Kúpeľne

Predbežná zmluva na kúpu a predaj bytu so zálohou aj bez. Predbežná zmluva na kúpu a predaj bytu - čo to je Predbežná zmluva na kúpu a predaj bytu r.

Pri kúpe nehnuteľnosti v predvečer uzavretia Hlavnej zmluvy môžu zmluvné strany uzavrieť predbežnú dohodu o kúpe a predaji bytu so zálohou alebo bez nej. Dokument umožňuje potvrdiť úmysel kúpiť bývanie a ak sa zmenia životné okolnosti, upraviť niektoré body alebo odložiť nákup. Jeho príprava nie je potrebná, no v niektorých prípadoch sa predbežnej dohode vyhnúť nedá.

Čo zabezpečuje predbežná dohoda o kúpe a predaji bytu?

Predbežná kúpno-predajná zmluva (PDPA) je v podstate dohodou o uzavretí Hlavnej zmluvy v budúcnosti za stanovených podmienok. Odporúča sa vydať PDCP za týchto okolností:

V súčasnosti kupujúci nemá dostatok peňazí na dokončenie nákupu. Uzatvorením PDCP predávajúci potvrdzuje ochotu počkať na vyzdvihnutie chýbajúcej sumy a kupujúci potvrdzuje pripravenosť nehnuteľnosť kúpiť v stanovenej lehote.
Nemožnosť prísť osobne na dokončenie transakcie. Niekedy sa strany nemôžu dostaviť na transakciu a konanie prostredníctvom sprostredkovateľov vyvoláva podozrenie. Registrácia PDCP umožňuje odložiť predaj do príchodu strán.
nedostatok potrebné dokumenty. Registrácia niektorých certifikátov, napríklad povolenie od opatrovníckych orgánov na predaj, môže trvať od 2 týždňov do 1 mesiaca, preto niekedy musia strany súrne odložiť transakciu, aby si vyzdvihli dokumenty.
Nedôvera zo strany kupujúceho. Predávajúci musí potvrdiť, že byt patrí len jemu a že sa po predaji neobjavia „skrytí“ vlastníci. Na zhromažďovanie dôkazov vo forme ďalších osvedčení a výpisov budete potrebovať od 1 do 4 týždňov.

Realizáciu zmluvy upravuje čl. 429 Občiansky zákonník Ruskej federácie. Podľa zákona musí obsahovať rovnaké podmienky, aké budú v Hlavnej zmluve. Predzmluva odráža ochotu kúpiť byt za stanovenú cenu v stanovenom čase.

Aký je rozdiel medzi predbežnou dohodou o kúpe a predaji bytu a hlavnou zmluvou?

Hlavný rozdiel medzi Predbežnou a Hlavnou zmluvou je v tom, že táto nezakladá dôvod na nadobudnutie vlastníctva nehnuteľnosti. Dohoda nepočíta s prevodom bytu ani s prostriedkami na úhradu bývania. Okrem toho existujú ďalšie funkcie, ktorým by ste mali venovať pozornosť:

Predmet zmluvy v PDCP môže byť popísaný menej podrobne ako v Základnej zmluve. Stačí uviesť presnú adresu. Ak je to však žiaduce, strany môžu ísť do podrobností a uviesť počet izieb, plochu a ďalšie nuansy.
Napriek konkrétnemu uvedeniu ceny bytu v PDCP k platbe pri jeho uzatvorení nedochádza. Jediné, čo môžu zmluvné strany urobiť, je dohodnúť sa na zložení zálohy alebo zálohy vo výške podľa Hlavnej zmluvy.
Predbežná dohoda je štandardne platná len jeden rok, po ktorom sa buď po vzájomnom súhlase strán považuje za neplatný, alebo sa ukončí na súde. Doba platnosti Hlavnej zmluvy nie je obmedzená. To znamená, že ak zmluvné strany uzavreli zmluvu o kúpe a predaji bytu, v prípade potreby si ju nechajú overiť notárom a zaevidovať u Rosreestr, platí až do definitívneho splnenia záväzkov. Samozrejme, môže mať časové obmedzenia, napríklad termín zaplatenia celej ceny bytu alebo konkrétny dátum odhlásenia obyvateľov.
Predbežná dohoda musí byť uzavretá písomne. Notárske overenie sa nevyžaduje. Na rozdiel od toho ho možno uzavrieť aj jednoduchou formou av niektorých prípadoch aj notárskou formou (pri predaji bytu bezvládneho, maloletého občana alebo v prípade predaja bytu v podielovom spoluvlastníctve). Štátna registrácia v Rosreestr je zároveň povinným postupom.

Súčasťou PDCP môžu byť dodatočné záruky za splnenie záväzkov - záloha alebo záloha.

Kaucia v predbežnej zmluve na kúpu a predaj bytu

Existuje významný rozdiel medzi pojmami „záloha“ a „záloha“.

Záloha najpresnejšie spĺňa kritérium spôsobu zabezpečenia zmluvy. Podľa čl. 380 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je to suma, ktorú vydáva jedna strana zmluvy druhej strane. Kaucia je súčasťou platby určenej na kúpu bytu. Zapisuje sa ako dôkaz o úmysle splniť zmluvu v dobrej viere.

Bez ohľadu na výšku zálohy musí byť dohoda o jej zložení písomná.

Ak dôjde k porušeniu dohôd, uskutočnenie zálohy predstavuje hrozbu materiálnych strát pre obe strany.

Podľa čl. 381 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak nie je možné splniť záväzok alebo ak strany samy dosiahli konsenzus o zrušení transakcie, zálohu možno vrátiť. Ak však kupujúci upustí od svojho zámeru kúpiť byt, ním zložená záloha zostane predávajúcemu. Tí druhí môžu tiež utrpieť straty. Ak predávajúci vezme zálohu a predaj nehnuteľnosti si rozmyslí, musí zaplatiť dvojnásobok zálohy. Okrem toho musí porušovateľ povinností nahradiť protistrane vzniknuté straty.

Ďalšou bežnou formou platby pred uzavretím transakcie je uzavretie predbežnej zmluvy. Je to percento z istiny zmluvy. V prípade zániku záväzkov je potrebné túto platbu vrátiť, avšak s prihliadnutím na vynaložené náklady druhej zmluvnej strany.

Príklad. Predajca dostal zálohu - 10% z ceny bytu a peniaze čiastočne minul na papiere na predaj. Manželka kupujúceho od kúpy bytu odhovárala a tak predávajúci kupujúcemu vrátil len zvyšok akontácie.

Ak sumu nemožno pripísať na zálohu, považuje sa to za zálohu.

Pre kupujúceho a predávajúceho viac preferovaná forma zabezpečenie plnenia zmluvy - vklad (nezamieňať so záložným právom, keď je na nehnuteľnosti zriadené vecné bremeno). Z jeho úhrady vyplývajú závažnejšie negatívne dôsledky v prípade porušenia doložiek DPKP. Ak, tak sa neboja prípadných ťažkostí a sú odhodlaní transakciu dokončiť.

Podmienka zaplatenia zálohy môže byť zahrnutá v predbežnej dohode o kúpe a predaji bytu. Pri prevode peňažnej sumy ako zálohy strany vystavia potvrdenie o tom, že kupujúci previedol a predávajúci prijal určitú sumu, pričom na účtenke musí byť uvedené slovo „záloha“, inak bude akcia považovaná za zálohu. platba.

Čo zaväzuje, riziká kupujúceho, následky porušenia zmluvy

Predbežná dohoda zaväzuje kupujúceho v budúcnosti kúpiť byt. Ak odmietne, riskuje stratu zaplatenej zálohy. Nedá sa vylúčiť ani začiatok súdneho procesu. Faktom je, že podľa odseku 5 čl. 429 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, v prípade porušenia povinností má každá zo zmluvných strán právo požadovať na súde, aby bol predaj bytu formalizovaný do šiestich mesiacov odo dňa nesplnenia povinnosti. plniť záväzky.

Čo sa týka rizík, uzatvorenie PDKP so sebou nenesie žiadne nároky na sekundárnom trhu s bývaním. Všetko je mimoriadne jasné a transparentné. Ak existuje vôľa uzavrieť PDCP - prosím, zákon dáva takéto právo, ak nie je vôľa dať žiadne záväzky - dohoda sa neuzavrie. Potom pri registrácii predaja je ihneď pripravená Hlavná zmluva.

Riziká uzatvorenia PDCP na primárnom trhu nehnuteľností

Najväčšie riziká sú spojené s kúpou bývania v PZP na primárnom trhu. Faktom je, že developer musí s kupujúcim uzavrieť zmluvu o majetkovej účasti (PAA). Zodpovedná osoba si podľa takéhoto dokumentu požičia peniaze od investora (kupujúceho bytu) a na oplátku sa zaväzuje po dokončení stavby uzavrieť dohodu, ktorej dôsledkom bude prevod vlastníctva z developera na vlastníka bytu. kupca.

Nahradenie DDU za PDKP znamená, že Kupujúci nebude mať právo požadovať, aby developer previedol vlastníctvo bytu. Ak sa ukáže, že stavba je nedokončená, v lepšom prípade bude môcť investor vrátiť zábezpeku.

Je potrebné vziať do úvahy, že pri registrácii DDU je vylúčené riziko „dvojitého predaja“ a DDU je možné uzavrieť niekoľkokrát. Potom si na dokončený byt bude nárokovať niekoľko podvedených investorov.

Pri kúpe bytu na primárnom trhu je možné vydať PDKP len za podmienky, že byt už fyzicky existuje, developer je vlastníkom a zamýšľa ho predať. Pri investícii do výstavby stačí uzavrieť zmluvnú dohodu. Tiež by ste nemali dôverovať vývojárovi, ktorý navrhuje uzavrieť dohodu o predbežnej účasti, pretože to nemá právne dôsledky podobné DDU.

Kde uzavrieť

Zmluvu o úmysle predať byt môžete uzavrieť:

sám za seba;
s pomocou notára;
v realitnej kancelárii.

Prvý spôsob je najlacnejší a najnebezpečnejší, pretože najmenšia nepresnosť v znení klauzúl, ktoré môže štandardná dohoda obsahovať, zmení PDCP na zbytočný papier. O tom, ako správne vyhotoviť dokument, by ste sa mali opýtať právnika.

Notár Vám môže pomôcť správne vyhotoviť listinu, posúdiť spôsobilosť strán na právne úkony a potvrdiť, že úkony Predávajúceho a Kupujúceho sú dobrovoľné.

Realitné kancelárie konajú predovšetkým v záujme Predávajúceho. Ochrana kupujúceho je to posledné, čo ich zaujíma. V prevažnej väčšine prípadov sa ako zabezpečenie transakcie navrhuje uviesť, že kupujúci zloží zálohovú platbu, ktorej vrátenie je mimoriadne náročné.

Či je to potrebné na záver

Registrácia PDKP je dobrovoľná. Ak predávajúci nechce formalizovať dohodu o zámere dokončiť transakciu, môže „stratiť“ kupujúceho, ktorý takýto dokument potrebuje. Faktom je, že pri vystavení hypotéky sa kupujúci musí banke písomne zaviazať, že kúpi nehnuteľnosť, za ktorú sa vydáva vysoká suma peňazí. Práve PDKP umožňuje uzavrieť úverovú zmluvu.

Musím sa zaregistrovať?

Dokument nepodlieha štátnej registrácii a nie je základom pre prevod vlastníctva.

