Curățare și îngrijire

Codul Locuinței Articolul 44 47. Teoria tuturor. Informații despre modificări

2. Competenta adunarii generale a proprietarilor de spatii din bloc raporta:

1) luarea deciziilor privind reconstrucția unui bloc de locuințe (inclusiv extinderea sau suprastructura acestuia), construcția de anexe și alte clădiri, structuri, structuri, reparații majore proprietate comună in bloc de locuinte, cu privire la folosirea fondului revizuire, privind reconstrucția și (sau) reamenajarea spațiilor care fac parte din proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe;

1.1) luarea deciziilor privind alegerea unei metode de formare a unui fond de reparații capitale, alegerea unei persoane autorizate să deschidă un cont special într-o instituție de credit rusă și efectuarea de tranzacții cu fonduri aflate într-un cont special;

1.1-1) luarea deciziilor cu privire la cuantumul contribuției pentru reparații capitale în ceea ce privește depășirea mărimii acesteia față de suma minimă stabilită a contribuției pentru reparații capitale, suma minimă a fondului de reparații capitale în ceea ce privește depășirea acestuia peste suma minimă stabilită a fondului de reparații capitale (dacă legea subiectului Federația Rusă a fost stabilită dimensiunea minimă a fondului de reparații capitale), plasarea de fonduri temporare gratuite ale fondului de reparații capitale, formate într-un cont special, pe un depozit special într-o instituție de credit rusă;

Informații despre modificări:

Legea federală din 25 decembrie 2012 N 271-FZ, partea 2 a articolului 44 din acest cod a fost completată cu clauza 1.2

1.2) luarea deciziilor la primire de către o asociație de proprietari sau cooperativă de construcții de locuințe, cooperativă de locuințe sau altă cooperativă de consum specializată, organizarea de conducereși în administrarea directă a unui bloc de locuințe de către proprietarii spațiilor din această clădire de către o persoană autorizată printr-o hotărâre a adunării generale a acestor proprietari, un împrumut sau împrumut pentru reparații majore ale proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, la determinarea termenii esențiali ai contractului de credit sau a contractului de împrumut, la primirea de către aceste persoane a unei garanții, garanții pentru acest credit sau împrumut și condițiile de obținere a garanției specificate, a cauțiunii, precum și a rambursării din fondul de reparații capitale a creditului; sau împrumut utilizat pentru plata costurilor reparațiilor majore ale proprietății comune într-un bloc de locuințe și plata dobânzii pentru utilizarea acestui credit sau împrumut, plata din fondul de reparații capitale a cheltuielilor pentru obținerea garanțiilor și garanțiilor specificate;

2) luarea deciziilor cu privire la limitele de utilizare teren, pe care se află blocul de locuințe, inclusiv introducerea de restricții privind utilizarea acestuia, precum și încheierea unui acord privind constituirea unei servituți, un acord privind implementarea unei servituți publice în legătură cu un teren aferent proprietatea comună într-un bloc de locuințe;

Informații despre modificări:

Partea 2 a fost completată cu clauza 2.1 din 31 decembrie 2017 - Legea federală din 20 decembrie 2017 N 416-FZ

2.1) luarea deciziilor privind îmbunătățirea terenului pe care se află blocul de locuințe și care aparține proprietății comune a proprietarilor de spații din blocul de locuințe, inclusiv amplasarea, întreținerea și exploatarea elementelor de amenajare și amenajări peisagistice pe cele specificate. teren;

Informații despre modificări:

Legea federală din 21 iulie 2014 N 263-FZ, partea 2 a articolului 44 din acest cod a fost completată cu clauza 3.2

3.2) luarea deciziilor privind utilizarea sistemului sau a altor sisteme informatice la desfășurarea unei adunări generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sub forma votului absent;

Informații despre modificări:

Legea federală din 21 iulie 2014 N 263-FZ, partea 2 a articolului 44 din acest cod a fost completată cu clauza 3.3

