Exemplu de contract pentru cumpărarea și vânzarea unei camere prin procură. Principalele riscuri la vânzarea unui apartament prin procură. Caracteristicile documentului: puteri și restricții

Când cumpărați un apartament prin procură, este destul de dificil să vă protejați de riscurile și fraudele tipice. Prin urmare, ar trebui să știți ce riscuri au vânzătorul și cumpărătorul atunci când cumpără un apartament prin procură și cum pot fi evitate.

Tipuri de împuterniciri

Mai întâi trebuie să știți ce tipuri de împuterniciri există și cine le poate emite.. Adesea, escrocii profită de ignoranța cumpărătorului și îi fură documente false. Drept urmare, „vânzătorul” intră în posesia banilor și dispare într-o direcție necunoscută. Atunci când frauda este dezvăluită în etapa înregistrării tranzacției sau chiar ulterior, cumpărătorul rămâne fără bani și fără apartament.

Pentru a preveni acest lucru, părțile trebuie să știe cum arată o procură și cine o poate elibera.

Cele mai multe împuterniciri sunt emise pe un formular special, care este certificat de un notar. Dacă îl scrieți pur și simplu de mână, este posibil să nu fie acceptat ca document oficial, mai ales dacă vorbim de o sumă mare de bani și de proprietăți atât de scumpe precum imobiliare. O procură generală pentru înstrăinarea bunurilor imobile, în special, trebuie să fie certificată.

Site-ul oficial al Camerei Notariale Federale este data.notariat.ru Aici puteți găsi notari adevărați din orașul dumneavoastră. Dacă cineva pe care îl cunoști îți oferă notarul său, atunci nu fi leneș și verifică-i licența pe acest site. Dacă nu găsești un astfel de notar acolo, este un escroc!

Majoritatea împuternicirilor sunt certificate de un notar. Dar articolul 185 din Codul civil al Federației Ruse conferă astfel de competențe altor persoane:

• conducătorul instituției FSIN în care își execută pedeapsa principalul;
• șef al unei instituții de protecție socială;
• medic șef al unei instituții medicale;
• comandant al unei unități militare;
• medic superior al unui spital militar etc.

Deținerea unei împuterniciri în orice caz crește riscurile părților, așa că trebuie să te asiguri că documentul nu este falsificat. Cel mai simplu mod de a face acest lucru este să contactați directorul și persoana care a certificat împuternicirea.

În ce cazuri este necesară o procură?

Cel mai adesea, o procură este emisă atunci când participantul la tranzacție nu poate, dintr-un motiv oarecare, să fie prezent la încheierea acesteia. De exemplu, dacă vinde un apartament din străinătate, este în tratament sau face serviciul militar. Procurile sunt deseori eliberate de persoane în vârstă care, din cauza vârstei, nu au posibilitatea de a se adresa autorităților.

Cel mai adesea, o rudă apropiată devine administrator, rareori agent imobiliar, în cazuri excepționale, un notar poate juca acest rol; De asemenea, se emite adesea o procură pe numele unui angajat al băncii la care cumpărătorul face ipotecă, astfel încât acesta să facă demersurile necesare înregistrării tranzacției.

În funcție de situație, există următoarele tipuri de împuterniciri::

• general– deținătorul unui astfel de document poate efectua orice manipulări cu apartamentul în termenul alocat;
• special– emis pentru a efectua anumite acțiuni, de exemplu, pentru a colecta documentație;
• o dată– este destinată desfășurării unei acțiuni specifice, de exemplu, obținerea unui certificat de proprietate de la Rosreestr.

Perioada de valabilitate standard a documentului este de 1 an în cazuri excepționale, împuternicirea poate fi prelungită până la 3 ani; Dar cel mai adesea este emis pentru 1-2 luni - această perioadă este suficientă pentru a finaliza toate acțiunile legate de cumpărarea și vânzarea de locuințe.

De obicei, pentru a vinde un apartament, se emite fie o procură generală, fie o procură specială.. Dacă vânzătorul sau cumpărătorul dorește să controleze pe deplin tranzacția, atunci eliberează împuterniciri unice pentru fiecare pas.

Riscuri posibile pentru vânzător

Cel mai important risc care apare din partea vânzătorului atunci când scrie o procură este ca banii să treacă pe lângă el dacă persoana împuternicită dorește să-i însușească. Cel mai adesea, unei rude apropiate sau unui prieten de încredere i se încredințează gestionarea unor sume mari. Dar există precedente când vânzătorul a avut încredere în agenți imobiliari sau în alți intermediari - și, ca urmare, a pierdut bani.