Platnosť

Dobu platnosti predbežnej zmluvy nie je potrebné uvádzať, ak je však pre Kupujúceho (Predávajúceho) dôležité, aby bol obchod zrealizovaný v určitej lehote, potom je potrebné stanoviť, že musí byť uzavretá Hlavná zmluva, napríklad v rámci 6 mesiacov. Platnosť predbežnej kúpno-predajnej zmluvy na dobu neurčitú je uvedená v bode 4 čl. 429 Občiansky zákonník Ruskej federácie. Štandardne je doklad platný pre 1 rok.

Uzatvorením Hlavnej zmluvy stráca predbežná zmluva právnu platnosť.

Ako správne vypracovať predbežnú zmluvu o kúpe a predaji bytu

Pri zostavovaní PDCP musíte pamätať na nasledovné:

dokument musí jasne definovať predmet zmluvy;
body sú formulované stručne a zrozumiteľne bez zohľadnenia možnosti nezrovnalostí.

Zmluva vyzerá ako návrh Základnej zmluvy, v ktorej sa opakujú jej doložky a ktorá sa má uzavrieť po stanovenom čase. Po dohode zmluvných strán môžu byť jednotlivé ustanovenia zmenené.

V zmluve sú uvedené základné a dodatočné podmienky.

Medzi základné podmienky patrí:

Informácie o zmluvných stranách: celé meno, údaje o pase, miesto bydliska. Ak zmluvu vyhotovuje advokát, uveďte jej celé meno, číslo a dobu platnosti plnej moci.
Predmetom dohody je byt. PDCP vyžaduje, aby ste označili vlastnosti, ktoré vám umožnia rozpoznať objekt. To zahŕňa: umiestnenie bývania (mesto, ulica, dom); počet bytových a nebytových m2; počet podlaží budovy, v ktorej sa byt nachádza; číslo izieb; niektoré nuansy, ktoré ovplyvňujú rozhodnutie o kúpe. Treba uviesť aj doklad, na základe ktorého sa kupujúci zbavuje nehnuteľnosti.
Hodnota nehnuteľnosti. Je potrebné uviesť cenu, pretože jej zmena je dôvodom na odmietnutie obchodu.
Spôsob vzájomného vyrovnania. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť na platbe v hotovosti, bankovým prevodom, použitím bezpečnostnej schránky alebo s podmienkou získania hypotekárnych prostriedkov alebo materského kapitálu.
Dostupnosť osôb oprávnených využívať zariadenie. V dokumente musí byť uvedené, do akej doby sa musia všetci obyvatelia odhlásiť a opustiť priestory.
Zmluvný čas. Môže a nemusí byť špecifikovaný. Odporúča sa objasniť, do akého dátumu musí byť transakcia dokončená. Po jej uplynutí sa zmluva bude považovať za neplatnú.
Záruky plnenia zmluvy. Tá stanovuje zaplatenie preddavku alebo zálohy.
Transakčné náklady. Je potrebné uviesť, kto bude zodpovedný za náklady na notárske overenie a zber listín. Viac informácií:
Pokuty. PDCP uvádza, aký trest čaká porušovateľa povinností.

Tieto klauzuly sa musia nevyhnutne objaviť v dohode, ale podľa vlastného uváženia môžu zmluvné strany dohodu spresniť jej doplnením o ďalšie klauzuly.

Stiahnite si vzor predbežnej zmluvy na kúpu a predaj bytu so zálohou

Vzor (vzor) predbežnej dohody o kúpe a predaji bytu bez kaucie

Stiahnite si vzor predbežnej zmluvy na kúpu a predaj bytu bez kaucie

Má predbežná dohoda právnu silu?

Bez ohľadu na to, či je zmluva overená notárom, má právnu silu a má právne následky.

Strany sa zaväzujú dokončiť transakciu, ale nepredvídateľné okolnosti môžu spôsobiť, že upustia od svojich predchádzajúcich zámerov. Potom sa udalosti vyvíjajú podľa jedného z možných scenárov:

Ak skončí platnosť predbežnej zmluvy a žiadna zo strán neoznámila svoj úmysel uzavrieť hlavnú zmluvu, PDCP sa považuje za neplatnú. V prípade potreby môže jedna zo strán požiadať o predĺženie lehoty a druhá môže ponuku prijať alebo odmietnuť.
Ak lehota neuplynula a obe strany sú pripravené odstúpiť od transakcie, záloha sa vráti predchádzajúcemu majiteľovi. Predávajúci a kupujúci uzatvoria písomnú dohodu o ukončení PDCP.
Jedna zo strán zašle druhej strane písomný návrh na ukončenie zmluvy. V tomto prípade musí byť iniciátor pripravený na stratu vo výške zaplatenej zálohy (alebo dvojnásobku výšky zálohy). Prípad sa spravidla dostane na súd len vtedy, ak nie je možné vyriešiť vecné nezrovnalosti.

Právnu silu predbežnej dohody nemožno podceňovať. Jeho uzavretie a ukončenie upravuje zákon. V súdnej praxi je veľa prípadov, keď bol vlastník nútený predať byt, ak nemal prostriedky na vrátenie zálohy.

Ako zrušiť predbežnú dohodu

Vo fáze podpisu zmluvy môže každá strana jednoducho odmietnuť jej uzavretie. Ak je už dokument podpísaný, je možné vypovedať záväzky alebo zmeniť podstatné podmienky (napríklad cenu bytu).

Na zmenu podmienok je potrebné vypracovať dodatočnú dohodu. To je možné len vtedy, ak druhá strana nie je proti.

Ako získať svoje peniaze späť

Pri zostavovaní PDCP je potrebné jasne stanoviť, či je predávajúci (kupujúci) skutočne rozhodnutý predať alebo kúpiť a či je možné odmietnutie. Ak existujú nejaké nuansy, napríklad sa očakáva protiobchodná transakcia, od ktorej závisí následný predaj, neoplatí sa uvádzať rezervu na vykonanie zálohy.

Nákup a predaj nehnuteľností je pomerne bežným typom transakcie medzi ruskými občanmi. Napriek zjavnej jednoduchosti transakcie, bez vypracovania predbežnej zmluvy o kúpe a predaji bytu, nesie so sebou mnohé navonok nevyjadrené riziká. Aj bez zohľadnenia nebezpečenstva spojeného s možným podvodom jednej zo strán zúčastnených na transakcii existuje riziko finančných strát v dôsledku odmietnutia kúpy (predaja) bytu zo strany kupujúceho (predávajúceho) z akéhokoľvek osobného dôvodu.

Ak bol na navrhovanú transakciu čerpaný úver alebo potenciálny kupujúci v čase odmietnutia predávajúceho už predal predtým obývané bývanie, určite mu vzniknú straty spojené s platením úrokov banke z nerealizovaného úveru, prípadne z dôvodu neplánovaného výdavky na financovanie prechodného pobytu. Niektoré banky vyžadujú na vybavenie hypotekárneho úveru predbežnú dohodu.

S cieľom získať dôveru v oprávnenosť nadchádzajúcej dohody zmluvné strany vypracujú predbežnú dohodu o kúpe a predaji bytu. Vypracovanie takéhoto dokumentu je vhodné nielen na zníženie pravdepodobnosti finančných nákladov pre jednu zo strán, ale aj z mnohých ďalších dôvodov:

za účelom nadobudnutia právnej sily skôr uzatvorenej ústnej dohody medzi kupujúcim a predávajúcim;
zabezpečiť zaručené schválenie ceny nehnuteľnosti akceptovanej zmluvnými stranami (to znamená záruka, že suma zostane nezmenená počas celej transakcie), to platí najmä vtedy, keď kupujúci získa časť alebo celú sumu požičanými prostriedkami;
určiť obojstranne prijateľný termín prevodu bytu na nových vlastníkov (vyprázdnenie nehnuteľnosti predchádzajúcimi vlastníkmi);
zistenie skutočného stavu bytu, ktorý je predchádzajúci vlastník povinný udržiavať (realizovať) do ukončenia preberania a prevodu nehnuteľnosti;
finančnú čiastku prevedenú kupujúcim predávajúcemu za účelom potvrdenia vážnosti jeho úmyslu. Pri transakcii zahŕňajúcej vklad musí byť dokument potvrdený notárom v mieste registrácie zmluvy. Mimochodom, podobné právne operácie s hlavnou doložkou nie sú potrebné v súvislosti s identifikáciou kupujúceho a predávajúceho nehnuteľnosti zamestnancami Rosreestr;
za účelom určenia postupu pri vrátení zálohy kupujúcemu v prípade okolností, ktoré neumožňujú zmluvným stranám splniť úplný zoznam alebo časť záväzkov premietnutých v predbežnej dohode.

Toto je len približný zoznam najdôležitejších informácií, ktoré sa v drvivej väčšine prípadov premietli do zmluvy o kúpe a predaji bytu. Po vzájomnej dohode strán zapojených do transakcie môže byť predbežná dohoda doplnená o akúkoľvek primeranú doložku.

Prevod zálohy

Kaucia je súčasťou ceny nehnuteľnosti založenej predávajúcim (zvyčajne päť percent), prevedená potenciálnym kupujúcim na predávajúceho bytu ako faktor, ktorý zvyšuje spoľahlivosť zámerov a zaručuje úspešnosť budúcnosti. transakcie.

Kaucia sa prevádza predávajúcemu (vlastníkovi) bytu v hotovosti za prítomnosti notára so súčasným podpisom zmluvných strán - predbežnej dohody o preregistrácii bytu. V poslednej dobe, s rozšírením bezhotovostných spôsobov platby za náklady na tovar a služby, na žiadosť jednej zo strán (vzájomná vôľa) môže byť výška zálohy uvedená v predbežnej dohode prevedená na majiteľa bytu na bankový účet ktorýmkoľvek zo spôsobov, ktoré má kupujúci k dispozícii.

Podrobné podmienky prevodu (prijatia) a vrátenia (nevrátenia) sumy zálohy sú nevyhnutne premietnuté do jedného z bodov kúpno-predajnej zmluvy. Pri realizácii obchodov na základe zmluvy so zálohou v roku 2020 je všeobecne akceptované, že ak obchod zlyhal vinou (iniciatíva, vytvorenie podmienok, predpokladov a pod.) kupujúceho, potom nemôže žiadať vrátenie peňazí. predtým zaplatenú zálohu za byt. Na druhej strane, v prípade vedomého ukončenia zmluvných podmienok (jednostranné odstúpenie od transakcie) predávajúcim nehnuteľnosti (bytu), suma predtým prijatej zálohy sa vráti kupujúcemu vo výške dvojnásobku pôvodnej sumy. .

Vzor pripraveného dokumentu, ktorý zohľadňuje nuansy nákupu bývania so zálohou v roku 2019, si môžete stiahnuť z.

Kúpa bytu na hypotéku

Kúpa nehnuteľnosti pomocou požičaných prostriedkov (hypotéka) má množstvo charakteristické rysy z dohody bez jednej:

Prvým rozdielom je, že veriteľská banka sa nevyhnutne stáva účastníkom (jednou zo zmluvných strán) transakcie.
Druhý rozdiel sa týka nákupu bývania na primárnom trhu (v novostavbe). Predávajúci pri takýchto transakciách je zástupcom právnickej osoby - developera, čo ukladá transakcie nevýhradné obmedzenia a zahŕňa zahrnutie množstva ďalších doložiek do kúpno-predajnej zmluvy.
Banka preberá záväzky ručiteľa nadchádzajúcej transakcie bez ohľadu na postavenie predávajúceho bytu.
Pri kúpe bytu od stavebnej firmy práve ona diktuje základné podmienky na uzatváranie zmlúv všetkých typov prevedení.
S kupujúcim je uzatvorená zmluva o hypotekárnom úvere na plnú cenu kupovaného bytu bez zohľadnenia výšky vkladu. Developer nemusí vyžadovať povinný prevod depozitu, ak nehovoríme o bytoch, po ktorých je trvalo vysoký dopyt. Výška vkladu sa pohybuje od piatich do desiatich percent z katastrálnej hodnoty predmetu obchodu.

