Čištění a péče

Zákon o bydlení Článek 44 47. Teorie všeho. Informace o změnách

2. Působnost valné hromady vlastníků prostor v obytný dům vztahovat se:

1) rozhodování o rekonstrukci bytového domu (včetně jeho rozšíření nebo nástavby), výstavbě přístavků a jiných budov, staveb, staveb, větších opravách společný majetek v bytovém domě, o použití fondu generální oprava, o rekonstrukci a (nebo) přestavbě prostor, které jsou součástí společného jmění v bytovém domě;

1.1) rozhodování o výběru způsobu vytvoření fondu oprav kapitálu, výběru osoby oprávněné k otevření zvláštního účtu v ruské úvěrové instituci a provádění transakcí s prostředky umístěnými na zvláštním účtu;

1.1-1) rozhodování o výši příspěvku na kapitálové opravy z hlediska převýšení jeho výše nad stanovenou minimální výši příspěvku na kapitálové opravy, minimální výše fondu oprav z hlediska jeho převýšení nad stanovena minimální výše fondu kapitálových oprav (pokud zákon subjektu Ruská Federace je stanovena minimální velikost fondu oprav kapitálu), umístění dočasně volných prostředků fondu oprav kapitálu, vytvořeného na zvláštním účtu, na zvláštní vklad v ruské úvěrové instituci;

Informace o změnách:

Federální zákon ze dne 25. prosince 2012 N 271-FZ, část 2 článku 44 tohoto zákoníku byla doplněna o článek 1.2

1.2) rozhodování o převzetí společenstvím vlastníků bytů nebo bytovým stavebním družstvem, bytovým družstvem nebo jiným specializovaným spotřebním družstvem, řídící organizace a v přímé správě bytového domu vlastníky prostor v tomto domě osobou zmocněnou rozhodnutím valné hromady těchto vlastníků úvěr nebo úvěr na větší opravy společné věci v bytovém domě, o stanovení nájmu. podstatné náležitosti úvěrové smlouvy nebo smlouvy o půjčce, o přijetí ručení těmito osobami, ručení za tento úvěr nebo půjčku a podmínkách pro získání stanovené záruky, ručení, jakož i o splacení z fondu oprav úvěru nebo úvěr použitý na úhradu nákladů na větší opravy společného majetku v bytovém domě a úhradu úroků za použití tohoto úvěru nebo úvěru, úhradu z fondu kapitálových oprav výdajů na získání stanovených záruk a ručení;

2) rozhodování o limitech použití Pozemek, na kterém se bytový dům nachází, včetně zavedení omezení jeho užívání, jakož i uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene, smlouvy o provedení veřejného věcného břemene ve vztahu k pozemku souvisejícímu s p.č. společný majetek v bytovém domě;

Informace o změnách:

Část 2 byla doplněna ustanovením 2.1 ze dne 31. prosince 2017 - federální zákon ze dne 20. prosince 2017 N 416-FZ

2.1) rozhodování o úpravě pozemku, na kterém se bytový dům nachází a který patří do společného vlastnictví vlastníků prostor v bytovém domě, včetně umisťování, údržby a provozu terénních úprav a sadových prvků na určených Pozemek;

Informace o změnách:

Federální zákon ze dne 21. července 2014 N 263-FZ, část 2 článku 44 tohoto zákoníku byla doplněna o bod 3.2

3.2) rozhodování o využití systému nebo jiných informačních systémů při konání valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě formou hlasování v nepřítomnosti;

Informace o změnách:

Federální zákon ze dne 21. července 2014 N 263-FZ, část 2 článku 44 tohoto zákoníku byla doplněna o bod 3.3

3.3) rozhodování o identifikaci osob, které jsou jménem vlastníků prostor v bytovém domě oprávněny používat systém nebo jiné informační systémy při konání valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě formou hlasování v nepřítomnosti (dále jen správce valné hromady);

Informace o změnách:

Federální zákon ze dne 21. července 2014 N 263-FZ, část 2 článku 44 tohoto zákoníku byla doplněna o článek 3.4

3.4) rozhodování o postupu správce valné hromady při přijímání zpráv o konání valných hromad vlastníků prostor v bytovém domě, rozhodnutí vlastníků prostor v bytovém domě o otázkách, o nichž se hlasuje, jakož i délka hlasování o otázkách na pořadu jednání valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě formou hlasování v nepřítomnosti systémem;

Informace o změnách:

Federální zákon ze dne 29. června 2015 N 176-FZ, část 2 článku 44 tohoto zákoníku byla doplněna o bod 3.5

3.5) rozhodování o postupu při financování výdajů spojených se svoláváním a pořádáním valné hromady správcovskou organizací, představenstvem společenství vlastníků bytů, bytovým nebo bytovým stavebním družstvem nebo jiným specializovaným spotřebním družstvem v souladu s částí 6 čl. 45 tohoto kodexu;

4) volba způsobu správy bytového domu;

4.1) rozhodování o běžných opravách společného majetku v bytovém domě;

Informace o změnách:

Federální zákon č. 176-FZ ze dne 29. června 2015 doplnil část 2 článku 44 tohoto zákoníku o bod 4.2

4.2) rozhodování o udělení pravomoci zastupitelstvu bytového domu rozhodovat o probíhajících opravách společného majetku v bytovém domě;

Informace o změnách:

Federální zákon ze dne 29. června 2015 N 176-FZ, část 2 článku 44 tohoto zákoníku byla doplněna o bod 4.3

4.3) rozhodování o svěření pravomoci předsedovi rady bytového domu rozhodovat o otázkách neuvedených v části 5 článku 161.1 tohoto zákoníku, s výjimkou pravomocí spadajících do působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě;

Informace o změnách:

Část 2 byla doplněna ustanovením 4.4 ze dne 3. dubna 2018 - federální zákon ze dne 3. dubna 2018 N 59-FZ

4.4) rozhodování o tom, že vlastníci prostor v bytovém domě, jednající svým jménem, způsobem stanoveným tímto zákoníkem uzavřou smlouvu o dodávce studené a teplé vody, kanalizaci, dodávce elektřiny, plynu zásobování (včetně zásobování užitkovým plynem v lahvích), vytápění (zásobování teplem včetně dodávek tuhých paliv, pokud jsou k dispozici). vytápění kamny) (dále též jen smlouva obsahující ustanovení o poskytování komunálních služeb), smlouvy o poskytování služeb při nakládání s TKO s organizací zásobování zdrojů, krajským provozovatelem nakládání s TKO;

Informace o změnách:

Část 2 byla doplněna o bod 4.5 ze dne 9. června 2019 - federální zákon ze dne 29. května 2019 N 116-FZ

4.5) rozhodování o souhlasu s převodem bytových prostor na nebytové prostory;

5) další otázky uvedené tímto zákoníkem do působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě.

1. Statutárním orgánem bytového domu je valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě. Valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě se koná za účelem správy bytového domu projednáváním bodů programu a rozhodováním o otázkách, o nichž se bude hlasovat.

1.1. Osoby, které přijaly od developera (osoby zajišťující výstavbu bytového domu) po vydání povolení k uvedení bytového domu do provozu prostory v tomto domě na základě převodní listiny nebo jiného převodního dokumentu, mají právo účastnit se valných hromad vlastníky prostor v bytovém domě a rozhodovat o otázkách, které tento zákon spadá do působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě, způsobem stanoveným tímto zákoníkem, do jednoho roku ode dne vydání povolení uvést bytový dům do provozu.