Obținerea fondurilor înapoi este destul de dificilă. Trebuie să mergeți în instanță și să dovediți că banii nu au fost transferați proprietarului imobilului, ci că mandatarul și-a însușit în mod deliberat. Pentru a face acest lucru, trebuie să știți locația inculpatului și unde au fost cheltuiți banii.

Adesea, o persoană de încredere își schimbă locul de reședință, se preface a fi incompetentă sau chiar imită un jaf.

Posibile riscuri ale cumpărătorului

Dar din partea cumpărătorului care efectuează o tranzacție printr-un intermediar, există mult mai multe riscuri. Cele mai frecvente sunt următoarele:

• Autorul împuternicirii a revocat împuternicirea înainte de expirarea acesteia. Tranzacția va fi declarată invalidă, chiar dacă cumpărătorul și mandatarul înșiși nu au știut despre aceasta.
• Directorul a murit. În acest caz, numai moștenitorul său poate vinde proprietatea și mai trebuie să intre în moștenire. În orice caz, împuternicirea devine nulă la decesul mandantului.
• Principalul era incompetent la momentul redactării procurii sau nu a dat socoteală despre acțiunile sale în stare de ebrietate. Escrocii profită adesea de starea deranjantă a clientului, conluzând cu medicii din clinicile specializate. Drept urmare, împuternicirea este de fapt semnată de persoana bolnavă. Dacă rudele lui dovedesc acest fapt, afacerea va fi anulată.
• Dacă directorul a fost intimidat sau indus în eroare. După proces, o astfel de împuternicire va fi revocată, iar toate tranzacțiile efectuate în timpul existenței sale vor fi anulate.
• Autorul împuternicirii poate fi indicat ca dispărut. Dacă rudele sale vor obține recunoașterea lui ca decedat prin instanță, atunci tranzacțiile efectuate în numele său vor fi declarate nule.

Astfel, pentru cumpărător, cel mai important risc este posibilitatea ca aceasta să fie invalidă din cauza încetării împuternicirii. Drept urmare, instanța va obliga cumpărătorul să returneze locuința adevăratului proprietar, iar banii vor trebui „eliminați” din portofelul escrocului. Dar acest lucru necesită timp și nu este garantat că va avea succes.

La ce ar trebui să te ferești?

Exemplu de tranzacție frauduloasă în videoclip:

Cel mai important sfat despre cum să vă protejați atunci când faceți tranzacții cu o procură este să vă asigurați că contactați principalul și să vă asigurați că acesta a scris acest document și că este valabil.

Un atacator poate obține semnătura victimei în diferite moduri:

• prin intimidare sau șantaj;
• prin înșelăciune și denaturare;
• pur și simplu prin forjare;
• scoaterea vechii procuri și schimbarea datei etc.

Dacă proprietarul apartamentului confirmă autoritatea persoanei autorizate, atunci se poate avea încredere în el. Dacă nu, ar trebui să contactați agențiile de aplicare a legii.

În plus, trebuie luate în considerare următoarele puncte::

• titularul împuternicirii îl grăbește constant pe cumpărător;
• se propune achizitionarea unui apartament la un pret sub pretul mediu al pietei;
• intermediarul nu permite o întâlnire cu proprietarul imobilului;
• persoana de încredere face în mod constant greșeli, confundă fapte, adrese, nume, i.e. nu are toate informațiile;
• Din partea cumpărătorului, eșantionul de procură nu respectă standardul etc.

Astfel, riscul principal atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător rămâne necinstea intermediarului. El poate realiza o schemă frauduloasă pentru a intra în posesia banilor cumpărătorului sau a apartamentului vânzătorului. Prin urmare, se recomandă ca ambele părți să interacționeze direct, folosind un proxy doar pentru acțiuni cu adevărat intermediare, precum transferul de documente.

Există multe cazuri în care este necesar să se ia unele măsuri în legătură cu proprietatea cuiva, dar proprietarul însuși nu are posibilitatea de a face acest lucru. Există o cale de ieșire din această situație - să eliberezi o procură, căreia să-i poți încredința o problemă atât de importantă. Adesea, un astfel de document este emis pentru o rudă, dar există și excepții. În ceea ce privește imobiliare, de exemplu, pentru a încheia un acord de cumpărare și vânzare a unui apartament prin procură, puteți contacta un agent imobiliar de încredere și cu experiență.