3.3) luarea deciziilor privind identificarea persoanelor care, în numele proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, sunt autorizate să utilizeze sistemul sau alte sisteme informatice atunci când țin adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sub forma votului absent. (denumit în continuare administratorul adunării generale);

Informații despre modificări:

Legea federală din 21 iulie 2014 N 263-FZ, partea 2 a articolului 44 din acest cod a fost completată cu clauza 3.4

3.4) luarea unei hotărâri cu privire la procedura pentru ca administratorul adunării generale să primească mesaje despre desfășurarea adunărilor generale ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, decizii ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe cu privire la problemele supuse votului, precum și durata votului asupra problemelor de pe ordinea de zi a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sub forma votului absent folosind sistemul;

Informații despre modificări:

Legea federală din 29 iunie 2015 N 176-FZ, partea 2 a articolului 44 din acest cod a fost completată cu clauza 3.5

3.5) luarea unei decizii cu privire la procedura de finanțare a cheltuielilor asociate convocării și organizării unei adunări generale de către organizația de management, consiliul de administrație al unei asociații de proprietari, al unei cooperative de construcții de locuințe sau de locuințe sau al unei alte cooperative de consumatori specializate, în conformitate cu partea 6 a articolului 45 din prezentul Cod;

4) alegerea unei metode de administrare a unui bloc de locuințe;

4.1) luarea deciziilor privind reparațiile curente ale proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

Informații despre modificări:

Legea federală nr. 176-FZ din 29 iunie 2015 a completat partea 2 a articolului 44 din prezentul cod cu clauza 4.2

4.2) luarea unei hotărâri de acordare a consiliului unui bloc de locuințe împuternicirea de a lua decizii cu privire la reparațiile curente ale proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

Informații despre modificări:

Legea federală din 29 iunie 2015 N 176-FZ, partea 2 a articolului 44 din acest cod a fost completată cu clauza 4.3

4.3) luarea deciziei de a conferi președintelui consiliului unui bloc de locuințe autoritatea de a lua decizii în chestiuni care nu sunt specificate în partea 5 a articolului 161.1 din prezentul cod, cu excepția competențelor care intră în competența adunării generale. a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe;

Informații despre modificări:

Partea 2 a fost completată cu clauza 4.4 din 3 aprilie 2018 - Legea federală din 3 aprilie 2018 N 59-FZ

4.4) luarea unei hotărâri cu privire la încheierea de către proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe, acționând în nume propriu, în modul stabilit de prezentul Cod, respectiv, a unui acord de alimentare cu apă rece și caldă, canalizare, alimentare cu energie electrică, gaze. furnizare (inclusiv furnizarea de gaz menajer în butelii), încălzire (furnizare de căldură, inclusiv furnizarea de combustibil solid, dacă este disponibil încălzirea sobei) (denumită în continuare acord care conține prevederi privind prestarea de servicii municipale), contracte de prestare de servicii pentru gestionarea deșeurilor solide municipale cu o organizație de furnizare a resurselor, un operator regional de gestionare a deșeurilor solide municipale;

Informații despre modificări:

Partea 2 a fost completată cu clauza 4.5 din 9 iunie 2019 - Legea federală din 29 mai 2019 N 116-FZ

4.5) luarea deciziei privind consimțământul pentru transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale;

5) alte aspecte care se referă prin prezentul cod la competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

1. Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe este organul de conducere al blocului de locuințe. O adunare generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe are loc în scopul administrării blocului de locuințe prin discutarea punctelor de pe ordinea de zi și luarea deciziilor cu privire la problemele supuse votului.

1.1. Persoanele care au acceptat de la dezvoltator (persoana care asigură construirea unui bloc de locuințe) după ce au eliberat permisiunea de a pune în funcțiune un bloc de locuințe în această clădire în baza unui act de transfer sau alt document de transfer, au dreptul de a participa la adunările generale ale proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe și iau decizii cu privire la aspectele care se referă prin prezentul cod la competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, în modul prevăzut de prezentul cod, în termen de un an de la data eliberării autorizației. să pună în funcţiune blocul de locuinţe.

2. Competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe include:

1) luarea deciziilor privind reconstrucția unui bloc de locuințe (inclusiv extinderea sau suprastructura acestuia), construcția de anexe și alte clădiri, structuri, structuri, reparații majore ale proprietății comune într-un bloc de locuințe, privind utilizarea fondului de reparații capitale, pe reconstrucția și (sau) reamenajarea spațiilor care fac parte din proprietatea comună într-un bloc de locuințe;

1.1-1) luarea deciziilor cu privire la cuantumul contribuției pentru reparații capitale în ceea ce privește depășirea mărimii acesteia față de suma minimă stabilită a contribuției pentru reparații capitale, suma minimă a fondului de reparații capitale în ceea ce privește depășirea acestuia peste Suma minimă stabilită a fondului de reparații capitale (dacă legea subiectului Federația Rusă a stabilit o dimensiune minimă a fondului de reparații capitale), plasând fonduri temporare gratuite ale fondului de reparații capitale, formate într-un cont special, pe un depozit special într-o instituție de credit rusă;

2) luarea deciziilor privind limitele de utilizare a terenului pe care se află blocul de locuințe, inclusiv introducerea de restricții privind utilizarea acestuia, precum și încheierea unui acord privind constituirea unei servituți, un acord privind punerea în aplicare a o servitute publica in raport cu terenul aferent bunului comun din blocul de locuinte ;

3) luarea deciziilor privind utilizarea proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe de către alte persoane, inclusiv încheierea de contracte de instalare și exploatare a structurilor publicitare, dacă pentru instalarea și exploatarea acestora se intenționează utilizarea proprietate comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe;

3.1) luarea deciziilor privind identificarea persoanelor care, în numele proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, sunt autorizate să încheie acorduri privind utilizarea proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe (inclusiv acorduri de instalare și exploatare). a structurilor publicitare), să depună documente pentru aprobarea reconstrucției și (sau) reamenajării spațiilor care fac parte din proprietatea comună într-un bloc de apartamente, pentru încheierea unui acord privind constituirea unei servituți, a unui acord privind punerea în aplicare a o servitute publică aferentă unui teren aferent proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, precum și asupra persoanelor autorizate să semneze aceste convenții, precum și procedura de primire a fondurilor prevăzute de aceste convenții în condițiile stabilit prin hotărârea adunării generale;

3.5) luarea unei decizii cu privire la procedura de finanțare a cheltuielilor asociate convocării și organizării adunării generale de către organizația de conducere, consiliul de administrație al unei asociații de proprietari, cooperativă de construcții de locuințe sau de locuințe sau altă cooperativă de consum specializată în conformitate cu;

4.1) luarea deciziilor privind reparațiile curente ale proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

4.2) luarea unei hotărâri de acordare a consiliului unui bloc de locuințe împuternicirea de a lua decizii cu privire la reparațiile curente ale proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

4.3) luarea unei hotărâri de conferire a președintelui consiliului unui bloc de locuințe cu autoritatea de a lua decizii în chestiuni nespecificate în, cu excepția competențelor care intră în competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. ;

4.4) luarea unei hotărâri cu privire la încheierea de către proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe, acționând în nume propriu, în modul stabilit de prezentul Cod, respectiv, a unui acord de alimentare cu apă rece și caldă, canalizare, alimentare cu energie electrică, gaze. furnizare (inclusiv furnizarea de gaz menajer în butelii), încălzire (furnizare de căldură, inclusiv furnizarea de combustibil solid în prezența încălzirii sobei) (denumit în continuare acord care conține prevederi privind furnizarea de servicii municipale), contracte pentru prestarea de servicii de gestionare a deșeurilor solide municipale cu o organizație furnizoare de resurse, un operator regional pentru gestionarea deșeurilor solide municipale;

4.5) luarea deciziei privind consimțământul pentru transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale;