Predbežná zmluva na predaj a kúpu podielu bytu

Operácia kúpy podielu na byte (iných bytových priestoroch) sa zásadne nelíši od kúpy nehnuteľnosti ako celku. Hlavným rozdielom v štruktúre predbežnej (hlavnej) dohody je podrobná prezentácia presných geometrických údajov, veľkosti, nákladov, percent a iných údajov v texte dokumentu, ktoré jednoznačne identifikujú nadobúdaný podiel.

Náklady sú vo všetkých prípadoch uvedené v rubľoch. Pri posudzovaní nehnuteľnosti ocenenej predávajúcim v akejkoľvek inej cudzej mene zahŕňa kúpno-predajná zmluva hodnotu prepočítanú na ruble výmenným kurzom centrálnej banky v deň podpisu (notársky overenej registrácie) zmluvy.

V prípade kúpy akcií je zodpovednosť za vykonávanie overovacích činností na súhlas vlastníkov ostatných častí bytových priestorov s predajom ich akcií hlavným predávajúcim na strane predávajúceho. Kúpa podielu je oveľa problematickejšia operácia v porovnaní s kúpou bytu na sekundárnom realitnom trhu. Napríklad v prípade nedodržania požiadaviek článku 250 Občianskeho zákonníka Ruská federácia„O predkupnom práve“ môže súd zneplatniť kúpno-predajnú transakciu a zrušiť pôvodnú zmluvu aj napriek tomu, že zmluva je bezúhonne splnená a overená notárom.

Nákup a predaj na primárnom trhu

Kúpa bytu v novostavbe (od developera) nespôsobuje dodatočné obmedzenia pri plnení zmlúv. S právnickou osobou ako predávajúcim sa bežným spôsobom uzatvára predbežná zmluva o kúpe a predaji bytu.

Na rozdiel od zmlúv o majetkovej účasti, kde sa kupujúci stáva úplným vlastníkom nehnuteľnosti ešte pred dokončením jej výstavby a uvedením do prevádzky, nadobudnutie novostavby na základe predbežnej kúpno-predajnej zmluvy ukladá predávajúcemu obmedzené povinnosti. Pri spoločnej účasti na výstavbe obytných priestorov nenesie plnenie dodatočných zmluvných dohôd prvky účelnosti. Developer nebude môcť byt predať bez písomného súhlasu fyzickej (právnickej) osoby, ktorá vystupovala ako finančný sponzor jeho výstavby a všetky vzťahy medzi zmluvnými stranami upravujú osobitné podmienky účasti na spoločnej výstavbe.

Štruktúra zmluvy

Predbežná dohoda nemá zákonom stanovenú formu, je vyhotovená na liste štandardného formátu A4 a v prípade potreby doplnená o doložky požadované dohodou zmluvných strán. Príklad si môžete stiahnuť z tohto odkazu.

Napriek voľnej forme vyhotovenia dokumentu je však osvedčený notárom a nevyhnutne odráža informácie:

k aktuálnemu kalendárnemu dátumu vypracovania a podpisu predbežnej dohody;
O geografická poloha v čase podpisu (spravidla sa uvádza len mesto registrácie);
úplne napísané (bez skratiek) priezviská, mená a rodné mená všetkých účastníkov zmluvného vzťahu, v najjednoduchšom prípade - vlastníka bytu a potenciálneho kupujúceho, ich vlastnoručné podpisy;
informácie približne približujúce dátum (obdobie, časové obdobie) podpísania hlavnej dohody zmluvnými stranami. Spravidla sa uvádza mesiac alebo štvrťrok približnej pripravenosti strán;
sankčné opatrenia aplikované na stranu, ktorá neplní (vyhýba sa plneniu) podmienky podpísanej dohody;
spôsob a vlastnosti postupu prijímania finančných prostriedkov predávajúcim (pri transakcii s bezhotovostným vyrovnaním sú navyše uvedené finančné údaje strán);
geografické súradnice (ak je to technicky možné) a miestna adresa kupovaného bytu;
základné technické vlastnosti byty, ktoré je predchádzajúci vlastník povinný udržiavať až do úradného prevodu bytových priestorov;
presný dátum (možno uviesť aj približný časový interval) definitívneho prevodu bytu z predchádzajúceho vlastníka na súčasného;
povoľujúca alebo zakazujúca doložka o zavedení dodatočných podmienok jednou zo strán do už podpísanej dohody;
cena bytu v digitálnej forme a slovom, veľkosť zálohy a podmienky na jej prevod (spravidla si vyberajú kancelárie advokátov alebo notárov).

Doba platnosti dokladu

Z právneho hľadiska stráca dokument platnosť, keď strany splnia všetky body (podmienky) uvedené v texte dokumentu. Platnosť zmluvy sa môže stratiť aj vtedy, ak sa preukáže, že jedna zo strán nedodržala podmienky transakcie a zmluvu vypovedá súd.

Taktiež trvanie oprávnenosti zmluvy môže byť obmedzené klauzulou v samotnom texte dokumentu, ktorá má efektívne racionálne jadro. Ak nie sú uvedené konkrétne termíny na splnenie záväzkov strán (uvedený je najneskorší možný dátum), môže to v budúcnosti viesť k ďalším problémom - zhoršeniu finančnej situácie jednej zo strán transakcie a pokusu proti tomu zázemie na získanie výhodnejších podmienok, výskyt okolností vyššej moci – požiar, zemetrasenie, vojenské operácie a pod.

Záver

Ústna dohoda ani medzi dobrými priateľmi a blízkymi príbuznými nezaručuje bezpodmienečne pozitívne dokončenie transakcie, najmä ak ide o veľké finančné sumy. Napriek tomu, že notárske overenie predbežnej zmluvy je povinné, samotná sa vypracúva a uzatvára výlučne na základe vzájomného želania osôb vystupujúcich ako zainteresované strany o kúpe (okrem podmienok, keď sa formulár predloží úverovej inštitúcii, napr. napríklad banka).

Dobre vypracovaný dokument, ktorý predchádza podpisu hlavnej zmluvy o kúpe a predaji bytu, je účinným právne významným opatrením na predchádzanie protiprávnym konaniam, ako aj konaniam súvisiacim so snahou vyhnúť sa zodpovednosti v prípade nedodržania podmienok. ústnej dohody.

V kontakte s

Pre väčšiu istotu, že sa zamýšľaná transakcia uskutoční, sa strany môžu dohodnúť na podpise predbežnej zmluvy o kúpe a predaji bytu so zálohovou platbou. Preukážu tak vážnosť svojich zámerov. Kupujúcemu, ktorý nemôže zaplatiť okamžite, môže byť ponúknuté uzavretie predbežnej zmluvy na predaj bytu so zálohou.

S rozšírením tohto fenoménu v obchodoch s nehnuteľnosťami sa oplatí bližšie pozrieť, aké sú predbežné dohody o kúpe a predaji bytu. Ak sa plánuje nákup a predaj a proces je v štádiu formalizácie, potom predávajúci na jednej strane a kupujúci na druhej strane nie sú vždy pripravení.

Napríklad byt, ktorý ponúka predávajúci, vzbudzuje záujem a ľudia ho chcú získať, no nie vždy sa to dá zrealizovať bez meškania.

Alebo môže kupujúci podpísať kúpnu zmluvu až po prijatí hypotéky, a na to potrebuje veriteľ potvrdenie, že transakcia sa uskutoční.

Vážení čitatelia!

Naše články hovoria o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, ale každý prípad je jedinečný. Ak chcete zistiť, ako vyriešiť váš konkrétny problém, obráťte sa na online formulár konzultanta vpravo →

Je to rýchle a zadarmo! Alebo nám zavolajte na telefón (24/7):

Existuje veľa možností, prečo sa strany rozhodnú podpísať predbežnú dohodu. Je dôležité, aby sa tým zvýšila úroveň bezpečnosti nadchádzajúcej transakcie.

Čo to je

PDKP možno považovať za predbežné. Zdôrazňujú záujem strán o dokončenie transakcie a túžbu podpísať ju. Za týmto účelom diskutujeme základné parametre podľa pripravovanej dohody.

Kľúčové parametre a vlastnosti predzmluvy sú uvedené v čl. 429 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Pre väčšiu váhu dokumentu môže kupujúci zadať:

vopred;
Záloha.

Rozdiely od hlavnej dohody

Hlavným rozdielom je absencia dôvodov na získanie vlastníckych práv, pretože ešte nebolo vykonané:
prevod veci na nového vlastníka;
platba za nákup.

Preto sa takýto dokument neeviduje, čo je pre hlavnú dohodu zásadne vylúčené.

Možno:

prejavovanie menšej pozornosti predmetu transakcie;
označenie obdobia pred podpísaním hlavnej dohody. V prípade, že to tak nie je, je obvyklé riadiť sa normou navrhovanou v časti 2, veta 2, čl. 429 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie - 1 rok.

Prečo potrebujete predbežnú zmluvu?

Nie každý prípad si vyžaduje predbežnú dohodu. Za určitých okolností je však samozrejmé, prečo je potrebná predbežná kúpna zmluva:

vyzbierané prostriedky ešte nie sú dostatočné, ale predávajúci súhlasí s čakaním;
osobné stretnutie zatiaľ nie je možné a podpisovanie cez splnomocnenca sa javí ako nežiaduce;
nezhromaždil celý balík sprievodnej dokumentácie;
Kupujúci má v úmysle nezávisle overiť právnu čistotu nadchádzajúcej transakcie.

Čo by malo byť v zmluve

DCP musí obsahovať dôkazy o:

právna spôsobilosť predávajúceho;
absencia právnych nárokov na majetok od tretích osôb a vecných bremien.

A do textu je tiež potrebné zahrnúť:

pasové údaje;
plné náklady na bývanie.

Čo treba zvážiť

Pri špecifikácii spôsobu vypracovania predzmluvy nezabudnite do nej zahrnúť ďalšie podmienky. Spravidla stanovujú, ako si strany rozdelia úhradu súvisiacich nákladov medzi seba:

na záver DCT;
štátna povinnosť;
bankový trezor.

Rozšírenie zoznamu dodatočných podmienok je prakticky neobmedzené. S ich pomocou môžete dosiahnuť vyššiu bezpečnosť transakcií.

Podmienky vkladu a zálohy

Pojem vklad je rozobratý v §7 23. hlavy Občianskeho zákonníka. Môžeme o ňom hovoriť ako o čiastočnom preddavku, zálohe, ktorá zaručí uzavretie zmluvy o bývaní. Prevod zálohy sa zapisuje písomne.

Zrušenie transakcie alebo nemožnosť splniť záväzky vám umožňuje legálne sa domáhať vrátenia prevedených peňazí. Odmietnutie kúpy nehnuteľnosti povedie k strate zálohy, odmietnutie predaja bude mať za následok potrebu splatiť sumu dvojnásobne. Okrem toho sa od porušovateľa môže požadovať, aby protistrane kompenzoval vzniknuté straty.

Keď neexistovala žiadna písomná dokumentácia o peňažných prostriedkoch prevedených ako zábezpeka na kúpu bytu, tak bod 3 čl. 380 Občianskeho zákonníka ich kvalifikuje ako preddavok. Považuje sa za určitý podiel zo sumy, ktorú musí kupujúci prispieť. Zmluvným stranám DCT sa odporúča použiť zálohu a nie zálohovú platbu, pretože porušenie podmienok bude mať pre vinníka výraznejšie negatívne dôsledky.