În esență, o tranzacție cu o procură nu este diferită de o tranzacție obișnuită. Pachetul de documente este absolut același. Se adaugă doar împuternicirea și pașaportul reprezentantului vânzătorului sau cumpărătorului, care este indicat în documente în mod corespunzător.

Un contract de cumpărare și vânzare de apartament prin procură trebuie să includă următoarele informații:

1. Numele documentului și subiectul tranzacției.
2. Locul și data înregistrării.
3. Date din pașaportul tuturor părților la tranzacție și informații din împuternicire (indicați numele complet, data și locul nașterii, seria și numărul, eliberat de, înregistrare). Dacă reprezentantul este de la cumpărător, atunci aceste informații sunt incluse despre el.
4. Informații despre apartament (filmare, număr de camere, număr de etaje, adresa completă - regiune, raion, localitate, stradă, număr, case și apartamente). Trebuie să furnizați date din documentele imobiliare (documentație cadastrală, certificat de proprietate, extras din Registrul Unificat de Stat al Imobilelor).
5. Pretul imobilului trebuie sa fie final si nu poate fi modificat.
6. Dacă o cotă dintr-un apartament este vândută, atunci sunt indicați și ceilalți proprietari ai acestuia.
7. Punctele 7 la 21 neschimbate.
8. Semnăturile vânzătorilor și cumpărătorilor care confirmă intenția acțiunilor lor și corectitudinea documentului.

Reguli de compilare

Pentru a întocmi un contract competent, trebuie să respectați următoarele reguli:

• Pentru a întocmi un contract de vânzare-cumpărare prin procură, trebuie să întocmiți în sine documentația de încredere. Pentru a-l oficializa, trebuie să contactați un notar. Și după aceea, introduceți informațiile din document în contract. De obicei, ei contactează un notar de la locul lor de reședință.
• Notați în document că tranzacția a fost finalizată de un reprezentant al uneia dintre părți.
• Dacă reprezentantul autorizat poate efectua acțiuni numai asupra tranzacției, iar în rest proprietarul participă el însuși, atunci sunt notate doar inițialele reprezentantului.
• O procură generală permite unui cetățean să dispună de un apartament ca proprietar, chiar și să transfere și să primească fonduri. Contractul precizează toate informațiile - date pașaport, înregistrare etc.
• Cumpărătorul poate cere să furnizeze un document pentru revizuire dacă vânzătorul vinde proprietatea în baza unei împuterniciri. Același lucru este valabil și pentru vânzător dacă cumpărătorul acționează prin împuternicire.

Notă! Merită să studiați în detaliu pașaportul și împuternicirea reprezentantului. Toate informațiile trebuie să corespundă cu datele din pașaport. Dacă se oferă brusc să se uite la o fotocopie în loc de un pașaport, atunci acesta trebuie legalizat.

De asemenea, verificați dacă a expirat. Perioada maximă de valabilitate a unei procuri este de 3 ani. Există cazuri în care termenul limită nu este specificat, dar asta nu înseamnă că documentul este fals dacă toți ceilalți parametri sunt îndepliniți. Pur și simplu, termenul unei astfel de procuri este de 1 an de la data emiterii. Acordați atenție sigiliului și semnăturii notarului și dacă acestea există. Sigiliul va fi albastru, iar semnătura va avea o transcriere.

• Discutați toate nuanțele înainte de tranzacție, când vor fi predate cheile (conform standardului din document scrie că acestea sunt predate în ziua semnării contractului), prețul final, cum vor fi transferate fondurile , care va suporta costurile tranzacției (de obicei toate taxele guvernamentale sunt plătite de cumpărători, dar Se întâmplă ca și vânzătorii să plătească costurile. De exemplu, dacă tranzacția este o ipotecă, atunci proprietarul apartamentului plătește pentru certificate cerute de la vânzător).
• Acordul se întocmește în formă scrisă simplă, pe calculator sau manual. Dacă tot nu puteți întocmi documentul în persoană, puteți apela la un avocat sau un agent imobiliar pentru ajutor, dar va trebui să plătiți pentru un astfel de serviciu.
• Se fac trei copii, unul pentru Rosreestr sau MFC, altul pentru vânzători, iar al treilea pentru cumpărător. Dacă există mai multe persoane care iau parte la tranzacție, atunci aceștia sunt compensați pentru toți participanții la tranzacție.