5) alte aspecte care se referă prin prezentul cod la competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

Comentariu la art. 44 Complex Rezidențial al Federației Ruse

1. Pluralitatea subiecților dreptului de proprietate asupra aceluiași imobil presupune necesitatea coordonării expresiei de voință a acestora (clauza 1 al articolului 246, clauza 1 al articolului 247 Cod civil). Atunci când numărul acestor entități este mic, posibilitatea apariției unui conflict de interese insurmontabil este mai puțin probabilă, iar ajungerea la un acord privind gestionarea proprietății care se află în proprietatea lor comună, în general, nu cauzează mari dificultăți și nu necesită stabilirea unui formă specială de coordonare a voinţelor lor şi de luare a deciziilor cu privire la o astfel de gestiune. Mai mult, această gestiune, care permite unui număr redus de proprietari să gestioneze activități care vizează păstrarea, menținerea și dezvoltarea obiectului gestiunii, nu necesită întotdeauna prezența unui organism special care să efectueze o astfel de gestiune.

2. Privatizarea fondului de locuințe din Federația Rusă a creat o situație în care majoritatea blocurilor de apartamente nu au un singur proprietar. Astfel de case, de regulă, constau din multe spații deținute de cetățeni, persoane juridice, Federația Rusă, entități constitutive ale Federației și municipalități, ceea ce complică semnificativ gestionarea proprietății comune în astfel de case. Ținând cont de această circumstanță, articolul comentat stabilește forma specială specificată de aprobare și luare a deciziilor sub forma unei adunări generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente și, de asemenea, definește o astfel de adunare generală ca organ de conducere al apartamentului. clădire.

3. Adunarea generală a proprietarilor sediului unui bloc de locuințe, în calitate de organ de conducere al blocului de locuințe, este singurul astfel de organ și există pe toată durata „de viață” a blocului ca bloc de locuințe - atâta timp cât există o legătură juridică între proprietarii spațiilor dintr-un imobil dat cu privire la proprietatea comună din acesta. Singura excepție, poate, este un caz în care toate spațiile dintr-un bloc de apartamente aparțin unui singur proprietar (vezi).

4. Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, în calitate de organ de conducere al blocului de locuințe, are propria retrospectivă istorică.

Până în 1917, fondul de locuințe era deținut în principal de proprietari de case, adică. casele aparțineau, de regulă, unui cerc restrâns de proprietari, între care nu existau legături juridice stabile bazate pe dreptul de proprietate comună. 80% din fondul de locuințe al orașelor rusești era format din case de lemn cu un etaj și case mici deținute de cetățeni. Prin urmare, conducerea caselor era efectuată de proprietarii acestora în mod independent sau prin administratorii acestora, iar adunarea generală a proprietarilor ca organism de administrare a caselor nu era solicitată.
———————————
Vezi: Dmitriev N. Problema locuintei. Două lumi - două abordări. M., 1973. P. 71.

După 1917, prin Decretul Comitetului Executiv Central al Rusiei din 20 august 1918 „Cu privire la abolirea dreptului de proprietate privată asupra imobilelor în orașe”, cea mai mare parte a fondului de locuințe în proprietate privată a fost naționalizat și transferat către jurisdicția sovieticilor locali, cărora li se plătesc costurile asociate cu întreținerea caselor municipale. Consiliile locale, la care a fost transferat întregul fond de locuințe municipalizate, din lipsa resurselor financiare, nu au reușit însă să-l mențină în stare corespunzătoare, să efectueze reparații majore etc. Totodată, mutarea locuitorilor. de la un sediu la altul, practicat pe scară largă la acea vreme, din ordinul autorităților de locuințe, posibilitatea consolidării forțate a rezidenților și neîncrederea asociată a cetățenilor în a locui în continuare în acest sediu au redus interesul rezidenților pentru întreținerea corespunzătoare a spaţiile ocupate şi în efectuarea reparaţiilor. Luați împreună, toți acești factori au avut un efect negativ asupra siguranței fondului de locuințe. De exemplu, în primii ani ai puterii sovietice la Moscova, 7 mii de blocuri cu 41 de mii de apartamente au fost distruse sau au căzut în complet paragină. Așadar, pentru a preveni distrugerea locuințelor, care ajunseseră la cote alarmante, Consiliul Comisarilor Poporului din RSFSR a emis la 23 mai 1921 Rezoluția „Cu privire la măsurile de îmbunătățire a condițiilor de viață ale populației muncitoare și la măsurile de combatere. distrugerea locuințelor.” Conform acestei Rezoluții, departamentele relevante au fost instruite să elaboreze rapid reglementări privind gestionarea caselor din orașe, atribuind responsabilitatea pentru siguranța spațiilor rezidențiale conducerii locuințelor. Locuitorii care locuiesc în clădire ar fi trebuit să fie implicați în monitorizarea activității managementului casei.
———————————
SU RSFSR. 1918. N 62. Art. 674.