Ako vypracovať predbežnú zmluvu o kúpe a predaji bytu

Dobre vypracovaný dokument dokáže zabrániť vzniku mnohých nepríjemných momentov. Kompilácia si preto vyžaduje presnosť, pozornosť a starostlivý prístup pri výbere podmienok, ktoré majú byť zahrnuté. Zároveň by text predbežnej kúpno-predajnej zmluvy nemal byť prehnane rozsiahly.

Pri zisťovaní, ako správne komponovať, nesmieme zabudnúť na nasledujúce požiadavky:

stručnosť;
jasnosť prezentácie, ktorá eliminuje možnosť nezrovnalostí;
dodržiavanie štruktúry, ktorá bude duplikovaná v hlavnej dohode.

Osoba, ktorá zostavuje PDCP, by nemala zabúdať na podstatné a dodatočné podmienky transakcie.

Požadované dokumenty

Na podpísanie PCDP musia strany predložiť dokumenty, bez ktorých to nebude možné. Nezaobídete sa bez:

preukazy totožnosti;
právne dokumenty, napríklad DCP;
výpisy z Jednotného štátneho registra nehnuteľností;
výpisy z domovej knihy;
osvedčenia od ZINZ.

Kupujúci má väčší záujem o rozšírenie zoznamu, pričom riskuje, že následne bude čeliť nepríjemným následkom.

Označenie strán transakcie

Ak je potrebné uzavrieť predbežnú dohodu o nehnuteľnosti, strany majú stanovený postup. Podpisujte najmä len správne vyhotovený dokument. Každý jednotlivec, ktorý podpisuje PDCP, uvádza údaje o svojom pase. Nepresnosti a nepravdivé informácie budú mať za následok neplatnosť podpísaného aktu.

Predmet predzmluvy

Ako jednu z podstatných podmienok obsahuje predzmluva dostatočný počet charakteristík bytu - predmetu obchodu. Je vhodné uviesť:

titulný dokument;
miesta;
rok výstavby;
počet podlaží budovy;
číslo izieb;
spoločný a životný priestor.

Popis objektu

Detailná pozornosť venovaná charakteristike bytu dodá dohode väčšiu váhu. Preto stojí za to uviesť, ktoré z významných parametrov spĺňajú požiadavky kupujúceho. Osobitná pozornosť sa venuje prestavbám, na ktoré je potrebné predložiť oficiálne potvrdenie.

Titulné listy

V posledných rokoch sa vlastníkom nehnuteľností nevydávajú listy vlastníctva. Potvrdenie možno poskytnúť:

výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností.

Bez takýchto dokumentov nemožno hovoriť o transakcii.

Stanovenie platobného postupu

Strany diskutujú:

poskytnutie zálohy alebo zálohy, ako aj to, ako sa s nimi naloží, ak z jedného alebo druhého dôvodu nepodpíšu hlavnú zmluvu;
cena, za ktorú sa predmet predá;
postup a načasovanie prevodu platby;
pomocou bezpečnostnej schránky.

Doba vykonávania

Stanovenie konkrétnych platobných podmienok za kúpené bývanie v predzmluve je veľmi žiaduce. Bez špecifikácie sa musíte sústrediť na Všeobecné požiadavky Občianskeho zákonníka po dobu jedného roka trvania takejto dohody.

Dodatky v prípadoch s vkladom

Zložením zálohy kupujúci zdôrazňuje vážnosť svojich úmyslov. Vzhľadom na túto podmienku má predajca väčšiu istotu, že transakcia prebehne. Toto je špecifikované spolu s postupom výpočtu s uvedením možné následky porušenie alebo zrušenie zmluvy.

Pri zálohovaní

Je dôležité jasne uviesť, v akej kapacite sa vyplácajú prostriedky vopred. Zákonná váha vkladu je väčšia. Výber jedného alebo druhého typu preddavku sa však uskutočňuje podľa vôle strán. Riadia sa svojou víziou konkrétnych okolností transakcie a robia vlastné rozhodnutia.

Vzory a formy predbežných dohôd

Okolnosti, za ktorých sa transakcie uskutočňujú, sa môžu značne líšiť. Pri výbere vzoru predbežnej zmluvy na kúpu a predaj bytu si preto treba dávať väčší pozor.

Za predpokladu, že budete musieť zložiť zálohu v predvečer kúpy bytu, je vhodné vybrať si vhodný vzor predzmluvy. V opačnom prípade, ak sa po vyplnení a podpise ukáže, že k hlavnej dohode nedôjde, môžu nastať problémy s vrátením preddavku.

Predbežná zmluva na kúpu a predaj bytu so zálohou: tlačivo

Ak plánujete kúpu domu na hypotéku, bez PDKP sa nezaobídete. Veriteľská banka takúto požiadavku určite uplatní. Špecifikujú kľúčové požiadavky na dokument a môže byť poskytnutý špeciálne navrhnutý formulár.

Nemá zmysel zahrnúť všetky funkcie do jednej formy. Preto sa oplatí stiahnuť si bezplatnú štandardnú predzmluvu.

A pridajte k tomu ďalšie podmienky, ktoré spĺňajú konkrétne okolnosti.

Predbežná zmluva na kúpu a predaj bytu so zálohou: vzor

Je vhodné nájsť aktuálny model 2019, vyrobený v prísnom súlade s požiadavkami zákona a existujúcou praxou. Keď sa strany dohodnú na predaji bytu so zálohou, budete potrebovať vzor predbežnej kúpnej zmluvy, v ktorej je uvedená zodpovedajúca podmienka.

Na stiahnutie je ponúkaný formát Word. Môžete si prezrieť a v prípade potreby opraviť a doplniť. Potom vytlačte a použite.

Predbežná dohoda s developerom

Stavebné spoločnosti majú právo získavať finančné prostriedky od občanov tromi spôsobmi, ako to stanovuje federálny zákon č. 214 z roku 2004, a to prostredníctvom:

zdieľam;
certifikáty bývania;
Bytové družstvo alebo bytové družstvo (stavebná alebo sporiteľská spolupráca).

Bez predbežnej zmluvy to nie je možné.

Pri výbere vývojára by ste mali pristupovať k podpisovaniu dokumentov zodpovedne. V stavebníctve sa môže stať čokoľvek, je lepšie sa dôkladnejšie poistiť.

Predbežná dohoda o kúpe a predaji bytu s akontáciou

Predávajúci môže trvať na tom, aby mu bola zaplatená záloha. Takéto želanie by sa nemalo považovať za výnimočné alebo neobvyklé. Môžete ponúknuť použitie zálohy, čím transakcia získa väčšiu právnu váhu. Ak máte záujem o kúpu domu, budete musieť súhlasiť so zaplatením akontácie. Uveďte to však v platobnom postupe a stanovte ďalšie podmienky vrátenia v prípade, že predajca odmietne transakciu atď.

Táto verzia PDCP bude vyzerať takto.

Predbežná dohoda o kúpe a predaji bytu bez kaucie

Pri predregistrácii predaja bytu bez zálohy si stiahnite túto štandardnú možnosť.

Predbežná zmluva na predaj a kúpu podielu na byte

Vzor takejto zmluvy si môžete stiahnuť zadarmo.

Je potrebné mať na pamäti, že v prípade nehnuteľností predávaných po častiach má vykonanie transakcie vlastnosti. Budete musieť určiť skutočnú veľkosť podielu vo vlastníctve predajcu.

Forma dohody, ktorú ponúka Sberbank

Sberbank zaujíma vedúcu pozíciu aj v oblasti hypotekárnych úverov. Pri poskytovaní hypotéky úverová inštitúcia vyžaduje od klienta podpísané PDAP. Na základe toho je pripravená požičať peniaze na kúpu bývania. Dlžník dostane príklad predbežnej zmluvy pripravenej Sberbank, ktorá by sa mala prísne dodržiavať.

Doba platnosti takejto dohody je približne 60 dní.

Nuansy pri kúpe izby v komunálnom byte

Pri kúpe miestností na predaj majú prednosť vlastníci obecných bytov. Túto okolnosť je potrebné zohľadniť pri zostavovaní predzmluvy. Predajca musí do mesiaca dostať od ostatných vlastníkov zdokumentovanú odpoveď, či sa chystajú izbu kúpiť.

Dodatočná podmienka PDCP môže naznačovať prítomnosť takýchto certifikátov alebo potrebu ich vydania predávajúcim.

Funkcie v prípadoch kúpy podielu na bývaní

Platia rovnaké pravidlá ako pre izbu v spoločnom byte. Preto si budete musieť overiť, či ostatní spoluvlastníci majú záujem využiť ich prednosť.

Ďalší dôležitý bod– či sú akcie pridelené, či existujú podporné dokumenty. Ak to necháte bez dozoru, ľahko sa ocitnete v pazúroch podvodníkov, ktorým sa podarí predať svoj podiel bývania viackrát. Bolo by vhodné zistiť postoj ostatných spoluvlastníkov k predaju. Stáva sa, že to robia, aby ich naštvali a nový majiteľ musí riešiť následky.

Je možné podpísať prostredníctvom splnomocnenca?

V predbežnej zmluve o dohode o byte sa ako podstatná podmienka javí označenie jej zmluvných strán. Jedna alebo obe strany môžu využívať služby tretích strán tým, že im poskytnú splnomocnenia, vyhotovené podľa potreby.

Nebolo by na škodu oboznámiť sa s titulnými dokumentmi a splnomocneniami a zmluvu doplniť ďalšou dohodou, z ktorej bude vyplývať, že PDKP podpísali splnomocnenci.

Je možné výpoveď a z akých dôvodov?

Pokiaľ ide o akúkoľvek dohodu, vrátane predbežnej zmluvy o predaji bytu, občianske právo stanovuje možnosť:

zmeniť podmienky;
ukončiť.

V tomto prípade je potrebné riadiť sa normami stanovenými v kapitole 29 ruského občianskeho zákonníka.

Ponuka adresovaná druhej strane je prijatá, ak:

bolo zistené závažné porušenie z jej strany;
zmenili sa okolnosti, ktoré viedli k podpisu PDCP;
z dôvodu vyššej moci;
existuje zámer dosiahnuť dohodu za iných podmienok alebo ukončiť dohodu.

Bez dosiahnutia vzájomného porozumenia majú strany právo pokračovať v spore na súde.

Musím sa zaregistrovať?

Aj keď plánujete kúpu želanej nehnuteľnosti za nemalú cenu, nemá to vplyv na nutnosť registrácie PDKP. Neprevádzalo sa vlastníctvo, neprevádzali sa žiadne peniaze - nebolo čo zapisovať.

Ceny za notárske služby

Koľko bude stáť notárske overenie predzmluvy závisí od ceny bývania uvedenej v zmluve. Za cenu nižšiu ako 1 000 000 sa bude musieť zaplatiť 3 000 rubľov, pričom sa pridá ďalších 0,4% z dohodnutej ceny bývania. Náklady na služby sa zvýšia:

až 7 000 a 0,2% - pri certifikácii transakcie 1-10 miliónov;
do 25 000 a 0,1 % (bez prekročenia hranice 100 000) – nad 10 mil.

Hlavné chyby pri uzatváraní predbežnej dohody

Pri zostavovaní nie je potrebné ponechať body, ktoré budú následne interpretované inak ako tie v hlavnej dohode. Preto je lepšie použiť jednu šablónu pre oba dokumenty. A pozor na to, ako PDCP popisuje postup pri uplatňovaní sankcií za nedodržanie dohody.

Užitočné video

Keď sa pri uzatváraní predbežnej zmluvy o kúpe a predaji bytu platí záloha v značnej výške, je potrebné k príprave dokumentu pristupovať obzvlášť opatrne. Využiť môžete odporúčania pre zamestnancov právnej služby špecializovanej firmy prezentované vo videu v trvaní štyri a pol minúty.

Osemminútové video predstavuje právne poradenstvo poskytované v rámci programu prednášok.

Ako sa vyhnúť riziku spojenému s prevodom zálohy alebo zálohy na predajcu nehnuteľnosti pri podpise predzmluvy, rozoberá rázne vedená štvorminútová videoprezentácia.

Záver

Použitím vzoriek 2019 na predbežnú dohodu o kúpe a predaji bytu je jednoduchšie zvýšiť úroveň bezpečnosti nadchádzajúcej transakcie. Musíte len pozorne sledovať plnenie požiadaviek stanovených v každom z bodov dohody.

Okolnosti, za ktorých sa transakcia uzatvára, sa môžu líšiť. Preto si musíte vybrať správnu štandardnú vzorku a postarať sa o to, aby ste do nej zahrnuli ďalšie podmienky.

Je tiež dôležité, aby sa ustanovenia predbežnej a hlavnej dohody presne zhodovali.

Pri uzatváraní transakcie na predaj bytu alebo domu chce každá strana získať záruky, jediným spôsobom, ako ich poskytnúť, je uzavrieť predbežnú zmluvu o kúpe a predaji bytu so zálohou a podrobne špecifikovať podmienky nadchádzajúcu transakciu. Na konci článku si môžete stiahnuť bezplatný vzor (formulár) tohto dokumentu 2020.

Proces nákupu a predaja nehnuteľností prebieha v niekoľkých fázach:

Podpísanie pôvodnej zmluvy;
Príprava hlavného dokumentu;
Platba za kúpenú nehnuteľnosť;
Podpísanie prevodného a akceptačného certifikátu;
Zápis vlastníckych práv.

Ak si zaobstaráte bývanie na hypotéku, budete musieť získať potvrdenie o trhovej hodnote bytu (izby) a podpísať zmluvu o hypotéke v úverovej inštitúcii.

Zoznam požadovaných dokumentov

Stačí, ak kupujúci poskytne cestovný pas občana Ruskej federácie a súhlas manžela (manželky) na nákup. Na kúpu nehnuteľnosti na hypotéku potrebujete tieto doklady:

Certifikát 2-NDFL alebo iný dokument potvrdzujúci príjem;
Certifikát s určenou trhovou hodnotou;
Dodatočný identifikačný papier.

Niektoré finančné organizácie vyžadujú dodatočnú dokumentáciu, preto je lepšie si presný zoznam overiť v banke, v ktorej si úver beriete.

Majiteľ nehnuteľnosti poskytuje:

doklad potvrdzujúci vlastníctvo bývania;
Cestovný pas občana Ruskej federácie;
Titulná dokumentácia;
Výpis z Jednotného štátneho registra a domového registra.

Okrem toho možno budete potrebovať:

Súhlas manžela (manželky) s dokončením transakcie;
Súhlas opatrovníckych orgánov, ak má predávajúci maloleté deti;
Splnomocnenie, ak je do transakcie zapojená tretia strana.

Prečo potrebujete predbežnú kúpno-predajnú zmluvu?

PDCP je dokument, ktorý je vyhotovený v písomnej forme a odráža povinnosti a práva oboch strán:

Kupujúci sa zaväzuje kúpiť nehnuteľnosť, ktorá je predmetom zmluvy;
Predávajúci musí previesť predmet transakcie na kupujúceho a inkasovať dohodnutú sumu peňazí.

Kupujúci domu má právo na zálohovú platbu, čo sa stane vážnym argumentom, ak sa vyskytnú kontroverzné otázky.

Papier je vyhotovený so súhlasom oboch strán a poskytuje záruky na úspešné dokončenie transakcie. Preto by ste nemali zanedbávať prípravu predbežného dokumentu. V budúcnosti sa tak vyhnete problémom pri uzatváraní hlavnej zmluvy a budete môcť vyriešiť konfliktnú situáciu bez súdnych sporov.

Predbežná dohoda je dobrým pomocníkom v situácii, keď jedna zo strán nie je pripravená dohodnúť sa tu a teraz, ale odsúva konečné rozhodnutie na konkrétny dátum.

So zálohou

Vyhotovenie predbežného dokladu so zálohou sa líši od bežného iba v tom, že ak transakciu ukončí kupujúci, záloha zostáva výlučne vlastníkovi bytu. Ak sa majiteľ domu rozhodne zrušiť zmluvu, musí vrátiť preddavok v dvojnásobnej výške.

Výška zálohovej platby kupujúceho je uvedená v povinných podmienkach.

Na hypotéku

Pri žiadosti o hypotekárny úver sa často využíva predpredajná zmluva. Vzor dokumentu a vzor registrácie získate v pobočke banky, kde plánujete požiadať o úver. V ňom sa uvádza:

Povinnosti a práva strán;
Popis nehnuteľnosti a jej cena;
Načasovanie podpisu hlavného dokumentu a ďalšie nuansy, bez ktorých predzmluva stráca svoju právnu silu.

Podiely na bývaní

Uzatvorenie prvotnej kúpno-predajnej zmluvy pri kúpe podielu na byte sa prakticky nelíši od obvyklá verzia. Rozdiel je len v cene a veľkosti kupovaného podielu.

V novej budove

Pri rozhodovaní o kúpe domu v rozostavanej budove je potrebné uzavrieť predbežnú dohodu. Keďže je to záruka, že rezervované priestory nebudú bez vášho vedomia predané tretím stranám.

Podpisom dokumentu má kupujúci právo dohodnúť si podmienky dodania bývania, konečnú cenu a ďalšie dôležité body.

V takmer 100% prípadov vývojári vyžadujú zálohovú platbu, predbežná dohoda vám umožní vyhnúť sa podvodníkom a zaručí vám, že vaše peniaze nebudú vyhodené.

Video o rizikách a možnom podvode:

Dokument obsahuje informácie o predmete obchodu, údaje predávajúceho a kupujúceho a cenu nehnuteľnosti.

Odráža tiež možnosti výpočtu a ďalšie nuansy:

Dátum, kedy bola suma zaplatená ako platba;
Ak sa predaj uskutočňuje na základe plnej moci, sú predpísané jej náležitosti;
dátum a miesto zostavenia;
Podpisy oboch strán.

Ak kupujúci nechá zálohu, je uvedená jej výška.

Základné podmienky a povinné doložky

Existujú tri dôležité podmienky, za ktorých sa podpisuje primárny dokument:

Nehnuteľnosť, ktorá je predmetom zmluvy, je podrobne popísaná;
Sú uvedené úplné informácie o oboch stranách zapojených do transakcie;
Údaje o konečnej cene kupovaného bytu.

Ak chýbajú, zmysel zostavovania PDCP sa stráca.

Musí obsahovať aj tieto povinné položky:

Možnosť platby medzi stranami;
Výška zálohovej platby uskutočnenej kupujúcim;
Podrobnosti o splnomocnení, ak existuje;
Lehoty na vykonanie hlavnej zmluvy.

Absencia jedného alebo viacerých dôležitých bodov bude mať za následok stratu právnej sily dokumentu.

Doba platnosti politiky

Najčastejšie sa doba platnosti dohodne medzi zmluvnými stranami pri podpise zmluvy. Ak sa tento moment zmeškal, potom podľa článku 6 článku 429 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je dokument platný dvanásť mesiacov. Po uplynutí tejto lehoty stráca právnu silu.

Základné chyby

Hlavnou chybou kupujúcich je podpísanie predbežnej zmluvy o zámere kúpiť a predať nehnuteľnosť v rozostavanej budove. Dokument je vydaný pre fiktívne priestory, čo je nezákonné. Niekedy sa sudca prikloní na stranu nadobúdateľa a uzná dokument za platný, ale nemá zmysel zbytočne riskovať.

Druhou chybou je nevyslovovanie dôležité detaily dohoda. Toto opomenutie môže vyvolať konflikty medzi stranami pri zostavovaní hlavného dokumentu. Aby ste tomu zabránili, dbajte na správne vypracovanie primárnej zmluvy.

Výpoveď zo strany kupujúceho

Kupujúci nehnuteľnosti má právo ukončiť obchod, ak nájde možnosť s nižšou cenou. Ak sa kupujúci rozhodne ukončiť zmluvu, potom záloha (ak existuje) zostáva vlastníkovi bytu v plnej výške. To umožňuje kompenzovať očakávané škody z rezervovaného bývania.

Ak kupujúci pri vypĺňaní predzmluvy neuhradil zálohovú platbu, potom žiadna zo strán transakcie nepodlieha sankciám.

Záver

Vzor predbežnej zmluvy na kúpu a predaj bytu so zálohou obsahuje zoznam dôležitých podmienok a povinností zmluvných strán. V budúcnosti sa tieto údaje zaznamenávajú aj v hlavnom dokumente.

Primárna zmluva v roku 2020 je jedným z najdôležitejších dokumentov, ktoré sa vypracúvajú a podpisujú pred kúpou nehnuteľnosti.

Pred vyhotovením hlavnej kúpno-predajnej zmluvy môže predávajúci a kupujúci po dohode zmluvných strán vyhotoviť predbežnú kúpno-predajnú zmluvu, zálohovú zmluvu alebo zmluvu o zálohe. Uzavretie predbežnej dohody sa pomerne často využíva pri realitných obchodoch.

V súlade s Občianskym zákonníkom (článok 429, časť 1) sa účastníci transakcie predbežnou dohodou zaväzujú v budúcnosti uzavrieť hlavnú zmluvu o prevode akéhokoľvek majetku, poskytovaní určitých služieb a vykonávaní pracovať za podmienok, ktoré sú stanovené v predbežnej dohode.

Vzor predbežnej zmluvy na kúpu a predaj bytu si môžete stiahnuť z odkazu na konci článku.

Vo vzťahu k transakcii kúpy a predaja nehnuteľností na bývanie toto pravidlo znamená, že kupujúci a predávajúci bytu alebo inej nehnuteľnosti majú právo uzavrieť predbežnú zmluvu, v ktorej budú stanovené všetky dôležité podmienky plánovanej kúpy a predajná transakcia.

Potreba predbežnej dohody vzniká, ak hlavnú dohodu z nejakého dôvodu nemožno uzavrieť okamžite. Napríklad, ak kupujúci potrebuje čas na vyzdvihnutie hotovosť zaplatiť za byt, prípadne si predávajúci potrebuje pripraviť všetky potrebné doklady.

Predbežná kúpno-predajná zmluva dáva zmluvným stranám určitú záruku, že obchod v budúcnosti bude uzavretý presne za dohodnutých podmienok, a to aj za vopred dohodnutú cenu.

Napriek tomu, že predbežná dohoda nezahŕňa prevod bytu, má právnu silu a vedie k určitej právne následky. Účastníci transakcie preto musia zodpovedne pristupovať k príprave a uzavretiu predbežnej kúpno-predajnej zmluvy, aby sa v budúcnosti vyhli nepríjemným následkom.

Základné podmienky dohody

Povinné podmienky predbežnej kúpno-predajnej zmluvy sú predmetom zmluvy (teda popis predávaného bytu alebo inej nehnuteľnosti), zmluvné strany a cena predávanej nehnuteľnosti. Na základe vyššie uvedených podmienok sa zmluvné strany zaväzujú v budúcnosti uzavrieť kúpno-predajnú zmluvu na určený byt a za dohodnutú cenu.