Important! O împuternicire poate fi generală sau unică.

O procură generală are toate aceleași puteri ca și proprietarul unui apartament. El poate dispune de obiect, poate participa la tranzacții și are dreptul de a semna, precum și de a participa la tranzacții cu bani atunci când cumpără sau vinde bunuri imobiliare.

Un acord unic permite administratorului să efectueze numai anumite acțiuni specificate în document. Reprezentantul nu are dreptul de a efectua alte acțiuni care nu sunt specificate în acesta.

În împuternicire se precizează:

1. Data și perioada de valabilitate a acestuia.
2. Informații despre cetățeanul de încredere (date pașaport, înregistrare)
3. Acțiuni pe care un mandatar are dreptul să le efectueze.
4. Semnătura și sigiliul notarului și reprezentantului autorizat.

Întocmirea unui document are loc în mai multe etape:

Pasul 1. Scrierea unui antet.

B nu indica:

• Numele documentului, în cazul nostru – „acord de cumpărare și vânzare”, nu este nevoie să scrieți „prin proxy” și să puneți capăt.
• Oraș, regiune, regiune.
• Număr.

Pasul 2. Informații despre părțile la tranzacție.

Trebuie scrise următoarele:

• Numele complet al vânzătorului sau vânzătorilor (pot fi mai mulți dintre ei), datele pașaportului - data și locul nașterii, înregistrarea, seria și numărul.
• Numele complet al persoanei aflate în împuternicire, informațiile din document sunt introduse aici.
• Numele complet al cumpărătorilor și informații despre aceștia din pașaportul lor.

Pasul 3. Informații despre apartament.

De obicei ei scriu:

• Denumirea proprietatii, adresa, numarul de etaje, suprafata.
• Apoi introduc datele de înregistrare din certificatul de proprietate sau un extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare.

Pasul 4. Procedura de calcul.

La acest pas indicați:

• Pretul apartamentului este indicat.
• În ce ordine va plăti cumpărătorul vânzătorului?
• Este scrisă o clauză prin care se precizează că nu există sarcini pe apartament.
• Indicați în continuare faptul că vânzătorul nu are dreptul de a modifica prețul.

Pasul 5. Cum este finalizată tranzacția.

Asigurați-vă că prescrieți:

• Punctele 7,8,9,10 sunt scrise ca atare, fără a schimba nimic.
• Clauzele 11.12 specifică momentul în care ia naștere dreptul de proprietate asupra obiectului și modul în care sunt suportate cheltuielile.
• Punctul 13 rămâne neschimbat.
• Alineatul 14 precizează numărul de contracte și cui sunt destinate.
• Puteți adăuga și alte puncte în baza Codului civil.

Pasul 6. Părțile semnează acordul.

Vânzătorul și cumpărătorul semnează și își scriu numele de familie și inițialele. Un cetățean face același lucru prin împuternicire, semnează pentru persoana pe care o reprezintă și își scrie numele de familie și inițialele.

Concluzie

Puteți găsi orice informație pe Internet, inclusiv un acord pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament prin procură. Există atât formulare, cât și documente eșantion. Trebuie întocmit în scris, poate chiar manual, dar în era tehnologiei informației este mai bine să imprimați pe computer, deoarece acest lucru va da documentului o mai mare seriozitate.

Vă reamintim că avocatul nostru vă poate oferi asistență la întocmirea unui contract de cumpărare și vânzare prin procură. Înscrieți-vă pentru o consultație gratuită prin intermediul unui consultant online.

Veți fi, de asemenea, interesat să știți, și.

Vă rugăm să evaluați postarea și să-i dați like.

Tranzacțiile privind proprietățile de orice tip sunt cele mai responsabile activități care necesită participarea activă a proprietarului. Acest lucru se datorează nu numai unui anumit risc de fraudă din partea unui cumpărător fără scrupule, ci și nevoii de a monitoriza în mod independent procesul de cumpărare și vânzare a proprietății.

Dar se întâmplă ca proprietarul să nu poată fi prezent la executarea unui contract de vânzare-cumpărare. Cumpărătorul de proprietate se poate găsi și într-o situație în care prezența sa personală la încheierea unei tranzacții este imposibilă. Motivele pentru aceasta pot fi următoarele:

• Stare nesatisfăcătoare a sănătății personale;
• Boala sau decesul unei persoane dragi;
• Călătorie urgentă de afaceri în străinătate;
• Absența forțată pe termen lung din țară din motive personale.