SU RSFSR. 1921. N 49. Art. 253.

Aceasta a pus bazele pentru gestionarea caselor, inclusiv prin luarea deciziilor de către rezidenții unei anumite case la adunarea lor generală. Cu toate acestea, spre deosebire de natura juridică a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, natura juridică a adunării generale a rezidenților era semnificativ diferită. Legătura juridică a persoanelor care participa la astfel de întâlniri nu a luat naștere pe baza dreptului de proprietate comună, ci a fost bazată pe modul de utilizare a spațiilor rezidențiale (reședința în acesta).

Regulamentul de administrare a caselor a fost aprobat în cele din urmă de Consiliul Comisarilor Poporului al RSFSR la 8 august 1921 și prevedea încredințarea unei serii de probleme legate de conducerea casei adunării generale a locuitorilor. În special, prin hotărâre a adunării generale anuale a locuitorilor, pentru o perioadă de un an a fost ales administratorul casei, care în această perioadă a exercitat conducerea directă a casei în mod continuu; Adunarea generală a locuitorilor a avut în vedere și chestiuni legate de rambursarea unei părți din costurile reparațiilor curente ale casei, remunerarea conducătorului casei, înlăturarea anticipată a administratorului casei de la administrarea casei în cazul îndeplinirii necorespunzătoare a atribuțiilor sale, considerație. a estimărilor costurilor de încălzire și a soluționării multor alte probleme.
———————————
Chiar acolo. N 60. Art. 411.

5. În ultimele decenii, condițiile de conducere pentru majoritatea blocurilor de locuințe au fost formate din corpuri administrația locală. Proprietarii de spații din blocurile de apartamente au fost în esență excluși de la gestionarea clădirilor lor, ceea ce a condus la o nerespectare pe scară largă a drepturilor acestor proprietari de a participa la luarea deciziilor legate de întreținerea, utilizarea și eliminarea proprietății comune din blocurile de apartamente corespunzătoare ( când în majoritatea cazurilor astfel de decizii au fost luate de organizațiile de întreținere a locuințelor fără a ține cont de interesele legitime ale proprietarilor); la predominarea metodelor administrative de management, municipalizarea (în esență monopolizare) a gestionării blocurilor de locuințe; la lipsa unor premise economice şi organizatorice pentru dezvoltarea altor forme de management al blocurilor de locuinţe.

Conceptul de „gestionare a fondului de locuințe” conținut în Codul Locuinței al RSFSR se bazează pe faptul că o astfel de gestionare în ansamblu a fost efectuată exclusiv de autoritățile de stat sau locale (articolele 16, 17 din Codul Locuinței al RSFSR), și direct - de către organizațiile de întreținere a locuințelor, al căror rol s-a limitat în principal la „exploatarea și întreținerea fondului de locuințe” (articolele 22, 129, 141, 144, 148 din Codul Locuinței RSFSR etc.). Sistemul de management al blocurilor de locuințe, care a continuat să fie utilizat în perioada de formare activă a proprietății în sectorul locativ, nu a putut ține cont de faptul că majoritatea blocurilor de locuințe nu mai aparțineau statului și de noile realități economice. relațiile necesită nu numai luarea în considerare a drepturilor și intereselor legitime ale proprietarilor de spații din blocurile de apartamente, ci și protecția drepturilor lor de proprietate asupra proprietății comune în blocurile de apartamente, garantate în primul rând de Constituția Federației Ruse.