2. Do působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě patří:

1) rozhodování o rekonstrukci bytového domu (včetně jeho rozšíření nebo nástavby), výstavbě přístavků a jiných budov, staveb, staveb, větších opravách společného majetku v bytovém domě, o použití fondu oprav, rekonstrukce a (nebo) přestavba prostor, které jsou součástí společného majetku v bytovém domě;

1.1-1) rozhodování o výši příspěvku na kapitálové opravy z hlediska převýšení jeho výše nad stanovenou minimální výši příspěvku na kapitálové opravy, minimální výše fondu oprav z hlediska jeho převýšení nad stanovena minimální výše fondu kapitálových oprav (pokud zákon subjektu Ruská federace stanovila minimální velikost fondu kapitálových oprav), umístění dočasně volných prostředků fondu kapitálových oprav, tvořeného na zvláštním účtu, na zvláštním vklad v ruské úvěrové instituci;

2) rozhodování o limitech užívání pozemku, na kterém se bytový dům nachází, včetně zavedení omezení jeho užívání, jakož i o uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene, smlouvy o provedení veřejné věcné břemeno k pozemku souvisejícímu se společným majetkem v bytovém domě;

3) rozhodování o užívání společného majetku vlastníků prostor v bytovém domě jinými osobami, včetně uzavírání smluv o instalaci a provozu reklamních staveb, pokud je pro jejich instalaci a provoz určeno užívání společný majetek vlastníků prostor v bytovém domě;

3.1) rozhodování o identifikaci osob, které jsou oprávněny jménem vlastníků prostor v bytovém domě uzavírat smlouvy o užívání společného majetku vlastníků prostor v bytovém domě (včetně smluv o zřízení a provozu) reklamních staveb), předkládat podklady pro schválení rekonstrukce a (nebo) přestavby prostor, které jsou součástí společného jmění v bytovém domě, pro uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene, smlouvy o provedení veřejné věcné břemeno k pozemku souvisejícímu se společným majetkem vlastníků prostor v bytovém domě a na osoby oprávněné tyto smlouvy podepisovat, jakož i postup při přijímání peněžních prostředků stanovený těmito smlouvami za podmínek určeno rozhodnutím valné hromady;

3.2) rozhodování o využití systému nebo jiných informačních systémů při konání valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě formou hlasování v nepřítomnosti;

4.1) rozhodování o běžných opravách společného majetku v bytovém domě;

4.2) rozhodování o udělení pravomoci zastupitelstvu bytového domu rozhodovat o probíhajících opravách společného majetku v bytovém domě;

4.3) rozhodování o svěření pravomoci předsedovi rady bytového domu rozhodovat o otázkách neuvedených, s výjimkou pravomocí spadajících do působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě ;

4.4) rozhodování o tom, že vlastníci prostor v bytovém domě, jednající svým jménem, způsobem stanoveným tímto zákoníkem uzavřou smlouvu o dodávce studené a teplé vody, kanalizaci, dodávce elektřiny, plynu dodávka (včetně dodávky domovního plynu v lahvích), vytápění (dodávka tepla včetně dodávky tuhým palivem za přítomnosti vytápění kamny) (dále též jen smlouva obsahující ustanovení o poskytování komunálních služeb), smlouvy na poskytování služeb pro nakládání s TKO se zdrojovou organizací, krajským provozovatelem nakládání s TKO;

4.5) rozhodování o souhlasu s převodem bytových prostor na nebytové prostory;

5) další otázky uvedené tímto zákoníkem do působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě.

Komentář k čl. 44 Obytný komplex Ruské federace

1. Větší počet subjektů vlastnictví téže nemovitosti předpokládá potřebu koordinace jejich projevu vůle (§ 246 odst. 1, § 247 odst. 1 občanského zákoníku). Při malém počtu těchto subjektů je možnost vzniku nepřekonatelného střetu zájmů méně pravděpodobná a dosažení dohody o správě majetku, který je v jejich společném vlastnictví, obecně nezpůsobuje velké potíže a nevyžaduje zřízení zvláštní formou koordinace jejich vůle a rozhodování o takovém řízení. Navíc toto hospodaření, které umožňuje malému počtu vlastníků řídit činnosti směřující k zachování, udržování a rozvoji předmětu hospodaření, nevyžaduje vždy přítomnost zvláštního orgánu, který takové hospodaření provádí.

2. Privatizací bytového fondu v Ruské federaci vznikla situace, kdy většina bytových domů nemá jednoho vlastníka. Takové domy se zpravidla skládají z mnoha prostor ve vlastnictví občanů, právnických osob, Ruské federace, ustavujících subjektů federace a obcí, což výrazně komplikuje správu společného majetku v těchto domech. S přihlédnutím k této okolnosti komentovaný článek stanoví stanovenou zvláštní formu schvalování a rozhodování formou valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě a dále definuje takovou valnou hromadu jako řídící orgán bytu. budova.

3. Valná hromada vlastníků prostor bytového domu jako správní orgán bytového domu je jediným takovým orgánem a existuje po celou „životnost“ domu jako bytového domu - pokud existuje právní vazba mezi vlastníky prostor v daném domě ohledně společného majetku v něm. Výjimkou je snad jen jeden případ, kdy všechny prostory v bytovém domě patří jednomu vlastníkovi (viz).

4. Valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě jako správní orgán bytového domu má svou historickou retrospektivu.

Bytový fond vlastnili do roku 1917 převážně majitelé domů, tzn. domy patřily zpravidla do úzkého okruhu vlastníků, mezi nimiž nebyly stabilní právní vazby založené na právu společného vlastnictví. 80 % bytového fondu ruských měst tvořily jednopatrové dřevěné a malé domy ve vlastnictví občanů. Správu domů proto vykonávali jejich vlastníci samostatně nebo prostřednictvím svých hospodářů a valná hromada vlastníků jako orgán správy domů nebyla žádaná.
———————————
Viz: Dmitriev N. Bytová otázka. Dva světy – dva přístupy. M., 1973. P. 71.

Po roce 1917 byla výnosem Všeruského ústředního výkonného výboru ze dne 20. srpna 1918 „O zrušení práva soukromého vlastnictví nemovitostí ve městech“ znárodněna převážná část soukromého bytového fondu a převedena na jurisdikci místních sovětů, kterým byly účtovány náklady spojené s údržbou obecních domů. Místní zastupitelstva, do kterých byl převeden celý komunální bytový fond, jej však z důvodu nedostatku finančních prostředků nebyla schopna udržovat v řádném stavu, provádět zásadní opravy apod. Současně došlo k přestěhování obyvatel. z jednoho objektu do druhého, v té době hojně praktikované, z příkazu bytových úřadů možnost nucené konsolidace obyvatel a s tím spojená nedůvěra občanů v další bydlení v těchto prostorách snižovala zájem obyvatel o řádnou údržbu bytových jednotek. obsazených prostor a při provádění oprav. Dohromady měly všechny tyto faktory škodlivý vliv na bezpečnost bytového fondu. Například hned v prvních letech sovětské moci v Moskvě bylo zničeno nebo zcela zchátralo 7 tisíc bytových domů obsahujících 41 tisíc bytů. Aby se proto předešlo ničení domů, které dosáhlo alarmujících rozměrů, vydala Rada lidových komisařů RSFSR dne 23. května 1921 usnesení „O opatřeních ke zlepšení životních podmínek pracujícího obyvatelstva a o opatřeních k boji proti zničení bydlení." Podle tohoto usnesení byly příslušným odborům uloženy urychleně vypracovat předpisy o správě domů ve městech, přičemž odpovědnost za bezpečnost obytných prostor pověří správcům domů. Obyvatelé bydlící v objektu se měli zapojit do sledování práce správy domu.
———————————
SU RSFSR. 1918. N 62. Čl. 674.

SU RSFSR. 1921. N 49. Čl. 253.

Tím byl položen základ pro správu domů, a to i prostřednictvím rozhodování obyvatel konkrétního domu na jejich valné hromadě. Na rozdíl od právní povahy valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě však byla právní povaha valné hromady obyvatel výrazně odlišná. Právní spojení osob zúčastněných na těchto setkáních nevzniklo na základě práva společného vlastnictví, ale vycházelo ze způsobu užívání bytového prostoru (pobytu v něm).

Nařízení o správě domů bylo nakonec schváleno Radou lidových komisařů RSFSR dne 8. srpna 1921 a stanovilo svěření řady záležitostí souvisejících se správou domu valné hromadě obyvatel. Zejména rozhodnutím výroční valné hromady obyvatel byl na dobu jednoho roku zvolen správce domu, který po tuto dobu vykonával průběžně přímou správu domu; Valná hromada obyvatel dále projednávala otázky spojené s úhradou části nákladů na běžné opravy domu, odměnou správce domu, předčasným odvoláním správce domu ze správy domu v případě nesprávného plnění jeho povinností, protiplnění odhady nákladů na vytápění a řešení mnoha dalších problémů.
———————————
Právě tam. N 60. Čl. 411.

5. Podmínky řízení většiny bytových domů byly v posledních desetiletích tvořeny orgány místní samospráva. Vlastníci prostor v bytových domech byli v podstatě vyloučeni ze správy svých objektů, což vedlo k rozsáhlému porušování práv těchto vlastníků podílet se na rozhodování souvisejícím s údržbou, užíváním a nakládáním se společným majetkem v odpovídajících bytových domech ( kdy ve většině případů taková rozhodnutí činila organizace údržby bytů bez zohlednění oprávněných zájmů vlastníků); k převaze administrativních způsobů řízení, municipalizaci (v podstatě monopolizaci) správy bytových domů; na nedostatek ekonomických a organizačních předpokladů pro rozvoj dalších forem řízení bytových domů.

Pojem „řízení bytového fondu“ obsažený v bytovém zákoníku RSFSR vycházel ze skutečnosti, že toto řízení jako celek prováděly výhradně státní nebo místní orgány (články 16, 17 bytového zákoníku RSFSR), a přímo - organizacemi údržby bytů, jejichž role byla omezena především na „provoz a údržbu bytového fondu“ (články 22, 129, 141, 144, 148 bytového zákoníku RSFSR atd.). Systém správy bytových domů, který byl nadále využíván v období aktivní tvorby majetku v sektoru bydlení, nebyl schopen zohlednit skutečnost, že většina bytových domů již nepatřila státu a nové skutečnosti ekonomické vztahy vyžadovaly nejen zohlednění práv a oprávněných zájmů vlastníků prostor v bytových domech, ale také ochranu jejich vlastnických práv ke společnému majetku v bytových domech, garantovaných především Ústavou Ruské federace.

6. Zásada správy bytového domu stanovená v komentovaném článku, kdy hlavním a jediným orgánem takového řízení je valná hromada vlastníků prostor v tomto domě, má radikálně změnit současnou situaci ve správě bytů. budov.

7. Svou působnost má valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě jako statutární orgán. Povaha takové působnosti opět souvisí s režimem vlastnických práv vlastníků ke společné věci v bytovém domě. Ustavující prvky působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě lze přitom charakterizovat jako organizační a majetkoprávní.

Organizační by měly zahrnovat stanovení hlavních směrů hospodaření se společným majetkem v bytovém domě, včetně volby způsobu hospodaření, organizace hospodaření, rozhodování o vzniku a likvidaci společenství vlastníků jednotek, načasování a postupu při konání výročních valných hromad takoví majitelé atd.

Majetkovou a právní složkou působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě je rozhodování o postupu užívání ve stanovených mezích - o nakládání se společným majetkem v bytovém domě, o stanovení poplatků za služby a o stanovení poplatků za služby. práce na správě bytového domu, na údržbě a běžných opravách společného majetku v bytovém domě, výši úhrady nákladů na větší opravy bytového domu, na stanovení podmínek smlouvy o správě bytového domu apod. .

8. Bytový zákon Ruské federace přiděluje výlučnou pravomoc valné hromadě vlastníků prostor v bytovém domě. Odkaz na takovou kompetenci je obsažen zejména v.

Exkluzivita se projevuje v tom, že o některých otázkách uvedených v bytovém řádu RF v působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě nemůže rozhodovat jiný orgán nebo osoba (valná hromada členů společenství vlastníků bytů, spol. rada takového partnerství, řídící organizace atd.).

Pokud o některých otázkách působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě stanoví bytový zákoník Ruské federace možnost přijímat rozhodnutí jiným orgánem, například valnou hromadou členů partnerství jako nejvyšší řídící orgán takového společenství ve smyslu rozhodování o pronájmu nebo převodu jiných práv ke společnému majetku v domě bytového domu, dále rozhodování o takových otázkách, jako je volba způsobu správy bytového domu a vytvoření společenství vlastníků bytů může učinit pouze valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě.

Obecná věc, která je pro otázky výlučné působnosti schůze typická, je zásadní povaha těchto otázek, dlouhodobá platnost rozhodnutí o nich a nemožnost je řešit jiným způsobem, aniž by byly dotčeny zájmy majitelé.

9. Komentovaný článek 44 bytového zákoníku Ruské federace přímo určuje seznam otázek v působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě. Zároveň je tento seznam v podstatě uzavřený, protože i když v něm nejsou uvedeny všechny otázky uvedené kompetence, další může stanovit pouze zákon o bydlení Ruské federace.

10. V bodě 1 části 2 komentovaného článku se hovoří o působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě rozhodovat o rekonstrukci bytového domu (včetně jeho rozšíření nebo nástavby), o výstavbě přístavků a stavebních úprav. jiných budov, staveb, staveb a opravy společného majetku v bytovém domě.

11. V současné době Bytový zákoník Ruské federace přímo stanoví, že o rekonstrukci, opravě bytového domu nebo jeho dovybavení mohou rozhodnout pouze vlastníci prostor v bytovém domě na své valné hromadě.

Imperativnost této normy znemožňuje její svobodný výklad a rozhodování o těchto otázkách jinými osobami než uvedenými vlastníky. Navíc, pokud plánovaná rekonstrukce bytového domu povede ke zmenšení velikosti společné nemovitosti v tomto domě, pak musí být s přihlédnutím k rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v tomto domě přijato jednomyslně. všemi označenými vlastníky nebo jednomyslně všemi vlastníky zúčastněnými na shromáždění, s předběžným před konáním této valné hromady, získáním písemného souhlasu vlastníků, kteří se shromáždění neúčastní, s takovou rekonstrukcí (viz komentář k čl. 36 a 40 zákona o bydlení) . To platí i pro případy, kdy jeden ze spoluvlastníků bez svolení ostatních rekonstruuje společnou nemovitost v bytovém domě, zejména pokud tím dojde k úbytku této nemovitosti. Ostatní spoluvlastníci mají právo požadovat uvedení společné věci do předchozího stavu. Odpovídající požadavek může být uveden v souladu s čl. 304 Občanský zákoník Ruské federace.

Pokud je některý z vlastníků prostor v bytovém domě zbaven možnosti užívat některou část společné nemovitosti včetně přístupu k ní (například do podkroví domu), tzn. zbaven držby, pak má právo podat žalobu na vrácení věci (§ 301 občanského zákoníku). Takový nárok lze uplatnit vůči kterémukoli z vlastníků prostor v daném domě, pokud je vlastníkem této části nemovitosti, nebo vůči třetím osobám. Navíc, pokud je žaloba o viněnost podána proti třetí osobě (nezákonnému vlastníkovi), má se za to, že byla podána v zájmu všech vlastníků prostor v takovém domě. Uspokojením této pohledávky není předjímána otázka pořadí užívání společné věci, ale pouze zajišťuje, že žalobce získá držbu společné věci, např. dá právo přechodu na půdu.

12. Působnost valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě ohledně možnosti rozhodování o výstavbě přístavků, jiných budov, staveb a staveb je poněkud nejednoznačně formulována v odst. 1 části 2 komentovaného článku 44 obč. bytového zákoníku Ruska. Nejasnost se projevuje v tom, že jednak není zároveň specifikováno, na jakém pozemku bude taková stavba realizována, jednak není uveden účel jmenovaných objektů.

Na první pohled se může zdát, že valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě má právo rozhodnout např. o výstavbě administrativní budovy nebo jiného bytového domu na pozemku, který nepatří do společného majetku v takové budově.

Neměli bychom však zapomínat, že v souladu s 1. částí komentovaného článku je jejím statutárním orgánem valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě - forma koordinace jejich vůle a rozhodování o nakládání se společným majetkem v bytovém domě. danou budovu, přičemž povaha působnosti tohoto shromáždění vychází z režimu právního vlastnictví těchto vlastníků k uvedené nemovitosti.

V tomto případě tedy můžeme hovořit o rozhodování o výstavbě přístavků, budov, staveb, staveb pouze v rámci utváření a zlepšování parametrů společného majetku v bytovém domě.

V souladu s tím je společným majetkem v bytovém domě zejména pozemek, na kterém se dům nachází, s prvky terénních úprav a úprav, jakož i objekty umístěné na vymezeném pozemku a určené k údržbě, provoz a vylepšení tohoto domu. Přijetí rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě z hlediska působnosti této projednávané schůze proto může být podmíněno stavbou pouze ve stanovených hranicích pozemku, který je součástí společného pozemku. majetek v určeném objektu, a to pouze ty přístavby, budovy, stavby, stavby, které budou určeny k údržbě, provozu a zlepšování tohoto domu.

13. Ustanovení 2 části 2 komentovaného článku 44 bytového zákoníku Ruské federace zahrnuje do působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě otázky související s rozhodováním o omezeních využití pozemku na kterém se bytový dům nachází, včetně zavedení omezení užívání tohoto pozemku .

Tato kompetence valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě je dána skutečností, že na rozdíl od dříve účinné právní úpravy bytový zákoník Ruské federace klasifikoval pozemek, na kterém se bytový dům nachází, prvky terénních a sadových úprav, jako společného vlastnictví vlastníků prostor v bytovém domě (viz komentář k čl. 36 ZhK). Přitom v souladu s čl. 16 úvodního zákona k zákonu o bydlení Ruské federace ve stávající zástavbě osad je pozemek, na kterém se nachází bytový dům a další nemovité objekty zahrnuté v takovém domě, společným sdíleným majetkem vlastníků domu. prostory v bytovém domě; Tento článek upravuje dva případy: když pozemek byl již vytvořen v době vstupu v platnost kodexu bydlení RF a kdy je jeho vytvoření vyžadováno. V prvním případě pozemek bezúplatně přechází ze zákona do společného podílového vlastnictví vlastníků prostor v bytovém domě. Ve druhém případě má na základě toho jakákoliv osoba pověřená uvedeným shromážděním právo obrátit se na státní orgány nebo samosprávy se žádostí o založení pozemku, na kterém se nachází bytový dům. Od vzniku pozemku a provedení jeho státního katastrálního zápisu přechází i takový pozemek bezúplatně do společného podílového vlastnictví vlastníků prostor v bytovém domě.

Jmenovaní vlastníci mají právo vykonávat své pravomoci vlastnit, užívat a nakládat s takovým pozemkem v mezích stanovených zákonem, včetně bytového zákoníku Ruské federace, pokud jde o omezení režimu nakládání se společným majetkem v obytný dům.

14. Články 6 a 11.1 Zemského zákoníku Ruské federace definují pozemek jako předmět pozemkových vztahů - část zemského povrchu, jejíž hranice jsou stanoveny v souladu s federálními zákony. Podle odstavce 2 Čl. 261 občanského zákoníku Ruské federace se vlastnické právo k pozemku rozšiřuje na povrchovou (půdní) vrstvu nacházející se v hranicích tohoto pozemku, vodní plochy, rostliny.

Ve vztahu k pozemkům se státní katastr provádí postupem stanoveným zákonem o katastru nemovitostí. Státní katastr nemovitostí uznává jednání oprávněného orgánu zapsat do státního katastru nemovitostí údaje o nemovitostech, které potvrzují existenci takové nemovitosti s vlastnostmi, které umožňují definovat tuto nemovitost jako individuálně vymezenou věc.

Kodex územního plánování Ruské federace, za účelem stanovení postupu pro stanovení hranic a typů povoleného využívání pozemků v osadách, stanoví přijetí pravidel územního plánování (druhy povoleného využívání pozemků zřízených uvnitř hranic příslušné územní zóny, jakož i vše, co se nachází nad a pod povrchem pozemků a je využíváno v procesu jejich rozvoje a následného provozu investičních akcí, maximální (minimální a (nebo) maximální) velikosti pozemky a maximální parametry povolené stavby, rekonstrukce projektů investiční výstavby, jakož i omezení využívání pozemků a projektů investiční výstavby) (článek 1).

Zákon o bydlení Ruské federace zase stanoví, že hranice a velikost pozemku, na kterém se bytový dům nachází, jsou určeny v souladu s požadavky pozemkové legislativy a legislativy o činnostech územního plánování (ustanovení 4, část 1 , článek 36).

15. Právo užívat pozemek jako součást obsahu vlastnického práva znamená zákonem zajištěnou možnost hospodářského využití takového pozemku vytěžením jeho užitných vlastností.

Takovými vlastnostmi pro vlastníky prostor v bytovém domě je především možnost umístit na pozemek, který vlastní (nad povrchem nebo pod povrchem), terénní prvky a předměty určené k údržbě, provozu a zvelebování takového domu. , jakož i stanovení omezení užívání tohoto pozemku jinými osobami. Mezemi využití pozemku se tedy rozumí stanovení způsobů využití jak jednotlivých částí takového pozemku, tak pozemku jako celku, stanovení účelu konkrétních ploch pozemku, stanovení omezení užívání pozemku jinými osobami atd. Zejména často nastává situace, kdy jedna skupina vlastníků v bytovém domě má zájem o umístění parkoviště pro svá vozidla, druhá má zájem o přidělení větší plochy pro dětská hřiště, třetí o výsadbu stromů a keřů, čtvrtá ve zřízení plotu kolem domu a omezení volného přístupu na pozemek osobám nepříbuzným s domem. Všechny tyto a další otázky související s limity užívání pozemku lze řešit rozhodováním valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě.

16. V odst. 3 části 2 komentovaného článku je působnost valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě rozhodovat o převodu společné věci v bytovém domě do užívání.

Výkon oprávnění užívat majetek, včetně majetku ve společném vlastnictví, představuje realizaci jednoho z prvků, které tvoří obsah vlastnického práva. Vzhledem k tomu, že nemovitost je ve společném spoluvlastnictví, spadá rozhodnutí o jejím převodu do užívání do působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě.