Dacă este imposibil să fii prezent personal în timpul executării unui contract de vânzare-cumpărare a proprietății proprietarului sau cumpărătorului, un Împuternicire către terți. Dar care sunt regulile de întocmire a documentului în cauză? Unde ar trebui să mă duc pentru a întocmi o împuternicire? Care sunt cerințele pentru întocmirea unui contract de cumpărare și vânzare pentru un anumit tip de proprietate prin procură? Citiți despre asta în articol.

Pentru auto

Pentru a efectua o tranzacție de vânzare sau cumpărare a unui autoturism pe baza unui act de încredere, este necesar să se întocmească corect un acord corespunzător. Textul contractului de cumpărare și vânzare pentru o mașină pe baza unei procuri trebuie să indice caracteristicile din fabrică și tehnice ale vehiculului. Textul contractului precizează intervalul de timp în care produsul în cauză va fi livrat cumpărătorului. Odată cu mașina, noului proprietar i se oferă documentația pentru mașina achiziționată printr-un proxy.

Exemplu de contract de cumpărare și vânzare a mașinii prin proxy puteți descărca

Important de reținut! Responsabilitățile pentru demontarea și instalarea vehiculului achiziționat revin în întregime noului proprietar. O persoană împuternicită poate efectua această procedură pentru cumpărător dacă clauza corespunzătoare a apărut în împuternicirea pentru contractul de cumpărare și vânzare a mașinii.

Pentru pământ

Contract de cumparare si vanzare teren prin proxy conține următoarele informații:

• Pașaport cadastral al terenului;
• Suprafața teritoriului luat în considerare (în cuvinte);
• Adresa obiectului de vânzare-cumpărare;
• O indicație că planul cadastral al terenului este o parte obligatorie a contractului.

Exemplu de contract de vânzare-cumpărare de teren disponibile pe baza actului de încredere relevant

Trebuie să-ți amintești! O anexă semnificativă la orice contract de cumpărare și vânzare de proprietăți este certificatul de transfer și acceptare. Documentul în cauză nu este obligatoriu prin lege, dar este necesar în practică.

Contractul de vânzare-cumpărare (SPA) se întocmește similar celui preliminar, întrucât condițiile nu se modifică, dar părțile dobândesc obligații. Dacă proprietarul nu este prezent la semnare, un reprezentant își exprimă voința. Datele sale sunt introduse și în secțiunea dedicată părților la începutul și la sfârșitul documentului.

Descărcați un exemplu actual din 2018 de contract de cumpărare și vânzare de apartament în baza unei împuterniciri generale.

Riscuri

Tranzacțiile efectuate în baza unei împuterniciri sunt în pericol, întrucât mandantul poate fi incapabil sau are drepturi limitate, suferă de alcoolism, dependență de droguri sau altă boală care îngreunează gestionarea acțiunilor sale. În cele din urmă, s-ar putea dovedi a fi un fraudator și să vândă apartamentul altcuiva falsificând un document. Prin urmare, este necesară participarea la o întâlnire cu persoana care este proprietarul care își exprimă dorința de a vinde proprietatea. În plus, se recomandă să aflați despre starea de sănătate a proprietarului apartamentului și intenția de a-și transfera puterile unui reprezentant.

Semnarea contractului este posibilă cu o împuternicire a celeilalte părți - cumpărătorul. Această opțiune prezintă puține riscuri și este un mijloc excelent de rezolvare a problemei absenței unei petreceri. Pentru vânzător, pericolul principal este refuzul de a plăti sau plata parțială, dar acest risc nu este asociat cu acțiunile reprezentantului.

Printre cele mai frecvente riscuri asociate cu acționarea ca reprezentant sunt următoarele:

• proprietarul nu a emis împuternicire;
• proprietarul însuși s-a dovedit a fi un fraudator și a declarat că împuternicirea este falsă;
• principalul (proprietarul legal al proprietății) s-a dovedit a fi incompetent, alcoolic sau dependent de droguri;
• împuternicirea este expirată sau revocată.

Toate aceste cazuri pot fi considerate de organele de drept drept temeiuri pentru deschiderea procedurilor penale. Procedurile cu privire la o dispută cu privire la un apartament și bani se dezvoltă cel mai adesea într-o dispută juridică. Este dificil de evaluat din timp șansele unei rambursări reale, dar cel mai probabil acestea sunt scăzute, iar ca urmare a înșelătoriei, cumpărătorul își poate pierde achiziția și banii. Prin urmare, este recomandat să verificați cu atenție reprezentantul și proprietarul înainte de a semna contractul și să vă protejați de greșeli atunci când cumpărați sau vindeți imobile.

Informații suplimentare sunt disponibile în videoclip

Educatie inalta. Universitatea de Stat din Orenburg (specializarea: economie și management al întreprinderilor de inginerie grea).
22 ianuarie 2018.

La cumpărarea și vânzarea de imobile nu este necesară prezența proprietarului. Dacă din cauza împrejurărilor nu este în măsură să se ocupe de tranzacție, atunci are dreptul să o încredințeze unei alte persoane. Dar pentru a-i confirma autoritatea, este necesară documentarea. Abia după aceasta este posibilă vinderea apartamentului prin procură.

Nu este interzisă prin lege vânzarea imobilelor prin procură. La urma urmei, există diferite situații în viață. Proprietarul unei proprietăți rezidențiale nu poate participa întotdeauna la tranzacție. Cel mai adesea, motivul transferului de autoritate către o altă persoană este o boală gravă, care locuiește într-o altă localitate sau chiar într-o țară străină.

Înregistrarea unei procuri simplifică foarte mult procesul de vânzare a proprietății pentru proprietar. Dar nu toți cetățenii recurg la ajutorul altor persoane atunci când vând bunuri imobiliare, ci încearcă să se ocupe personal de tranzacție. Acest lucru se datorează faptului că încheierea unui contract prin procură are un număr mare de riscuri, atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător.

Din același motiv, vânzarea proprietății poate fi semnificativ dificilă. La urma urmei, cumpărătorii, cunoscând riscurile pe care le au, vor refuza să cumpere locuințe. Găsirea persoanelor care vor fi de acord cu o astfel de înțelegere va fi foarte dificilă.

Riscurile vânzătorului și cumpărătorului

Cumpărarea și vânzarea prezintă întotdeauna anumite riscuri pentru ambele părți. Dar atunci când faceți o tranzacție prin proxy, pot apărea și mai multe consecințe negative. Pentru vânzător, revânzarea încrederii este un risc mare. Pentru a nu avea probleme, proprietarul nu ar trebui să autorizeze mandatarul să încheie simultan un acord și să primească fonduri din vânzare.

În caz contrar, reprezentantul poate lua banii și poate dispărea. Acest lucru este posibil chiar dacă fondurile sunt într-o cutie de valori. La urma urmei, atunci când prezentați o procură angajaților băncii, nimic nu îi va alerta. Prin urmare, este important să se menționeze în documentul fiduciar că mandatarul nu are dreptul să primească banii primiți din vânzarea bunurilor imobiliare.

Pentru cumpărător, pericolul poate sta în însăși împuternicirea. La urma urmei, anularea acestuia se poate întâmpla în orice moment. Ca urmare, persoana va transfera fonduri către reprezentant, iar tranzacția va fi oprită din cauza anulării documentului de încredere. Pentru a evita o astfel de situație, se recomandă plata vânzătorului printr-un seif. Apoi, administratorul nu va putea retrage fondurile până când proprietatea cumpărătorului asupra apartamentului nu este înregistrată.

Un alt risc pentru un cetățean care dobândește proprietăți este încetarea împuternicirii din cauza decesului mandantului sau recunoașterii acestuia ca incompetent înainte de finalizarea tranzacției. În astfel de cazuri, nu numai transferul de competențe devine nul, ci și toate contractele încheiate de reprezentant.

După decesul principalului, rudele pot depune o cerere în instanță de returnare a apartamentului defunctului pentru a-l primi ca moștenire. Persoanele în vârstă sunt adesea considerate incompetenți atunci când încheie un contract de cumpărare și vânzare cu ei, trebuie să fii extrem de atenți. La urma urmei, nici măcar un notar nu va putea determina dacă vânzătorul este competent din punct de vedere juridic. Doar un medic poate confirma acest lucru.

De asemenea, riscul pentru cumpărător la vânzarea unui apartament prin împuternicire este anularea tranzacției din cauza dispariției cetățeanului care și-a transferat puterile către împuternicit. Tranzacția este anulată până când principalul este găsit sau este declarat lipsă. Recunoașterea se face în instanță și este o procedură lungă.

Nici acțiunile frauduloase nu au fost anulate. Nu ar fi surprinzător dacă proprietarul și mandatarul sunt în coluziune și înșală cumpărătorii în mod deliberat pentru a atrage fonduri. În acest caz, își selectează cu atenție victimele.

Cel mai adesea se dovedesc a fi persoane în vârstă singure, care au prea încredere sau nu își pot controla pe deplin acțiunile. Și din cauza absenței rudelor, nu există cine să le protejeze.

Astfel, riscurile pentru cumpărător sunt foarte semnificative, mai ales dacă acesta a transferat deja fonduri și afacerea a eșuat.

Cum să vinzi un apartament prin procură fără proprietar: instrucțiuni pas cu pas

Vânzarea unui apartament printr-un reprezentant fără prezența proprietarului diferă doar prin aceea că este necesar să se întocmească mai întâi o procură, care să permită persoanei autorizate să efectueze acțiuni în numele proprietarului imobilului.

Dacă participarea vânzătorului însuși nu este deloc prevăzută, atunci este necesară o procură generală. Este acest tip de document care permite reprezentantului să însoțească pe deplin tranzacția și să efectueze toate manipulările necesare, începând cu pregătirea documentației necesare și terminând cu primirea fondurilor din vânzarea proprietății.

Procura se emite la un birou notarial. Nu este necesară prezența unui proxy.

Actul de încredere este întocmit pe un formular special și conține următoarele informații:

1. Locul și data semnării. Trebuie indicată data întocmirii. În caz contrar, împuternicirea nu va avea forță juridică.
2. Informații personale despre părți.
3. O listă a puterilor pe care un reprezentant are dreptul să le exercite în numele proprietarului imobilului.
4. Informații despre apartamentul care urmează să fie vândut.
5. Valabilitate. Nu este necesar să indicați, dar atunci documentul va fi valabil pentru exact un an. Principalul însuși are dreptul de a stabili orice perioadă.
6. Semnătura principalului.

De asemenea, merită să indicați dacă mandatarul are posibilitatea de a delega puteri unui alt cetățean. Avocații mai sfătuiesc să se precizeze în document condițiile de vânzare a apartamentului, în special prețul acestuia. Acest lucru vă va permite să evitați inițiativa reprezentantului, ceea ce va duce la o tranzacție neprofitabilă.

După executarea împuternicirii, mandantul o transferă persoanei împuternicite, iar acțiunile ulterioare sunt efectuate numai de acesta. Odată cu acest document, proprietarul transferă actele către proprietate.

• Intocmirea documentatiei necesare tranzactiei.
• Demonstrarea spațiilor de locuit către cumpărător.
• Intocmirea si incheierea unui contract de vanzare-cumparare.
• Primirea fondurilor primite din vânzarea bunurilor imobiliare.

Un contract de cumpărare și vânzare cu participarea unui administrator nu este diferit de un acord standard. Indică doar că tranzacția este efectuată prin procură și informații despre reprezentant.

În plus, acordul conține următoarele:

1. Datele personale ale proprietarului imobilului de locuit.
2. Descrierea proprietatii de vanzare: adresa, suprafata si alte caracteristici.
3. Obligațiile părților la tranzacție.
4. Informații despre prezența sarcinilor pe apartament.
5. Costul obiectului.
6. Ordin de plata.
7. Responsabilitate.
8. Soluționare a litigiilor.

La finalul documentului se pun semnăturile ambelor părți și data tranzacției.

Ce documente vor fi necesare

Pentru a emite o procură pentru vânzarea unui apartament, nu este necesară o listă mare de documente. Sunt necesare doar pașapoartele principalului și ale reprezentantului autorizat. Informațiile rămase sunt înregistrate din cuvintele proprietarului imobilului. Dar avocații vă sfătuiesc să luați documente de proprietate cu dvs. pentru a evita furnizarea de informații inexacte și consecințele asociate cu acestea.

Pentru a finaliza tranzacția de cumpărare și vânzare în sine, este necesar un pachet standard de documente, se adaugă doar împuternicirea în sine și pașaportul reprezentantului. Trebuie să pregătiți următoarele:

1. Pașaportul persoanei autorizate.
2. O copie a pașaportului proprietarului apartamentului.
3. Documente care stabilesc dreptul de proprietate al proprietarului.
4. Extras din Registrul Unificat al Statului Imobiliar.
5. Pașaport cadastral.
6. Un certificat care confirmă absența datoriilor.
7. Un document care atestă absența sarcinilor.

IMPORTANT! De asemenea, directorul ar trebui să obțină un certificat de la un dispensar psihoneurologic care să ateste că este pe deplin capabil și că își poate conduce acțiunile. Dacă nu furnizează el însuși documentația medicală, cumpărătorul ar trebui să-i ceară acest lucru.

Dacă vânzătorul este căsătorit oficial, este necesară aprobarea tranzacției de către cel de-al doilea soț. Consimțământul se întocmește în scris și se atașează la un pachet de lucrări.

Exemplu de contract pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament prin procură

Caracteristicile unui credit ipotecar

Imobilul achiziționat cu ipotecă poate fi vândut de către împrumutat, dar numai cu acordul creditorului. Prin urmare, este necesară executarea a două contracte - principal și preliminar. Se întocmește un acord preliminar între mandatar și cumpărător, apoi se depune la bancă.

Documentul este necesar pentru a evalua condițiile vânzării, capacitatea cumpărătorului de a rambursa soldul rămas al împrumutului și de a lua o decizie privind aprobarea sau refuzul tranzacției. Dacă instituția bancară este de acord, atunci este permisă întocmirea acordului principal.

La vânzarea unui apartament ipotecat, împuternicirea este, de asemenea, întocmită puțin diferit. Textul acestuia trebuie să conțină puncte suplimentare privind atribuțiile reprezentantului:

1. Dreptul de a contacta banca în numele debitorului.
2. Dreptul de a semna un acord privind o scrisoare de credit sau utilizarea unui seif.
3. Dreptul de a transfera creditorului informații personale despre comitent.

Vânzarea imobiliară cu ipotecă este destul de dificilă. Nu toate băncile sunt de acord cu tranzacția, mai ales dacă aceasta se face prin proxy. Dacă împrumutătorul aprobă cumpărarea și vânzarea, va solicita un document de încredere de tip general.

Cum să te protejezi cât mai mult posibil

Directorul ar trebui să fie mai atent când își transferă puterile unei alte persoane. Este necesar să alegeți o persoană de încredere pentru a evita frauda. De asemenea, avocații recomandă luarea următoarelor măsuri pentru a evita consecințele negative:

• Dacă sunt suspectate sau detectate acțiuni frauduloase, principalul ar trebui să revoce împuternicirea și să meargă în instanță pentru ca toate tranzacțiile efectuate cu ajutorul său să fie declarate nule.
• Delegați-vă puterile exclusiv unor oameni de încredere a căror integritate este fără îndoială.
• Nu aveți încredere în reprezentant pentru a efectua toate manipulările în numele său, ci doar pentru a efectua anumite acțiuni.
• Nu prevedeți dreptul unui mandatar de a lua bani de la cumpărător pentru vânzarea unui apartament.
• Nu aveți încredere în alte persoane pentru a întocmi un acord preliminar în baza căruia vânzătorul primește o anumită sumă de bani ca avans.

Cumpărătorii trebuie să fie la fel de atenți. Ar trebui să verificați cu atenție împuternicirea pentru fals. Documentul nu trebuie să conțină ștersături, erori sau greșeli de scriere. Puteți utiliza, de asemenea, site-ul oficial al Serviciului Fiscal Federal pentru a verifica autenticitatea, unde, introducând informații despre procură, puteți afla dacă aceasta există.

Cumpărătorul ar trebui să încerce, de asemenea, să contacteze proprietarul spațiilor. Dacă reprezentantul, sub diferite pretexte, refuză să ofere informații de contact pentru proprietarul apartamentului, atunci este mai bine să nu fie de acord cu înțelegerea.

Dacă mandantul este o persoană în vârstă, este necesar să se verifice dacă este competent din punct de vedere juridic și dacă a fost indus în eroare la întocmirea împuternicirii.

Cine plătește impozitul

Veniturile în numerar din vânzarea unei proprietăți imobiliare sunt incluse în venitul proprietarului. Prin urmare, acestea sunt supuse impozitării cu o cotă de 13%. La efectuarea unei tranzacții prin procură, proprietarul însuși este obligat să plătească impozit, așa că devine proprietarul banilor.

Astfel, vânzarea unui apartament prin procură este o soluție convenabilă, dar foarte riscantă. Prin urmare, ambele părți ar trebui să fie precaute și să nu aibă încredere completă în străini.

Așteptăm întrebările dvs. și vă vom fi recunoscători pentru evaluarea postării și pentru repostare.