6. Principiul administrării unui bloc de locuințe enunțat în articolul comentat, atunci când organul principal și unic al unei astfel de conduceri este adunarea generală a proprietarilor de spații din acest imobil, are scopul de a schimba radical situația actuală în gestionarea apartamentului. cladiri.

7. Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, în calitate de organ de conducere, are competență proprie. Natura unei astfel de competențe este din nou legată de regimul drepturilor de proprietate ale proprietarilor asupra proprietății comune dintr-un bloc de locuințe. În același timp, elementele constitutive ale competenței adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe pot fi caracterizate ca fiind organizatorice și juridice de proprietate.

Cele organizatorice ar trebui să includă determinarea principalelor direcții de gestionare a proprietății comune într-o clădire de apartamente, inclusiv alegerea metodei de management, organizarea managementului, luarea deciziilor privind crearea și lichidarea unei asociații de proprietari, calendarul și procedura de desfășurare a adunărilor generale anuale ale astfel de proprietari etc.

Proprietatea și componentele juridice ale competenței adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe includ luarea deciziilor cu privire la procedura de utilizare, în limitele stabilite - privind înstrăinarea proprietății comune într-un bloc de locuințe, privind stabilirea taxelor pentru servicii și lucrări privind administrarea unui bloc de locuințe, la întreținerea și reparațiile curente ale proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, suma plății pentru costurile reparațiilor majore ale unui bloc de locuințe, la determinarea termenilor contractului de administrare pentru un bloc de locuințe etc. .

8. Codul Locuinței al Federației Ruse atribuie competența exclusivă adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente. În special, trimiterea la o astfel de competență este cuprinsă în.

Exclusivitatea se manifestă prin faptul că deciziile cu privire la anumite aspecte referitoare la Codul Locuinței din RF de competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe nu pot fi luate de un alt organ sau persoană (adunarea generală a membrilor unei asociații de proprietari, consiliul unui astfel de parteneriat, organizație de conducere etc.) .

Dacă, cu privire la unele chestiuni care țin de competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, Codul locuinței al Federației Ruse prevede posibilitatea ca deciziile să fie luate de un alt organism, de exemplu, o adunare generală a membrilor unui parteneriatul ca cel mai înalt organ de conducere al unui astfel de parteneriat în ceea ce privește luarea unei decizii privind închirierea sau transferul altor drepturi asupra proprietății comune dintr-o clădire de apartamente, apoi decizii privind aspecte precum alegerea metodei de administrare a unui bloc de locuințe și crearea de o asociație de proprietari poate fi făcută numai de o adunare generală a proprietarilor de spații din blocul de locuințe.

Lucrul general tipic pentru problemele de competența exclusivă a ședinței este natura fundamentală a acestor probleme, valabilitatea pe termen lung a deciziilor luate cu privire la acestea și imposibilitatea soluționării lor într-o manieră diferită, fără a aduce atingere intereselor proprietarii.

9. Articolul 44 comentat din Codul Locuinței al Federației Ruse determină în mod direct lista problemelor de competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente. În același timp, această listă este în esență închisă, deoarece, în ciuda faptului că nu toate problemele de competență specificată sunt menționate în ea, altele pot fi prevăzute doar de Codul locuinței al Federației Ruse.

10. Clauza 1 din partea 2 a articolului comentat se referă la competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe de a lua decizii cu privire la reconstrucția unui bloc de locuințe (inclusiv extinderea sau suprastructura acestuia), construirea de anexe și alte clădiri, structuri, structuri și repararea proprietății comune într-un bloc de apartamente.

11. În prezent, Codul Locuinței al Federației Ruse prevede în mod direct că o decizie privind reconstrucția, repararea unui bloc de apartamente sau reechiparea acestuia poate fi luată numai de proprietarii spațiilor din blocul de locuințe în adunarea lor generală.

Caracterul imperativ al acestei norme face imposibilă interpretarea liberă a acesteia și luarea deciziilor asupra acestor probleme de către alte persoane decât proprietarii menționați. Mai mult decât atât, dacă reconstrucția planificată a unui bloc de apartamente va duce la o reducere a dimensiunii proprietății comune din această clădire, atunci, ținând cont de decizia adunării generale a proprietarilor de spații din această clădire, aceasta trebuie adoptată în unanimitate. de toți proprietarii indicați sau în unanimitate de toți proprietarii participanți la ședință, cu prealabil înainte de ținerea acestei adunări generale, obținând acordul în scris de la proprietarii care nu participă la ședință pentru o astfel de reconstrucție (a se vedea comentariul la articolele 36 și 40 din Codul Locuinței) . Acest lucru este valabil și pentru cazurile în care unul dintre coproprietari, fără permisiunea celorlalți, reconstituie proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe, mai ales dacă aceasta duce la scăderea acestei proprietăți. Ceilalți coproprietari au dreptul de a cere ca proprietatea comună să fie readusă în starea anterioară. Cerința corespunzătoare poate fi enunțată în conformitate cu art. 304 Cod civil al Federației Ruse.

Dacă oricare dintre proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente este privat de posibilitatea de a folosi o parte din proprietatea comună, inclusiv accesul la aceasta (de exemplu, la mansarda casei), de exemplu. lipsit de posesie, atunci are dreptul de a formula o cerere de recuperare a lucrului (art. 301 C. civ.). O astfel de cerere poate fi formulată împotriva oricăruia dintre proprietarii de spații dintr-o casă dată, dacă acesta deține această parte a proprietății, sau împotriva terților. Mai mult, dacă o cerere de revendicare este depusă împotriva unui terț (proprietar ilegal), atunci se consideră că este depusă în interesul tuturor proprietarilor de spații dintr-o astfel de casă. Satisfacerea acestei cereri nu prejudiciaza problema ordinii de folosinta a bunului comun, ci asigura doar ca reclamantul obtine in posesia bunului comun, de exemplu, da drept de trecere la pod.

12. Competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe cu privire la posibilitatea de a lua decizii cu privire la construcția de anexe, alte clădiri, structuri și structuri este formulată destul de ambiguu în paragraful 1 al părții 2 din articolul 44 comentat din Codul locuinței al Rusiei. Ambiguitatea se manifestă prin faptul că, în primul rând, nu este specificat în același timp pe ce teren se va realiza o astfel de construcție și, în al doilea rând, nu este indicat scopul obiectelor denumite.

La prima vedere, poate părea că adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente are dreptul de a lua o decizie, de exemplu, cu privire la construirea unei clădiri de birouri sau a unui alt bloc de apartamente pe un teren care nu aparține. către proprietatea comună dintr-o astfel de clădire.

Cu toate acestea, nu trebuie să uităm că, în conformitate cu partea 1 a articolului comentat, adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente este organul său de conducere - o formă de coordonare a voințelor și de luare a deciziilor privind gestionarea proprietății comune într-un imobilul dat, iar natura competenței acestei adunări se bazează pe regimul de drept al dreptului de proprietate al acestor proprietari asupra imobilului numit.

În consecință, în acest caz putem vorbi despre luarea deciziilor privind construcția de anexe, clădiri, structuri, structuri numai în cadrul formării și îmbunătățirii parametrilor proprietății comune într-un bloc de locuințe.

În conformitate cu aceasta, proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe include, în special, terenul pe care se află casa, cu elemente de amenajare și îmbunătățire, precum și obiecte situate pe terenul specificat și destinate întreținerii, funcţionarea şi îmbunătăţirea acestei case. