mnou bude kupní a prodejní smlouva. Také mě požádali, abych sestavil běžný účet a dal jim ho. Je zde vše legální?

admin | 30. 3. 2017

Ahoj Alláhu! Pro přesnou odpověď na vaši otázku je nutná podrobná analýza všech dokumentů, konkrétně zda má vámi uvedený jednotlivý podnikatel příslušná práva k uzavření transakce (včetně předběžné kupní a prodejní smlouvy).

Diana | 2017/07/10

Dobrý den, prosím poraďte, je možné v kupní smlouvě určit dobu 6 měsíců?

admin | 2017/07/17

Ahoj Diano! Bohužel jste neupřesnil, jaké termíny máte na mysli, takže na Váš dotaz není možné odpovědět co nejpodrobněji.

Alexej | 2017/08/15

Ahoj! Je mi nabídnuta koupě bytu v rozestavěném domě dle PDKP a je v něm klauzule, která neříká ani zálohu, ani zálohu, ale vypadá takto: „V potvrzení pravých úmyslů uzavřít hlavní smlouvy, zaplaťte Straně 1 hotovost jako záruční platební prostředky ve výši ___(_) rublů ___ kopecků do ___________. včetně
Částka zaplacené záruky se započítává k platbě Strana-2 Celkové náklady Byty podle základní smlouvy.“ Je to správné?

admin | 22. 8. 2017

Ahoj Alexey! Ano, taková formulace při uzavírání předběžné kupní smlouvy neodporuje platné právní úpravě a neporušuje zájmy smluvních stran předběžné kupní smlouvy.

Irina | 7. 9. 2017

Ahoj! A mám dotaz: pokud si Prodávající po uzavření předběžné dohody prodej rozmyslí, jaké to pro něj má důsledky? pouze vrácení zálohy/zálohy? Má předběžná dohoda vůbec právní sílu? Je to jen dohoda o záměru, jak tomu rozumím

admin | 21. září 2017

Ahoj Irino! Veškeré sankce a následky nesplnění podmínek předběžné kupní a prodejní smlouvy prodávajícím jsou zpravidla stanoveny ve smlouvě. Vrácení kauce a případných dalších částek v souvislosti s odmítnutím prodeje bytového prostoru prodávajícím je rovněž upraveno smlouvou. Předběžná smlouva o koupi a prodeji bytových prostor je plnohodnotnou smlouvou stanovenou současnou legislativou a s právní mocí.

Vjačeslav | 8. 10. 2017

Dobrý den, pokud vypršely podmínky předběžné smlouvy a prodávající nemá iniciativu uzavřít hlavní, co se stane se zálohou nebo zálohou? Pokud kupující převezme iniciativu k hlavní smlouvě, jak by měla vypadat?

admin | 17. 10. 2017

Ahoj Vecheslave! Pokud se prodávající vyhne uzavření hlavní kupní a prodejní smlouvy, ponese odpovědnost v souladu s podmínkami předběžné kupní a prodejní smlouvy. Smlouva v takových situacích zpravidla stanoví podmínku, že záloha přijatá prodávajícím musí být vrácena kupujícímu se zaplacením smluvní pokuty.

Elena | 11. 1. 2017

Pokud prodávající nemůže splnit podmínky předběžné kupní a prodejní smlouvy z důvodu smrti, jak tuto situaci zajistit? Měl by prodávající vydat plnou moc třetí osobě? Komu se záloha/záloha vrací? A pokud kupující stále souhlasí s koupí bytu, má dědic prodávajícího právo sepsat hlavní smlouvu? A pak musím zaplatit 13% daň?

admin | 21. 11. 2017

Dobrý den, Eleno! V případě úmrtí osoby (prodávajícího) se jakákoliv smlouva automaticky ruší, neboť smrt účastníka smlouvy je jedním z hlavních důvodů pro ukončení právních vztahů ze smlouvy. V takové situaci můžete požadovat vrácení zálohy po dědicích prodávajícího. Po vstupu do dědických práv budou moci byt prodat i dědici.

Anna | 29. 11. 2017

Chci koupit byt na hypotéku od Sberbank. Zůstatek dluhu vůči bance bude splacen mými prostředky. Jakou dohodu a postup udělat, aby byl klid, že po zaplacení dluhu bance mými penězi prodávající obchod neodmítl?

admin | 9. 12. 2017

Ahoj Anno! Při koupi bytu za účasti banky je zpravidla veškerá dokumentace (kupní a prodejní smlouva, předběžná kupní a prodejní smlouva) připravena přímo právníky banky s přihlédnutím ke všem okolnostem. Tak si to radši upřesněte tato otázka v bance. Navíc v této situaci mohou být vaše zájmy přímo chráněny předběžnou kupní a prodejní smlouvou.

Dilyara | 1. 3. 2018

Dobré odpoledne Řekněte mi prosím, pro posouzení u soudu, je notářské ověření předběžné dohody povinnou podmínkou? nákup a prodej byty?

admin | 13. 3. 2018

Ahoj Dilyaro! Tato podmínka není závazná, neboť soud při projednávání věci hodnotí všechny dokumenty a důkazy společně.

Timothy | 20. 3. 2018

Ahoj. chceme dům prodat, kupující má poloviční částku. Zbytek slibují dát do roka. co a jak uzavřít dohodu, abyste nemuseli vracet přijatou částku a měli možnost uplatnit neuhrazený zůstatek, pokud kupující zbývající peníze nezaplatí včas.

admin | 27. 3. 2018

Ahoj Timofey! Postup platby finančních prostředků můžete specifikovat v kupní smlouvě s přiloženým splátkovým kalendářem. Do smlouvy můžete zahrnout i podmínku, že v případě porušení splátkového kalendáře může být od kupujícího vymáhána odpovídající pokuta. Nedodržení podmínek dohody o výplatě finančních prostředků bude oprávněným důvodem pro soudní řízení a nucené vymáhání dluhu.

Evgeniy(prodávající) | 27. 4. 2018

v případě odmítnutí transakce kupujícím nese veškeré skutečné náklady prodávající. Co se rozumí skutečnými výdaji? Jednoduše řečeno, mám dát jen zálohu nebo vrátit peníze a ještě něco navíc?

admin | 9. 5. 2018

Ahoj Evgeniy! Skutečnými výdaji se zpravidla rozumí vlastně jen záloha. Skutečné výdaje však mohou zahrnovat například i poplatky za nemovitosti a právní poplatky.

Světlana | 24. 5. 2018

Ahoj. Zadáním chceme koupit byt v rozestavěném domě. Akcionář má věcné břemeno na hypotéka v bance a nemůže nám tedy byt přidělit. Pokud ale složím hotovostní zálohu na splacení mého úvěru, teprve poté bude developer souhlasit se zadáním. Částka je velká, více než 2 miliony. Existuje velké riziko. Sepsat předběžnou smlouvu o koupi a prodeji bytu, nebo smlouvu o úvěru? Pokud neosvědčíte prostřednictvím notáře, jaké jsou důsledky?

admin | 31. 5. 2018

Ahoj Světlano! Ano, můžete sepsat předběžnou kupní a prodejní smlouvu s podmínkou, že v případě odmítnutí transakce vám budou vráceny zaplacené peníze. Notářské potvrzení je další zárukou zákonnosti transakce a zjednodušuje postup při vybírání finančních prostředků v případě nečestného jednání druhé strany.

Ksenia | 14. 10. 2018

Dobrý den, řekněte mi, co když byla uzavřena předběžná dohoda? (Nedal jsem zálohu) mohu ji ukončit? Nebo mám stále platit peníze?

admin | 30. 10. 2018

Ahoj Ksenia! Pokud vaše předběžná kupní a prodejní smlouva nestanoví sankci za ukončení, nebudete muset platit nic navíc. V každém případě, abyste přesně odpověděli na vaši otázku, musíte se řídit ustanoveními vaší aktuální smlouvy.

Nikolay | 16. 12. 2018

Pokud vypršela předběžná smlouva a hlavní smlouva se neuskutečnila, jak lze zálohu vrátit kupujícímu, pokud ji prodávající odmítne vrátit?

admin | 28. 12. 2018

Ahoj Nikolay! V první řadě je potřeba kontaktovat prodejce s písemnou žádostí o vrácení peněz z důvodu neplnění smlouvy. Pokud prodávající odmítne zálohu vrátit, budete se moci obrátit na soud a peníze vymáhat soudní cestou.

Alexandr | 4. 1. 2019

Dobrý den, poraďte mi, co mám dělat, jsem kupující bytu a uzavřel jsem s majitelem bytu (manželem) předběžnou kupní a prodejní smlouvu. velká velikost"). Navíc je na adrese bytu, který chci koupit, zaregistrována firma, manžel majitelky bytu. Co mám dělat a jaká rizika mě čekají?

admin | 18. 1. 2019

Dobrý den, Alexandre! Za prvé, při registraci organizace na adrese obytného prostoru a pokud má organizace dluhy, mohou zaměstnanci FSSP navštívit tento obytný prostor, aby zabavili stávající majetek organizace v obytných prostorách. Vyplatí se také ověřit, zda prodávaný byt není zatížen věcným břemenem (exekucí nebo zástavou) a zda není zbaven práv (včetně případných práv) třetích osob. V každém případě se při nákupu nemovitosti raději obraťte s doklady k bytu na právníka nebo realitního makléře pro podrobnou kontrolu právní čistoty transakce.

Anna | 20. 2. 2019

Ahoj! Majiteli nemovitosti jsem já, manžel a dvě malé děti, byt plánujeme prodat, sdělte mi při uzavírání předběžné dohody, musíme jako prodávající uvést všechny vlastníky domu??? Děkuji

admin | 5. 3. 2019

Ahoj Anno! Při prodeji bytu s podíly nezletilých dětí může být každý dětský vlastník označen jako prodávající s poznámkou, že jeho jménem jedná zákonný zástupce (rodiče). Také volnost formy smlouvy umožňuje označení rodičů jako prodávajících s tím, že rodič je zároveň zákonným zástupcem dětí, které mají podíl na bytě.

Ljudmila | 24. 4. 2019

Dobrý večer. Řekněte mi prosím, pokud jsou tři vlastníci, lze uzavřít předběžnou dohodu pouze s jedním z vlastníků?

admin | 8. 5. 2019

Ahoj Ludmilo! Při prodeji celého bytu musí předběžnou kupní smlouvu podepsat každý z vlastníků nebytových prostor nebo jejich zákonní zástupci či zástupci v zastoupení s příslušnými pravomocemi.

Světlana | 28. 4. 2019

Ahoj! Majiteli nemovitosti jsem já, manžel a dvě dcery (8 a 15 let). Při uzavírání předběžné dohody je možné uvést, že na účet nejstarší dcery bude vložena záloha ve výši 10-15% z transakce. A notáři stále odmítají sepsat takovou smlouvu, banka říká, že si ji můžeme sepsat sami. Což je správně?

admin | 8. 5. 2019

Ahoj Světlano! Transakce koupě a prodeje nemovitostí nejsou transakcemi podléhajícími povinnému notářskému ověření, takže potřebnou smlouvu můžete sepsat prostřednictvím právníka nebo advokáta. Vzory smluv si můžete stáhnout i na různých právních portálech na internetu. Pro přípravu právních dokumentů je v každém případě lepší kontaktovat specialistu (právníka nebo advokáta).

Oleg | 29. 10. 2019

Ahoj! Prodám byt. Kupující má hypotéku a žádné prostředky na zálohu nebo zálohu. Jeho realitní makléř navrhuje, abychom sepsali potvrzení pro banku, kde bude uvedeno, že jsme vzali zálohu nebo zálohu (což ještě není jasné), protože zaplatili zálohu ve výši 15%. Kupující obratem sepíše potvrzení o přijetí, že nemá nárok na vrácení těchto prostředků. V tomto případě musíme cenu bytu nafouknout o 15 %, aby nám banka schválila plnou cenu bytu. Jak legitimní je takové schéma? Jak je chápu, nechtějí uzavřít předběžnou dohodu. Jaké jsou důsledky pro mě jako prodejce? Děkuji.