V predbežnej dohode je zvyčajne určený aj postup a podmienky uzavretia hlavnej dohody. Pri predaji bytu sú navyše súčasťou zmluvy podmienky zloženia zálohy alebo zálohy, ktoré sú pre zmluvné strany určitou zárukou. Výška zálohy alebo zálohy pri predaji bytu je zvyčajne 5-10% z celkovej sumy transakcie.

Pri zostavovaní predbežnej dohody musia strany jasne pochopiť rozdiel medzi zálohou a zálohou, aby pochopili dôsledky jednostranného ukončenia takejto dohody.

Zaplatenie zálohy predávajúcim dáva zmluvným stranám možnosť odmietnuť formalizáciu hlavnej kúpno-predajnej zmluvy vrátením zálohy. Môže k tomu dôjsť napríklad pri zmene ceny nehnuteľnosti.

V tomto prípade môže predávajúci, ktorý má záujem predať byt za vyššiu cenu, odmietnuť plnenie predbežnej dohody bez sankcií. Iná situácia je, ak sa v zmluve používa pojem „záloha“. Po prijatí zálohy môže predávajúci odmietnuť splnenie podmienok zmluvy iba vrátením zálohy kupujúcemu v dvojnásobnej výške.

Ak k ukončeniu predbežnej zmluvy dôjde na podnet kupujúceho, záloha zostáva u predávajúceho. Kaucia teda zvyšuje mieru zodpovednosti zmluvných strán za nesplnenie povinností z predbežnej kúpno-predajnej zmluvy.

Zmluva musí obsahovať všetky podrobnosti o zmluvných stranách:

priezvisko, meno, priezvisko, úplné údaje o pase a adresa, ak je stranou dohody fyzická osoba;
názov, právna forma, miesto, číslo osvedčenia o štátnej registrácii právnickej osoby, ak je zmluvnou stranou dohody. Pri transakcii s právnickou osobou je v zmluve uvedené aj priezvisko, meno a priezvisko zástupcu, ktorý koná v mene právnickej osoby;
podrobnosti o plnomocenstve, ak osoba podpisujúca dohodu koná na základe splnomocnenia.

Zmluvný čas

Najčastejšie v predbežnej zmluve o kúpe a predaji nehnuteľnosti strany uvádzajú lehotu na uzavretie hlavnej zmluvy. Ak zmluvné strany neurčia lehotu, potom podľa noriem občianskeho práva musí byť hlavná zmluva o kúpe a predaji bývania uzavretá do jedného roka od dátumu podpísania predbežnej dohody.

Ak sa kúpno-predajná transakcia neuskutoční v stanovenej lehote alebo v lehote stanovenej zákonom, predbežná dohoda stráca platnosť.

Hlavné chyby pri uzatváraní predbežnej dohody

Strany podceňujú dôležitosť predbežnej dohody a nepovažujú ju za dôležitý dokument. Jednostranné vypovedanie takejto dohody však môže mať za následok sankcie.

Niektorí developeri ponúkajú potenciálnemu kupujúcemu uzavretie predbežnej zmluvy o kúpe a predaji bytu v súvislosti s nedokončenými stavebnými projektmi, uzavretie takejto zmluvy však nie je úplne zákonné, keďže jej predmetom je nehnuteľnosť, ktorá v súčasnosti neexistuje. .

A hoci súdna prax uzavretie takejto dohody umožňuje, otázka právnej platnosti predbežnej dohody na chýbajúci predmet zostáva otvorená.

Predbežná zmluva nestanovuje všetky dôležité podmienky nadchádzajúcej kúpno-predajnej transakcie. To môže viesť k nezhodám pri uzatváraní hlavnej dohody a dokonca aj k uznaniu predbežnej dohody za neplatnú (ak neexistujú povinné podmienky, bez ktorých táto dohoda nemá právnu silu).

Preto musia strany transakcie starostlivo vypracovať predbežnú kúpno-predajnú zmluvu, pričom si uvedomujú plný rozsah zodpovednosti.

Vzor predbežnej zmluvy o kúpe a predaji bytu -

Komentáre (81)

admin | 2014/07/17

Dobrý deň, Elena. Zálohová platba znamená, že kupujúci zaplatil určitú sumu (zvyčajne 10-15% z celkovej sumy transakcie), aby potvrdil serióznosť úmyslov a určité záruky pre strany. Ak sa transakcia neuskutoční, záloha sa jednoducho vráti; v prípade zálohy mu odmietnutie transakcie z iniciatívy predávajúceho hrozí dvojnásobným vrátením zálohy; ak kupujúci poruší obchod, záloha zostáva u predávajúceho.

Daria | 2014/08/10

Predávajúci ponúka vystavenie zálohy. zmluvu na 2-3 mesiace. môj byt je teraz na predaj. ale ak v tejto lehote nenájdem kupca, môžem predĺžiť zmluvu o vklade?

admin | 2014/08/14

Ahoj Daria! Všetky podmienky je lepšie ihneď prerokovať v uzatváranej zmluve o vklade. Z právneho hľadiska si predávajúci nemôže jednoducho ponechať zálohu, ak hovoríme o porušení zmluvných platobných podmienok, a nie o odmietnutí kúpy. Ak vám však predajca odmietne dobrovoľne vrátiť zálohu, ak dôjde k omeškaniu platby, budete sa musieť dlho obrátiť na súd, aby ste ju dostali späť. Preto je lepšie vopred prediskutovať s predávajúcim, ako sa bude situácia v prípade omeškania platby vyvíjať, a svoj súhlas formalizovať písomne v zmluve o zálohe.

Oleg | 2014/12/14

Povedz. Moja suseda v súkromnom dome mi nechala plnú moc na predaj jej časti spoločného spoločný majetok(2 vlastníci, doklady, dom a pozemok). Jeden z vlastníkov súhlasí s kúpou druhej časti, ale ja mám záujem o malý pozemok susediaci s mojím domom. Ako je možné (povinnosť alebo niečo iné) po predaji nehnuteľnosti úplného vlastníka predať časť pozemku mne. Je len možné, že ma oklamú; predám to a potom ma odmietnu alebo výrazne zvýšia cenu.

admin | 25. 12. 2014

Ahoj Oleg! Vaša otázka si vyžaduje objasnenie, konkrétne: predáva nehnuteľnosť váš sused spoločný majetok alebo sú vaše podiely pridelené? Ak bývate v tom istom dome, máte predkupné právo na kúpu predávaného podielu. Ak odmietnete takéto právo na kúpu, potom už nebudete môcť zaviazať nového vlastníka, aby vám predal akúkoľvek časť nehnuteľnosti.

Predajca | 24. 12. 2014

A ak ukončíte predbežnú zmluvu pred uplynutím jej platnosti, budete musieť zaplatiť dvojnásobok akontácie?

admin | 25. 12. 2014

Dobrý deň Predajca! Ak je v zmluve uvedená záloha, potom sa jednoducho vráti v rovnakej výške, ale ak sa termínovaný vklad objaví v zmluve, bude potrebné vrátiť ju v dvojnásobnej výške.

Sergej | 20. 12. 2015

Čo sa stane, ak kupujúci odmietne vypovedať predbežnú kúpno-predajnú zmluvu (a predávajúci to chce urobiť jednostranne) a prijať zálohu aj v dvojnásobnej výške? Predávajúci (staršia žena, 85 rokov, bez domova) stále podpisuje hlavnú kúpno-predajnú zmluvu, ak to predávajúci odmietne urobiť, ale je pripravený vrátiť zálohu v dvojnásobnej výške? Predávajúci vzhľadom na svoj vek pri podpise nepochopil právne následky podpisu predbežnej kúpno-predajnej zmluvy.

admin | 30. 12. 2015

Ahoj Sergey! V žiadnom prípade nebude možné prinútiť osobu, aby uzavrela hlavnú kúpno-predajnú zmluvu, keďže donucovacie opatrenia v tejto veci nie sú zákonom stanovené. Okrem toho, aby sme mohli úplnejšie odpovedať na otázku, je potrebná analýza predbežnej kúpno-predajnej zmluvy.

Eldar | 26. 1. 2015

Dobrý deň, povedzte mi, či existujú nejaké právne jemnosti počas predbežnej prípravy predaj bytu, do ku ktorému sa môže uchýliť neseriózny kupujúci bytu.Nevrátenie zvyšnej sumy,výpoveď zmluvy a pod., pri čom môžu utrpieť záujmy predávajúceho?Ďakujem

admin | 31. 1. 2015

Ahoj Eldar! Pre úspešnosť transakcie odporúčam, aby ste spolu s hlavnou zmluvou uzavreli aj predbežnú zmluvu o kúpe a predaji bytových priestorov, v ktorej budú jasne stanovené všetky podmienky a podmienky transakcie. Ak teda máte uzatvorenú dodatočnú kúpno-predajnú zmluvu, budete chránení pred mnohými rizikami, vrátane rizika, že sa druhá strana transakcii vyhne. Ak sa druhá strana vyhne transakcii za prítomnosti predbežnej dohody, druhá strana môže byť nútená splniť dohodu alebo nahradiť všetky straty, ktoré utrpela prvá strana.

Ulyana | 3. 2. 2015

Ahoj! Prosím povedz mi! Ak je v predbežnej kúpno-predajnej zmluve určená lehota pre kupujúceho na prevod zálohy a kupujúci túto lehotu poruší, môže predávajúci jednostranne vypovedať zmluvu?

admin | 8. 2. 2015

Ahoj Ulyana! Ak vaša predbežná dohoda neposkytuje možnosť jednostranného ukončenia, musíte písomne oznámiť druhej strane, že chcete zmluvu ukončiť. Ak druhá strana odmietne, výpoveď sa uskutoční na súde.

Mária | 3. 4. 2015

Dobrý deň, mohli by ste mi prosím povedať, čo bolo napísané v predbežnej zmluve?
termíny, no nestihli sa včas prihlásiť, je to chyba predajcu, ten neodmieta predať a kupujúci žiadajú 2. zálohu, nechcú sa dohodnúť. Zmluva obsahuje aj slovné spojenie Táto zmluva nadobúda platnosť okamihom jej podpísania Zmluvnými stranami a je platná, kým Zmluvné strany úplne nesplnia svoje záväzky.Je možné ju automaticky predĺžiť?

admin | 8. 4. 2015

Ahoj Mária! Ak predbežná kúpno-predajná zmluva neuvádza konkrétnu lehotu vykonania, potom všeobecné pravidlo, zmluva platí rok odo dňa jej podpisu. Ak od podpisu zmluvy uplynie rok a žiadna zo strán nezaslala druhej strane písomný návrh na uzavretie hlavnej zmluvy, predbežná kúpna zmluva sa automaticky ruší. Ak však chcete zmluvu predĺžiť, môžete k tejto zmluve uzavrieť dodatočnú dohodu o predĺžení jej platnosti.

Natália | 2015/04/13

Ahoj. Povedzte mi, aký je rozdiel medzi „predbežnou zmluvou o kúpe a predaji bytu“ a „zmluvou o zámere na kúpu a predaj bytu“. nechapem ten rozdiel. Vopred ďakujem za odpoveď.

admin | 2015/04/17

Dobrý deň, Natália! Predbežná dohoda a dohoda o zámere sú v podstate jedno a to isté, keďže obe zmluvy majú rovnaký predmet – zámer uzavrieť v budúcnosti hlavnú kúpno-predajnú zmluvu.

Sergej | 20. 4. 2015

Ahoj. Developer navrhuje uzavrieť predbežnú kúpno-predajnú zmluvu na rozostavaný byt. Aké nuansy v zmluve by ste mali venovať pozornosť, aby ste nezostali nič?

admin | 26. 4. 2015

Ahoj Sergey! Vo Vašom prípade existujú dôvody domnievať sa, že si developer neplní svoje povinnosti úplne v dobrej viere, keďže kúpa bytu v rozostavanom dome sa uskutočňuje na základe zmluvy o majetkovej účasti, a nie na základe predbežnej kúpy a predaja. dohoda. Vzťahy podľa zmluvy o majetkovej účasti sú chránené zákonom a predbežná dohoda na rozostavaný byt je veľmi pochybný záväzok.

Ivan | 8. 8. 2015

Ahoj. Ak je predsa len táto pochybná predbežná dohoda na rozostavaný byt už uzavretá so zálohou 100% ceny bytu a developer si neplní svoje záväzky, je vôbec perspektíva získať späť aspoň jeho záloha, nehovoriac o dvojnásobnej sume? Za predpokladu, že v uvedenej lehote bude developerovi zaslaná ponuka na uzavretie kúpno-predajnej zmluvy zo strany kupujúceho.

admin | 2015/08/18

Ahoj Ivan! Takáto dohoda môže byť na váš podnet ukončená na súde s vrátením vami zaplatených súm. Podkladom pre ukončenie takejto dohody bude závažné porušenie povinností vyplývajúcich z dohody zo strany developera.

Elena | 28.05.2015

Povedzte mi, ak predbežná zmluva určuje cenové rozpätie kupovaného objektu, potom to vychádza. že sa strany nedohodli na všetkých podstatných podmienkach a táto dohoda nie je predbežná, ale môže byť dohodou o zámere alebo nemá právny základ. sila?

admin | 8. 6. 2015

Dobrý deň, Elena! Táto dohoda je neplatná, pretože v zmluve nie je jasne a konkrétne uvedená podstatná podmienka zmluvy, a to jej cena.

Ľudmila | 26. 6. 2015

Má každá strana po podpísaní predbežnej dohody svoju kópiu zmluvy? Má kupujúci právo vyzdvihnúť si obe kópie – svoju aj predávajúceho?

admin | 3. 7. 2015

Ahoj Ludmila! Po jej podpise totiž musí mať kópia zmluvy k dispozícii každá zo strán, pretože v opačnom prípade sa jedna zo strán ocitne v mimoriadne nevýhodnej pozícii – absencia kópie zmluvy takejto strane neumožňuje riadne potvrdiť svoje práva a povinnosti.

Anna | 28. 7. 2015

Ahoj. Povedzte mi prosím, som kupujúci s hypotékou, chcem kúpiť byt, ale je zaťažený (hypotékou od Sberbank), ako sa vyhnúť riziku, že predávajúci odmietne predať byt po splatení hypotéky, ak celá registrácia pôjde cez banku (Sberbank)? A aké ďalšie riziká môžu existovať?

admin | 3. 8. 2015

Ahoj Anna! V takom prípade musí predávajúci najskôr získať súhlas banky na predaj bytu, po ktorom sa uzavrie predbežná kúpno-predajná zmluva ako dodatočná záruka. Ak si chcete kúpiť byt pomocou hypotekárneho úveru, musíte si vziať hypotéku od banky predávajúceho (tj Sberbank), pretože to výrazne zjednoduší postup pri kúpe bytu.

Sergej | 10. 10. 2015

Dobrý deň, je potrebné, aby kupujúci podpísal u notára predbežnú dohodu o kúpe bytu, ak doklady predávajúceho čakajú na zápis dedičstva a vlastníctvo ešte nie je určené?

admin | 21. 10. 2015

Ahoj Sergey! Notárske overenie predbežnej kúpno-predajnej zmluvy nie je povinné a môže byť vykonané na žiadosť zmluvných strán po tom, ako zmluvné strany budú mať všetky potrebné dokumenty.

Ekaterina | 6. 11. 2015

Dobrý deň Ešte raz by som chcel tento bod objasniť. Ak kupujete byt zaťažený hypotékou, hrozí, že po splatení hypotéky kupujúcim, predávajúci odmietne byt predať vôbec alebo za vopred dohodnutú cenu s tým, že bude žiadať ďalšie peniaze... ak sa tak stane, čo má robiť kupujúci, kto mu vráti vynaložené peniaze na splatenie hypotéky? ako dlho bude trvať súdny proces a koľko budú stáť všetky tieto súdne konania? Možno by ste sa potom ani nemali púšťať do kúpy zaťaženého bytu? Veď podvodníkov je veľa...existujú 100% záruky ochrany kupujúceho?

admin | 15. 11. 2015

Ahoj Ekaterina! Realizácia takejto transakcie skutočne zahŕňa určité riziká. Pre minimalizáciu rizík sa však často využíva možnosť predaja založeného bytu aj za účasti banky, ktorá hypotekárny úver poskytla. Vypracuje sa predbežná a hlavná kúpno-predajná zmluva, finančné prostriedky sa prevedú po častiach - do bezpečnostnej schránky banky (na vyplatenie zostatku hypotéky) a do bezpečnostnej schránky predávajúceho a predávajúci bude môcť finančné prostriedky vyberať až po riadnom zápise prevodu vlastníctva a odstránení vecného bremena. Absolútna záruka čistého obchodu pri kúpe bytu založeného na hypotéke však neexistuje.

Kateřina | 12. 12. 2015

kamarátka chce kúpiť byt v Kubani (našiel som pre ňu možnosť) a predať ju ďalej Ďaleký východ. Na predaj svojho bytu potrebuje získať povolenie od opatrovníka a opatrovníctvo nedáva povolenie na predaj, pretože je potrebné poskytnúť kópie dokumentov na novú kúpu. majitel bytu v Kubani chce garancie transakcie a kamaratka sa boji, ze opatrovnictvo neda povolenie na predaj jej bytu a pride o zalohu (rodina ma vela deti a kazdy cent sa nerata) co by sa malo robíme?

admin | 22. 12. 2015

Ahoj Katerina! V tejto situácii má zmysel dohodnúť sa s predávajúcim bytu na prijatí kópií dokumentov potvrdzujúcich úmysel kúpiť byt. S najväčšou pravdepodobnosťou bude v tejto situácii potrebné uzavrieť predbežnú dohodu o kúpe a predaji bytu, pričom táto dohoda môže slúžiť aj ako potvrdenie zámeru kúpy pre opatrovnícke orgány.

Valery | 21. 2. 2016

Ahoj! Prosím o objasnenie tohto bodu: čo sa stane s depozitom (byt sa kupuje na hypotéku), ak banka po preštudovaní poskytnutého balíka dokumentov vrátane predbežnej účtovnej závierky odmietne poskytnúť požičané prostriedky na túto nehnuteľnosť? Je to vyššia moc? Je potrebné diskutovať o tejto situácii v predbežnej politickej dohode?

admin | 29. 2. 2016

Ahoj Valery! Teoreticky by sa záloha mala vrátiť. Odporúča sa však špecifikovať všetky možné riziká a nuansy v predbežnej zmluve o kúpe a predaji, pretože v tejto situácii nemusí byť odmietnutie banky previesť peniaze uznané ako okolnosť vyššej moci.

Anna | 24. 3. 2016

Dobrý deň
Povedzte mi, prosím, čo je lepšie uzavrieť pre kupujúceho kúpno-predajnú zmluvu s platbou vopred alebo predbežnú kúpno-predajnú zmluvu.
Predávajúci trvá na platbe vopred.

admin | 1. 4. 2016

Ahoj Anna! Pri predbežnej dohode je zálohou záloha, ktorá sa nevracia, ak kupujúci odmietne kúpu, a pri kúpno-predajnej zmluve so zálohovou platbou sa záloha vracia, ak kupujúci odmietne dokončiť obchod. Pre kupujúceho je teda výhodnejšie uzavrieť kúpno-predajnú zmluvu so zálohovou platbou.

Júlia | 2016/06/19

Dobrý deň
Predáme garáž, ktorá sa nachádza v družstve. Po ruke je list o zápise vlastníctva, katastrálny pas na garáž a potvrdenie o členstve a odkúpení podielu. Aké ďalšie dokumenty potrebujete mať pri predaji garáže?

admin | 27. 6. 2016

Ahoj Julia! Tiež na predaj budete potrebovať technický plán, kúpno-predajnú zmluvu na garáž a úkon prevzatia a prevodu garáže na kupujúceho.

Christina | 24. 6. 2016

Dobrý deň, mám takúto situáciu.
Môj dom je zapísaný na meno maloletého dieťaťa, chcem ho predať za účelom kúpy ďalšieho (väčšieho), k tomu potrebujem povolenie na predaj od opatrovníka. Ak existuje klauzula o predbežnej dohode o predávanej a kupovanej nehnuteľnosti.
Môžem len nájsť byt, urobiť o ňom písomné vyhlásenie, predložiť dokumenty na predaj môjho domu?

admin | 6. 7. 2016

Ahoj Christina! Ak chcete získať povolenie od opatrovníckych orgánov na predaj bytu, musíte mať uzavreté predbežné kúpno-predajné zmluvy na váš byt aj na novo kúpený byt.

kupujúci | 10. 3. 2017

Dobrý deň. Som kupujúci. Pas sa vymieňa z dôvodu veku. Môžem uzavrieť zmluvnú dohodu s predajcom pomocou dočasného certifikátu?
Ešte jedna vec. Predajca chce notársky overený PDCP. Bude dočasné osvedčenie prekážkou pri vyhotovení dočasného osvedčenia od notára? Následne bude notársky overená aj hlavná dohoda, ale na nový pas.

admin | 22. 3. 2017

Dobrý deň, kupujúci! Notár spravidla osvedčuje akékoľvek dokumenty iba vtedy, ak existuje pas, pretože akýkoľvek dokument overený notárom obsahuje všetky platné a spoľahlivé údaje o pasoch všetkých osôb, ktoré sú stranami transakcie.

Alla | 2017/03/19

Dobrý deň, prosím, povedzte mi. Agentúra podľa predbežnej dohody previedla celú sumu za byt, dali nám potvrdenie, príkaz na nasťahovanie, kľúče. V zmluve sa však uvádza, že predávajúci nie je agentúra, nie dodávateľ alebo stavebná spoločnosť, ale individuálny podnikateľ..., ktorý údajne stavebná firma predá byt po zápise z katastra. A potom bude so mnou kúpno-predajná zmluva. Tiež ma požiadali, aby som im zostavil bežný účet a dal im ho. Je tu všetko legálne?

admin | 30. 3. 2017

Ahoj Alah! Na presnú odpoveď na vašu otázku je potrebná podrobná analýza všetkých dokumentov, konkrétne toho, či jednotlivý podnikateľ, ktorého ste uviedli, má príslušné práva na uzavretie transakcie (vrátane predbežnej kúpno-predajnej zmluvy).

Diana | 2017/07/10

Dobrý deň, prosím Vás, je možné v kúpno-predajnej zmluve určiť dobu 6 mesiacov?

admin | 2017/07/17

Ahoj Diana! Žiaľ, neuviedli ste, aké pojmy máte na mysli, preto nie je možné na vašu otázku odpovedať čo najpodrobnejšie.

Alexey | 2017/08/15

Ahoj! Ponúkam kúpu bytu v rozostavanom dome podľa PDKP a je v ňom klauzula, v ktorej sa nehovorí ani o zálohe, ani akontácii, ale vyzerá to takto: „V potvrdení pravých úmyslov uzavrieť hlavnej zmluvy, zaplatiť strane 1 hotovosť ako záručné platobné prostriedky vo výške ___(_) rubľov ___ kopejok do ___________. vrátane
Suma zaplatenej záručnej platby sa započítava do platby 2. strany Celkové náklady Byty podľa základnej zmluvy.“Je to správne?

admin | 22. 8. 2017

Ahoj Alexey! Áno, takáto formulácia pri uzatváraní predbežnej kúpno-predajnej zmluvy neodporuje platnej legislatíve a neporušuje záujmy zmluvných strán predbežnej kúpno-predajnej zmluvy.

Irina | 7. 9. 2017

Ahoj! A mam taku otazku: ak si Predávajúci po uzavretí predbežnej dohody predaj rozmyslí, aké to má potom pre neho následky? len vrátenie zálohy/zálohy? Má predbežná dohoda vôbec právnu silu? Je to len dohoda o úmysle, ako ju chápem

admin | 21. 9. 2017

Ahoj Irina! Všetky sankcie a následky nesplnenia podmienok predbežnej kúpno-predajnej zmluvy predávajúcim sú spravidla upravené v zmluve. Vrátenie kaucie a prípadných dodatočných súm v súvislosti s odmietnutím predajcu nebytových priestorov zo strany predávajúceho tiež upravuje zmluva. Predbežná zmluva o kúpe a predaji nebytových priestorov je plnohodnotnou zmluvou upravenou platnou legislatívou a má právnu silu.

Vjačeslav | 8. 10. 2017

Dobrý deň, ak vypršali podmienky predbežnej zmluvy a predávajúci nemá iniciatívu uzavrieť hlavnú, čo sa stane so zálohou alebo preddavkom? Ak kupujúci prevezme iniciatívu na hlavnú zmluvu, ako by mala vyzerať?

admin | 17. 10. 2017

Ahoj Vecheslav! Ak sa predávajúci vyhne uzavretiu hlavnej kúpno-predajnej zmluvy, bude zodpovedať v súlade s podmienkami predbežnej kúpno-predajnej zmluvy. V takýchto situáciách zmluva spravidla stanovuje podmienku, že záloha prijatá predávajúcim musí byť kupujúcemu vrátená spolu so zaplatením zmluvnej pokuty.

Elena | 11. 11. 2017

Ak predávajúci nemôže splniť podmienky predbežnej kúpno-predajnej zmluvy z dôvodu smrti, ako túto situáciu zabezpečiť? Mal by predajca vydať plnú moc tretej osobe? Komu sa vracia záloha/záloha? A ak kupujúci stále súhlasí s kúpou bytu, má dedič predávajúceho právo na uzavretie hlavnej zmluvy? A potom musím zaplatiť 13% daň?

admin | 21. 11. 2017

Dobrý deň, Elena! V prípade úmrtia osoby (predávajúceho) sa každá zmluva automaticky ruší, nakoľko smrť zmluvného partnera je jedným z hlavných dôvodov ukončenia právnych vzťahov zo zmluvy. V takejto situácii môžete požadovať vrátenie zálohy od dedičov predávajúceho. Dediči budú môcť byt predať aj po vstupe do dedičských práv.

Anna | 29. 11. 2017

Chcem si kúpiť byt na hypotéku od Sberbank. Zostatok dlhu voči banke bude splatený z mojich prostriedkov. Akú dohodu a postup treba urobiť, aby bolo pokojné, že po vyplatení dlhu voči banke z mojich peňazí predávajúci obchod neodmietol?

admin | 9. 12. 2017

Ahoj Anna! Pri kúpe bytu za účasti banky je spravidla všetka dokumentácia (kúpno-predajná zmluva, predbežná kúpno-predajná zmluva) pripravovaná priamo právnikmi banky s prihliadnutím na všetky okolnosti. Tak si to radšej ujasni ďalej táto otázka v banke. Navyše v tejto situácii môžu byť vaše záujmy priamo chránené predbežnou kúpno-predajnou zmluvou.

Dilyara | 1. 3. 2018

Dobrý deň Povedzte mi, prosím, na posúdenie na súde, je notársky overenie predbežnej dohody povinnou podmienkou? nákup a predaj byty?

admin | 13. 3. 2018

Ahoj Dilyara! Táto podmienka nie je povinná, keďže súd pri posudzovaní veci posudzuje všetky listiny a dôkazy spoločne.

Timotej | 20. 3. 2018

Ahoj. chceme predať dom, kupujúci má polovičnú sumu. Zvyšok sľubujú dať do roka. čo a ako uzavrieť dohodu, aby ste nemuseli vrátiť prijatú sumu a mali možnosť uplatniť si nevyplatený zostatok, ak kupujúci zvyšné peniaze nezaplatí včas.

admin | 27. 3. 2018

Ahoj Timofey! Postup platby finančných prostriedkov môžete špecifikovať v kúpno-predajnej zmluve s priloženým splátkovým kalendárom. Do zmluvy môžete zahrnúť aj podmienku, že v prípade porušenia splátkového kalendára môže byť od kupujúceho inkasovaná zodpovedajúca pokuta. Nedodržanie podmienok dohody o vyplatení finančných prostriedkov bude oprávneným dôvodom na súdne konanie a nútené vymáhanie dlhu.

Evgeniy(predávajúci) | 27. 4. 2018

v prípade odmietnutia transakcie kupujúcim znáša všetky skutočné náklady predávajúci. Čo sa rozumie pod skutočnými výdavkami? Jednoducho povedané, mám dať len preddavok alebo vrátenie peňazí a ešte niečo navyše?

admin | 9. 5. 2018

Ahoj Evgeniy! Skutočnými výdavkami sa spravidla rozumie vlastne len preddavok. Skutočné výdavky však môžu zahŕňať napríklad aj poplatky za nehnuteľnosť a právne poplatky.

Svetlana | 24. 5. 2018

Ahoj. Prostredníctvom zadania chceme kúpiť byt v rozostavanom dome. Akcionár má vecné bremeno na hypotekárny úver v banke a teda nemôže prideliť byt nám. Ale ak dám hotovostnú zálohu na splatenie môjho úveru, až potom bude developer súhlasiť so zadaním. Suma je veľká, viac ako 2 milióny. Čo máme robiť? Existuje veľké riziko. Vypracovať predbežnú zmluvu o kúpe a predaji bytu, prípadne zmluvu o úvere? Ak nepotvrdíte prostredníctvom notára, aké sú dôsledky?

admin | 31.05.2018

Ahoj Svetlana! Áno, môžete vypracovať predbežnú kúpno-predajnú zmluvu s podmienkou, že v prípade odmietnutia transakcie vám budú vrátené zaplatené peniaze. Overenie notárom je dodatočnou zárukou zákonnosti transakcie a zjednodušuje postup pri vyberaní finančných prostriedkov v prípade nečestného konania druhej strany.

Ksenia | 14. 10. 2018

Dobrý deň, povedzte mi, čo ak bola uzavretá predbežná dohoda? (Nedal som zálohu) môžem ho ukončiť? Alebo mám ešte zaplatiť peniaze?

admin | 30. 10. 2018

Ahoj Ksenia! Ak vaša predbežná kúpno-predajná zmluva nestanovuje sankciu za ukončenie, nebudete musieť platiť nič navyše. V každom prípade, aby ste presne odpovedali na vašu otázku, musíte sa riadiť ustanoveniami vašej súčasnej zmluvy.

Nikolay | 16. 12. 2018

Ak predbežná zmluva vypršala a hlavná zmluva sa neuskutočnila, ako môže byť záloha vrátená kupujúcemu, ak ju predávajúci odmietne vrátiť?

admin | 28. 12. 2018

Ahoj Nikolay! V prvom rade je potrebné kontaktovať predajcu s písomným nárokom na vrátenie peňazí z dôvodu neplnenia zmluvy. Ak predávajúci odmietne vrátiť zálohu, budete sa môcť obrátiť na súd a peniaze vymáhať súdnou cestou.

Alexander | 4. 1. 2019

Dobrý deň, poraďte mi, čo mám robiť, som kupujúcim bytu a uzavrel som s vlastníkom bytu (manželom) predbežnú kúpno-predajnú zmluvu. veľká veľkosť"). Okrem toho je na adrese bytu, ktorý chcem kúpiť, zaregistrovaná firma, manžel majiteľky bytu. Čo mám robiť a aké riziká ma čakajú?

admin | 18. 1. 2019

Dobrý deň, Alexander! Po prvé, pri registrácii organizácie na adrese obytného priestoru a ak má organizácia dlhy, môžu zamestnanci FSSP navštíviť tento obytný priestor, aby zabavili existujúci majetok organizácie v obytných priestoroch. Oplatí sa tiež preveriť, či predávaný byt nie je zaťažený vecným bremenom (zhabaním alebo záložným právom) a či sa naň nevzťahujú práva (vrátane prípadných práv) tretích osôb. V každom prípade pri kúpe nehnuteľnosti je lepšie kontaktovať právnika alebo realitku s dokladmi k bytu pre detailnú kontrolu právnej čistoty transakcie.

Anna | 20. 2. 2019

Ahoj! Vlastníkmi nehnuteľnosti som ja, manžel a dve malé deti, byt plánujeme predať, povedzte mi pri uzatváraní predbežnej dohody, treba ako predávajúceho uviesť všetkých vlastníkov domu??? Ďakujem

admin | 5. 3. 2019

Ahoj Anna! Pri predaji bytu s podielmi maloletých detí môže byť každý detský vlastník označený ako predávajúci s poznámkou, že v jeho mene koná zákonný zástupca (rodičia). Taktiež voľnosť formy zmluvy umožňuje označenie rodičov ako predávajúcich s tým, že rodič je zároveň zákonným zástupcom detí, ktoré majú podiel na byte.

Ľudmila | 24. 4. 2019

Dobrý večer. Povedzte mi, prosím, ak sú traja vlastníci, dá sa predbežná dohoda uzavrieť len s jedným vlastníkom?

admin | 8. 5. 2019

Ahoj Ludmila! Pri predaji celého bytu musí predbežnú kúpno-predajnú zmluvu podpísať každý z vlastníkov nebytových priestorov alebo ich zákonný zástupca alebo splnomocnenec s príslušnými právomocami.

Svetlana | 28. 4. 2019

Ahoj! Vlastníkmi nehnuteľnosti som ja, manžel a dve dcéry (8 a 15 rokov). Pri uzatváraní predbežnej dohody je možné uviesť, že na účet najstaršej dcéry bude vložený vklad vo výške 10-15% z transakcie. A notári stále odmietajú takúto zmluvu vypracovať, banka hovorí, že si ju môžeme vyhotoviť sami. Ktoré je správne?

admin | 8. 5. 2019

Ahoj Svetlana! Transakcie kúpy a predaja nehnuteľností nie sú transakcie podliehajúce povinnému notárskemu overeniu, takže potrebnú zmluvu môžete vypracovať kontaktovaním právnika alebo advokáta. Vzory zmlúv si môžete stiahnuť aj na rôznych právnych portáloch na internete. V každom prípade je lepšie kontaktovať špecialistu (právnika alebo advokáta) na prípravu právnych dokumentov.

Oleg | 29. 10. 2019

Ahoj! Predám byt. Kupujúci má hypotéku a žiadne prostriedky na zálohu alebo zálohu. Jeho realitná kancelária navrhuje, aby sme napísali potvrdenie pre banku, v ktorom bude uvedené, že sme prijali zálohu alebo zálohu (čo ešte nie je jasné), pretože zaplatili zálohu vo výške 15%. Kupujúci obratom vypíše potvrdenie o odozve, že nemá nárok na vrátenie týchto prostriedkov. V tomto prípade musíme cenu bytu nafúknuť o 15%, aby nám banka schválila celú cenu bytu. Nakoľko je takáto schéma legitímna? Ako im rozumiem, nechcú uzavrieť predbežnú dohodu. Aké sú dôsledky pre mňa ako predajcu? Ďakujem.