K problematice subjektů práva, na které lze převést jednotlivé předměty společného jmění v bytovém domě do užívání, je třeba uvést, že v rámci své působnosti má o převodu tohoto majetku právo rozhodovat uvedená valná hromada. k užívání osobám jak z řad vlastníků tohoto společného majetku, tak i z řad jakýchkoli dalších osob. Předmětné složení může být zohledněno při stanovení výše náhrady za majetek poskytnutý k užívání. Pokud je tedy některý z účastníků společného jmění poskytován do užívání některým z účastníků společného jmění, pak lze při stanovení stanovené výše náhrady zohlednit velikost jeho podílu na společné věci v daném domě.

17. Je zcela zřejmé, že ačkoli bod 3 části 2 komentovaného článku 44 bytového zákoníku Ruské federace stanoví možnost převodu do užívání „společného majetku v bytovém domě“, neznamená to možnost převodu celého složení takového společného majetku, od r tento převod bude porušovat právní režim užívání hlavní nemovitosti v bytovém domě - bytového a nebytového prostoru. Současně část 4 čl. 36 bytového zákoníku Ruské federace přímo stanoví možnost převést k použití jiným osobám právě předměty společného majetku v bytovém domě.

Valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě, vykonávající působnost stanovenou v odst. 3 části 2 komentovaného článku, tak řeší otázky spojené s poskytováním užívání konkrétních předmětů společného jmění vlastníků prostor v domě. obytný dům.

Zároveň je třeba vzít v úvahu, že ne všechny části společné nemovitosti lze vzhledem k jejich funkčnímu účelu poskytnout k užívání. Objekty, jako jsou vchody, výtahové a větrací šachty, technické účetní systémy a zařízení, schodiště a podesty a další podobné objekty, které jsou neoddělitelně spjaty se systémy podpory života celého bytového domu a trvale zajišťují funkční účel bytového i nebytového bytové prostory v této budově nelze poskytnout k užívání. Jiné objekty, například půdy, sklepy, pozemky apod., lze poskytnout k užívání, pokud tím nedojde k porušování práv a oprávněných zájmů vlastníků prostor v bytovém domě nebo k narušení provozu těchto prostor. dům.

18. Praxe ukazuje, že navzdory skutečnosti, že ještě před vstupem v platnost bytového zákoníku Ruské federace bylo mnoho prvků bytového domu klasifikováno občanským zákoníkem Ruské federace (článek 290) jako předměty společného vlastnictví budovy, byly tyto objekty správami města převedeny do užívání třetím osobám bez účasti vlastníků těchto objektů.

Poměrně rozšířené se stalo umísťování venkovní reklamy na stěny a střechy bytových domů. V platnosti do 1. července 2006 federální zákon ze dne 18. července 1995 N 108-FZ „O reklamě“ stanovil, že umístění reklamy, a to i na budovách, konstrukcích a jiných předmětech, a stanovení výše a způsobu platby poplatky za umístění reklamy se uskutečňují na základě dohody s vlastníkem nebo s osobou, která má k uvedeným předmětům vlastnická práva, se souhlasem příslušného orgánu místní samosprávy. Federální zákon č. 38-FZ ze dne 13. března 2006 „o reklamě“ dále stanoví, že instalaci a provoz reklamní stavby provádí její vlastník na základě dohody s vlastníkem pozemku, budovy nebo jiné nemovitosti ke které je reklamní stavba připojena, nebo s osobou, oprávněným vlastníkem takové nemovitosti.
———————————
SZ RF. 1995. N 30. Čl. 2864.

SZ RF. 2006. N 12. Čl. 1232.

Orgány samosprávy a státní orgány takových subjektů federace, jako jsou federální města Moskva a Petrohrad, přitom nejen vydávaly povolení, ale také uzavíraly smlouvy o umístění venkovní reklamy, aniž by zohledňovaly ust. jak dříve existující, tak i ty novější Federální zákony a Občanský zákoník Ruské federace (článek 247), tzn. bez svolení držitelů autorských práv k reklamním místům.
———————————
V některých městech tak oprávněné orgány rozhodovaly, že zavazovaly zadavatele reklamy a výrobce reklamy uzavírat smlouvy o inzerci nikoli s vlastníky společného majetku v bytových domech, které jsou využívány pro reklamu, ale s pověřeným orgánem města nebo s jednotným podnikem zřízeným to pro tyto účely. Zároveň zavedli takové neprávní pojmy jako „reklamní prostor“, „reklamní prostor“, které jim náleží vlastnickým právem. Například vyhláška vlády města Moskvy ze dne 22. ledna 2002 N 41-PP „O vyhlídkách rozvoje a pravidlech pro umístění venkovní reklamy, informací a městského designu“ stanovila, že umístění venkovní reklamy a informací se provádí na na základě povolení k distribuci venkovní reklamy, dohody s Moskevským výborem pro reklamu, informace a design, pokud výše platby podle dohody přesáhne 2 miliony rublů ročně, nebo se státním jednotným podnikem Moskvy „Městská reklama a informace“ , pokud výše platby podle smlouvy nepřesahuje 2 miliony rublů ročně. Zároveň, pokud vyvstane otázka o nutnosti koordinovat umístění venkovní reklamy na stěnu nebo střechu bytového domu s občany bydlícími v tomto domě a vlastnícími byty jako majetkoprávní vztahy, zavazuje se uvedený výbor ke koordinaci takové umístění pouze u ředitelství jediného zákazníka, nahrazující rozhodnutí vlastníků o poskytnutí objektu společného majetku v bytovém domě do užívání rozhodnutím této organizace jako držitele zůstatku. Tento výbor tak protiprávně považoval za jediného vlastníka bytového domu tzv. držitele zůstatku (servisní organizaci).

Zákon o bydlení Ruské federace přímo stanoví, že o převodu společného majetku v bytovém domě do užívání mohou rozhodnout pouze vlastníci prostor v bytovém domě na své valné hromadě. Rozhodnutí jiných orgánů a osob nemohou nahradit rozhodnutí takové valné hromady. Současně platí, že vlastníky za úplatu poskytují jednotlivé konstrukční prvky bytových domů za účelem jejich využití pro reklamu, komunikační zařízení apod. může sloužit jako doplňkový finanční zdroj pro údržbu společného majetku bytového domu.

Pokračující četné a rozšířené porušování práv vlastníků prostor v bytových domech při umísťování reklamy zároveň posloužilo jako základ pro zavedení dalších změn legislativy, včetně komentovaného článku. Nyní do působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě přímo spadá rozhodování o uzavírání smluv o instalaci a provozu reklamních staveb. Současně, bod 3.1, část 2 komentovaného článku, do působnosti uvedeného shromáždění spadá problematika stanovení okruhu osob, které jsou za vlastníky prostor v bytovém domě oprávněny uzavírat smlouvy o užívání společného majetku vlastníků prostor v bytovém domě (včetně smluv o zřízení a provozování reklamních staveb) za podmínek stanovených rozhodnutím valné hromady. Dokladem potvrzujícím souhlas těchto vlastníků s instalací a provozováním reklamní stavby je zápis z valné hromady těchto vlastníků.
———————————
Změny upřesňující působnost valné hromady ve věcech rozhodování o umístění reklamy vlastníky prostor v bytových domech nabyly účinnosti dnem 29.9.2009.

Viz: článek 2, část 11, čl. 19 federálního zákona ze dne 13. března 2006 N 38-FZ „O reklamě“ // SZ RF. 2006. N 12. Čl. 1232.

19. Bod 4 části 2 komentovaného článku 44 bytového zákoníku Ruské federace odkazuje na působnost valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě na otázku týkající se volby způsobu správy bytového domu.

Valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě, přes všechen svůj význam jako jediného statutárního orgánu takového domu a jako forma projevu vůle těchto vlastníků, stále není dostatečně flexibilním nástrojem pro řízení všech běžných činností. při správě této budovy. V tomto ohledu ukládá vlastníkům prostor v bytovém domě, aby si na své valné hromadě zvolili způsob hospodaření s takovým domem. Bytový zákoník Ruské federace zároveň poskytuje možnost volby jednoho z více způsobů správy bytového domu: přímé řízení, řízení společenství vlastníků bytů nebo bytového družstva nebo jiného specializovaného spotřebního družstva vytvořeného pro splnění bytové potřeby občanů v souladu s federálním zákonem o takovém družstvu, případně řídící řídící organizaci (viz komentář k článkům § VIII ZP).

Volba způsobu hospodaření neznamená zánik valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě jako statutárního orgánu tohoto domu ani ztrátu její působnosti. V 1. části komentovaného článku nejsou v tomto případě stanoveny žádné výjimky. Podle toho se navíc musí konat výroční valná hromada. Imperativnost této normy přitom také nezávisí na zvoleném způsobu řízení.

20. Nutno podotknout, že část 2 komentovaného článku byla doplněna o nový bod - bod 4.1, v souvislosti s nímž se „vymezují“ požadavky na hlasování při rozhodování valné hromady o větších opravách a o aktuálních opravách společný majetek v bytovém domě. Je-li pro vyřešení otázky velkých oprav nutné získat většinu alespoň 2/3 hlasů z celkového počtu hlasů vlastníků prostor v bytovém domě, pak otázka běžných oprav společné nemovitosti v bytový dům se přijímá většinou hlasů z celkového počtu hlasů vlastníků prostor zúčastněných na této schůzi v bytovém domě.

21. Je-li zvolen přímý způsob hospodaření, valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě nadále vykonává svou působnost jako orgán správy bytového domu.

Při volbě způsobu správy bytového domu společenstvím vlastníků bytů nebo bytovým družstvem pověří valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě výkonem části své působnosti jiný subjekt práva. Je třeba mít na paměti, že určený orgán správy bytového domu nepřenáší své pravomoci (ty mu zůstávají), ale schopnost je realizovat. Takový převod je způsobem výkonu působnosti jmenovaného správního orgánu bytového domu, nikoli způsobem jejich zcizení, při kterém by tento orgán tyto pravomoci ztratil. V tomto případě je třeba připomenout, že přímým nositelem práva správy bytového domu je vlastník prostor v tomto domě a jeho právo hospodařit s bytovým domem vyplývá z jeho vlastnictví k prostorám v tomto domě. Vzhledem k tomu, že každý takový vlastník je pouze vlastníkem podílu na vlastnictví společné věci domu (§ 289 občanského zákoníku), je zde, jak již bylo naznačeno, objektivní potřeba kolektivního rozhodování o otázkách dotýkajících se společných věcí. zájmy. Takovým kolektivním orgánem je valná hromada těchto vlastníků, je to tedy kolektiv vlastníků, který má plná práva hospodařit se svým majetkem (společným majetkem bytového domu). Další osoby, např. společenství vlastníků bytů nebo bytové družstvo, získávají možnost vykonávat určité pravomoci ke správě bytového domu od vlastníků prostor v tomto domě na základě rozhodnutí valné hromady vlastníků. Tento princip je základem koncepce správy bytového domu.

Vlastníci prostor v bytovém domě, kteří si zvolí způsob hospodaření se svým domem s přenesením určité části své pravomoci k jeho správě jinému subjektu práva, se v podstatě zavazují zdržet se aktivního jednání, které brání výkonu těchto pravomocí.

22. V bodě 5 části 2 komentovaného článku je upravena možnost odkazu na působnost valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě a další otázky přímo přiřazené do působnosti uvedeného orgánu správy bytového domu tím, že bytového zákoníku Ruské federace. Kodex bydlení Ruské federace zahrnuje zejména následující otázky:

- stanovení termínu, postupu při konání výroční valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě a postupu vyrozumění těchto vlastníků o jimi přijatých rozhodnutích, stanovení způsobu doručení sdělení o konání valné hromady (viz komentář k článek 45 zákona o bydlení);

- rozhodování o vytvoření společenství vlastníků domů (viz.

Myslíte si, že jste Rus? Narodil jste se v SSSR a myslíte si, že jste Rus, Ukrajinec, Bělorus? Ne. To je špatně.

Jste vlastně Rus, Ukrajinec nebo Bělorus? Ale myslíte si, že jste Žid?

Hra? Špatné slovo. Správné slovo je „imprinting“.

Novorozenec se spojuje s těmi rysy obličeje, které pozoruje hned po narození. Tento přirozený mechanismus je charakteristický pro většinu živých tvorů s viděním.

Novorozenci v SSSR v prvních dnech viděli svou matku na minimum krmení a většinou viděli tváře personálu porodnice. Podivnou shodou okolností byli (a stále jsou) převážně Židé. Technika je divoká ve své podstatě a účinnosti.

Celé dětství jste přemýšleli, proč žijete obklopeni cizími lidmi. Vzácní Židé na vaší cestě si s vámi mohli dělat, co chtěli, protože vás to k nim přitahovalo a ostatní jste od sebe odstrčili. Ano, i nyní mohou.

Nemůžete to opravit - otisk je jednorázový a celoživotní. Je těžké to pochopit; instinkt se zformoval, když jste byli ještě daleko od toho, abyste jej dokázali formulovat. Od té chvíle se nezachovala žádná slova ani podrobnosti. V hlubinách paměti zůstaly jen rysy obličeje. Tyto vlastnosti, které považujete za své vlastní.

3 komentáře

Systém a pozorovatel

Definujme systém jako objekt, o jehož existenci nelze pochybovat.

Pozorovatel systému je objekt, který není součástí systému, který pozoruje, to znamená, že určuje jeho existenci prostřednictvím faktorů nezávislých na systému.

Pozorovatel je z pohledu systému zdrojem chaosu – jak kontrolních akcí, tak důsledků pozorovacích měření, která nemají se systémem souvislost příčiny a následku.

Vnitřní pozorovatel je objekt potenciálně přístupný systému, ve vztahu k němuž je možná inverze pozorovacích a kontrolních kanálů.

Externí pozorovatel je objekt, dokonce i potenciálně nedosažitelný pro systém, který se nachází za horizontem událostí systému (prostorovým a časovým).

Hypotéza č. 1. Vševidoucí oko

Předpokládejme, že náš vesmír je systém a má vnějšího pozorovatele. Pak může dojít k pozorovacím měřením například pomocí „gravitačního záření“ pronikajícího do vesmíru ze všech stran zvenčí. Průřez zachycením „gravitačního záření“ je úměrný hmotnosti objektu a projekce „stínu“ z tohoto zachycení na jiný objekt je vnímána jako přitažlivá síla. Bude úměrná součinu hmotností objektů a nepřímo úměrná vzdálenosti mezi nimi, která určuje hustotu „stínu“.

Zachycení „gravitačního záření“ objektem zvyšuje jeho chaos a vnímáme jej jako plynutí času. Objekt je neprůhledný pro „gravitační záření“, jehož záchytný průřez je větší geometrická velikost, uvnitř vesmíru vypadá jako černá díra.

Hypotéza č. 2. Vnitřní pozorovatel

Je možné, že náš vesmír pozoruje sám sebe. Například pomocí párů kvantově provázaných částic oddělených v prostoru jako standardů. Pak je prostor mezi nimi nasycen pravděpodobností existence procesu, který tyto částice generoval, dosahující své maximální hustoty v průsečíku trajektorií těchto částic. Existence těchto částic také znamená, že na trajektoriích objektů neexistuje žádný záchytný průřez, který by byl dostatečně velký, aby tyto částice absorboval. Zbývající předpoklady zůstávají stejné jako u první hypotézy, s výjimkou:

Časový tok

Vnější pozorování objektu blížícího se horizontu událostí černé díry, pokud je určujícím faktorem času ve vesmíru „vnější pozorovatel“, se zpomalí přesně dvakrát – stín černé díry zakryje přesně polovinu možného trajektorie „gravitačního záření“. Pokud je určujícím faktorem „vnitřní pozorovatel“, pak stín zablokuje celou trajektorii interakce a tok času pro objekt padající do černé díry se zcela zastaví, aby se mohl podívat zvenčí.

Je také možné, že tyto hypotézy mohou být kombinovány v jednom nebo druhém poměru.

Úplné znění čl. 44 Bytový zákon Ruské federace s komentáři. Nové aktuální vydání s dodatky pro rok 2020. Právní poradenství k článku 44 kodexu bydlení RF.

2. Do působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě patří:
1) rozhodování o rekonstrukci bytového domu (včetně jeho rozšíření nebo nástavby), výstavbě přístavků a jiných budov, staveb, staveb, větších opravách společného majetku v bytovém domě, o použití fondu kapitálových oprav;
1.1) rozhodování o volbě způsobu tvorby fondu oprav hlavního města, výši příspěvku na opravy hlavního města z hlediska jeho překročení nad stanovenou minimální výši příspěvku na opravy hlavního města, minimální výši fondu oprav hlavního města z hlediska jeho překročení nad stanovenou minimální velikost fondu oprav kapitálu (v případě, že zákon ustavující osoby Ruské federace stanoví minimální velikost fondu oprav kapitálu), výběr osoby oprávněné otevřít zvláštní účet a provádět transakce s finančními prostředky umístěnými na zvláštním účtu, ruská úvěrová organizace, ve které by měl být otevřen zvláštní účet, ruská úvěrová organizace, ve které musí být otevřen zvláštní účet; (doložka byla dodatečně zahrnuta v prosinci 26, 2012 federálním zákonem ze dne 25. prosince 2012 N 271-FZ; ve znění federálního zákona ze dne 29. června 2015 N 176-FZ.

1.2) rozhodování o převzetí společenstvem vlastníků bytů nebo stavebním bytovým družstvem, bytovým družstvem nebo jiným specializovaným spotřebním družstvem, správcovskou organizací a v přímé správě bytového domu vlastníky prostor v tomto domě osoba pověřená rozhodnutím valné hromady těchto vlastníků, úvěr nebo úvěr na kapitálovou opravu společné věci v bytovém domě, o stanovení podstatných náležitostí smlouvy o úvěru nebo smlouvy o úvěru, o přijetí těmito osobami ručení, ručení za tento úvěr nebo úvěr a na podmínky pro získání stanoveného ručení, ručení, jakož i na splacení na náklady fondu kapitálových oprav úvěru nebo úvěru, sloužící k úhradě nákladů na větší opravy společný majetek v bytovém domě a na úhradu úroků za použití tohoto úvěru nebo půjčky úhrada z fondu kapitálových oprav na náklady na získání stanovených záruk a ručení;
2) rozhodování o omezeních využití pozemku, na kterém se bytový dům nachází, včetně zavedení omezení jeho užívání;
3) rozhodování o užívání společného majetku vlastníků prostor v bytovém domě jinými osobami, včetně uzavírání smluv o instalaci a provozu reklamních staveb, pokud je pro jejich instalaci a provoz určeno užívání společný majetek vlastníků prostor v bytovém domě;
3.1) rozhodování o identifikaci osob, které jsou oprávněny jménem vlastníků prostor v bytovém domě uzavírat smlouvy o užívání společného majetku vlastníků prostor v bytovém domě (včetně smluv o zřízení a provozu) reklamních staveb) za podmínek stanovených rozhodnutím valné hromady;
3.2) rozhodování o použití systému nebo jiných informačních systémů při konání valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě formou hlasování v nepřítomnosti; (doložka byla dodatečně zahrnuta 22. července 2014 federálním zákonem z července 21, 2014 N 263-FZ)
3.3) rozhodování o identifikaci osob, které jsou jménem vlastníků prostor v bytovém domě oprávněny používat systém nebo jiné informační systémy při konání valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě formou hlasování v nepřítomnosti (dále jen správce valné hromady); (Doložka je dodatečně zahrnuta do federálního zákona ze dne 22. července 2014 ze dne 21. července 2014 N 263-FZ)
3.4) rozhodování o postupu správce valné hromady při přijímání zpráv o konání valných hromad vlastníků prostor v bytovém domě, rozhodnutí vlastníků prostor v bytovém domě o otázkách, o nichž se hlasuje, jakož i délka hlasování o otázkách na pořadu jednání valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě formou hlasování v nepřítomnosti pomocí systému (doložka byla dodatečně zařazena 22. července 2014 federálním zákonem ze dne 21. července 2014 N 263-FZ)
3.5) rozhodování o postupu při financování výdajů spojených se svoláváním a pořádáním valné hromady správcovskou organizací, představenstvem společenství vlastníků bytů, bytovým nebo bytovým stavebním družstvem nebo jiným specializovaným spotřebním družstvem v souladu s částí 6 čl. 45 tohoto zákoníku; (Doložka je dodatečně zahrnuta od 30. června 2015 federálním zákonem ze dne 29. června 2015 N 176-FZ)
4) volba způsobu správy bytového domu;
4.1) rozhodování o běžných opravách společného majetku v bytovém domě;
4.2) rozhodování o udělení pravomoci zastupitelstvu bytového domu rozhodovat o aktuální opravě společného majetku v bytovém domě; (doložka byla dodatečně zahrnuta od 30. června 2015 federálním zákonem ze dne 29. června 2015 N 176-FZ)
4.3) rozhodování o svěření pravomoci předsedovi rady bytového domu rozhodovat o otázkách neuvedených v části 5 článku 161.1 tohoto zákoníku, s výjimkou pravomocí spadajících do působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě; (Doložka byla dodatečně zahrnuta ze dne 30. června 2015 federální zákon ze dne 29. června 2015 N 176-FZ)
5) další otázky uvedené tímto zákoníkem do působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě.

Komentář k článku 44

1. Pravidla stanovená v Čl. Umění. 44 - 48 zákoníku jsou zásadně nové, v LC 1983 a Základech chyběly. Tyto články věnované řídícímu orgánu bytového domu jsou přitom obsaženy v kapitole 6 oddílu 2 „Vlastnická a jiná vlastnická práva k bytovým prostorům“, což se nezdá zcela logické. Odpovídající ustanovení měla být z našeho pohledu zakotvena v § 8 zákona „Správa bytových domů“.

Část 1 Čl. 44 zákona zavedl pojem „správce bytového domu“. Takovým orgánem je valná hromada vlastníků prostor bytového domu. Toto ustanovení je formulováno v kogentní normě a nestanoví výjimky. Jinými slovy, uvedený správní orgán musí působit ve všech bytových domech, jejichž prostory jsou ve státním, obecním nebo soukromém vlastnictví.

2. Byl vytvořen seznam otázek spadajících do působnosti valné hromady (článek 44 část 2 kodexu). Tento výčet není vyčerpávající, neboť valná hromada má právo rozhodovat o dalších otázkách uvedených v jiných článcích Kodexu. Upozorňujeme na skutečnost, že doslovný výklad normy stanovené v odst. 5 části 2 čl. 44, dovoluje tvrdit, že valná hromada vlastníků prostor je zbavena práva projednávat záležitosti, které nejsou přímo v její působnosti podle zákoníku.

Pro jiné otázky, než jsou uvedeny v části 2 čl. 44, zákon do působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě, patří zejména:
stanovení načasování a postupu pro konání výroční valné hromady, jakož i postupu pro oznamování rozhodnutí přijatých valnou hromadou (část 1, článek 45);
stanovení postupu pro dokumentování rozhodnutí valné hromady (část 1, čl. 46);
určení konkrétní místnosti v bytovém domě, ve které jsou vyvěšeny zprávy o rozhodnutích valné hromady a výsledcích hlasování o příslušných otázkách (článek 46 část 3);
určení místa nebo adresy pro ukládání zápisů z valných hromad (část 4 článku 46).

Je snadné vidět, že tyto otázky jsou převážně technického, procesního charakteru a v podstatě nic nepřidávají do působnosti valné hromady, přímo upravené v odst. 1 - 4 části 2 čl. 44 zákoníku.

S přihlédnutím k tomu nevypadá tato právní konstrukce zcela přesvědčivě. Je například zcela zřejmé, že v případě přímé správy bytového domu vlastníky prostor v takovém domě (viz 164 o. z.) bude muset valná hromada těchto vlastníků v praxi vyřešit mnoho další otázky nad rámec těch, které do její působnosti přímo svěřuje zákoník, zejména otázky obdobné těm, o nichž rozhodují jediné a kolegiální výkonné orgány právnických osob. Z našeho pohledu proto znění ustanovení odstavce 5 části 2 odst. 1 písm. 44 kodexu vyžaduje upřesnění zavedením vhodných změn do něj.

Konzultace a komentáře právníků k článku 44 kodexu bydlení RF

Máte-li stále dotazy týkající se článku 44 kodexu bydlení RF a chcete si být jisti relevanci poskytnutých informací, můžete se obrátit na právníky naší webové stránky.

Dotaz můžete položit telefonicky nebo na webu. Úvodní konzultace se konají zdarma denně od 9:00 do 21:00 moskevského času. Dotazy doručené mezi 21:00 a 9:00 budou zpracovány následující den.

2. Do působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě patří:

1.1-1) rozhodování o výši příspěvku na kapitálové opravy z hlediska převýšení jeho výše nad stanovenou minimální výši příspěvku na kapitálové opravy, minimální výše fondu oprav z hlediska jeho převýšení nad stanovena minimální výše fondu kapitálových oprav (pokud zákon subjektu Ruská federace stanovila minimální velikost fondu kapitálových oprav), umístění dočasně volných prostředků fondu kapitálových oprav, tvořeného na zvláštním účtu, na zvláštním vklad v ruské úvěrové instituci;

3.2) rozhodování o využití systému nebo jiných informačních systémů při konání valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě formou hlasování v nepřítomnosti;

4) volba způsobu správy bytového domu;

4.1) rozhodování o běžných opravách společného majetku v bytovém domě;

4.2) rozhodování o udělení pravomoci zastupitelstvu bytového domu rozhodovat o probíhajících opravách společného majetku v bytovém domě;

4.3) rozhodování o svěření pravomoci předsedovi rady bytového domu rozhodovat o otázkách neuvedených v části 5 tohoto zákoníku, s výjimkou pravomocí spadajících do působnosti valné hromady vlastníků bytového domu. prostory v bytovém domě;

4.4) rozhodování o tom, že vlastníci prostor v bytovém domě, jednající svým jménem, způsobem stanoveným tímto zákoníkem uzavřou smlouvu o dodávce studené a teplé vody, kanalizaci, dodávce elektřiny, plynu dodávka (včetně dodávky domovního plynu v lahvích), vytápění (dodávka tepla včetně dodávky tuhým palivem za přítomnosti vytápění kamny) (dále též jen smlouva obsahující ustanovení o poskytování komunálních služeb), smlouvy na poskytování služeb pro nakládání s TKO se zdrojovou organizací, krajským provozovatelem nakládání s TKO;

4.5) rozhodování o souhlasu s převodem bytových prostor na nebytové prostory;

5) další otázky uvedené tímto zákoníkem do působnosti valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě.

Ustanovení článku 44 RF LC jsou použita v následujících článcích:

Postup při konání valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě
3. Valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě je platná (je usnášeníschopná), pokud se jí zúčastnili vlastníci prostor v tomto domě nebo jejich zástupci s více než padesáti procenty hlasů z celkového počtu hlasů, s výjimkou valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě, konané k problematice uvedené v odst. 4.5 části 2 článku 44 bytového řádu RF. Pokud není usnášeníschopná výroční valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě, musí se konat opakovaná valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě. Příslušná (je usnášeníschopná) je valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě, která se konala v otázce uvedené v odstavci 4.5 části 2 článku 44 zákona o bydlení Ruské federace:
Rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě
1. Rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě o otázkách, o nichž se hlasuje, se přijímají většinou hlasů z celkového počtu hlasů vlastníků prostor v bytovém domě zúčastněných na této schůzi, s výjimkou rozhodnutí stanovená v odstavcích 1.1, 4.2 části 2 článku 44 zákona o bydlení Ruské federace, která jsou přijata více než padesáti procenty hlasů z celkového počtu hlasů vlastníků prostor v bytovém domě a rozhodnutí uvedená v odstavcích 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 části 2 článku 44 zákona o bydlení Ruské federace, která jsou přijímána většinou nejméně dvou třetin hlasů z celkového počtu hlasů vlastníků prostor v bytovém domě, jakož i rozhodnutí podle odstavce 4.5 ...
Valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě formou hlasování v nepřítomnosti systémem
1. Pokud valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě přijímá rozhodnutí stanovená v odstavcích 3.2 - 3.4 části 2 článku 44 bytového řádu RF, systém slouží k zasílání zpráv o konání valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě, rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v domě bytového domu, výsledky hlasování, pro ukládání zápisů z valných hromad vlastníků prostor v bytovém domě na pořad jednání valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě, k vyvěšování elektronických snímků rozhodnutí vlastníků prostor v bytovém domě o otázkách, o nichž se hlasuje, jakož i k hlasování o záležitostech na pořadu jednání valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě. Otevřít článek
Zvláštní účet
6. Zapnuto hotovost, umístěný na zvláštním účtu, nelze propadnout závazkům majitele tohoto účtu, s výjimkou závazků vyplývajících ze smluv uzavřených na základě rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě, uvedených v čl. 1.2 části 2 článku 44 bytového zákoníku Ruské federace, jakož i smlouvy o poskytování služeb a (nebo) provádění prací na velkých opravách společného majetku v tomto bytovém domě, uzavřené na základě rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě k provedení větších oprav nebo z jiného právního důvodu.
Speciální záloha
4. Peníze uložené na zvláštním vkladu nelze vymáhat za závazky majitele zvláštního účtu, s výjimkou závazků vyplývajících ze smluv uzavřených na základě rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě, specifikovaných v odstavcích 1.1-1 a 1.2 části 2 článku 44 bytového zákoníku Ruské federace, jakož i smlouvy o poskytování služeb a (nebo) provádění prací na velkých opravách společného majetku v tomto bytovém domě, uzavřené dne na základě rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě o provedení větších oprav nebo z jiných právních důvodů.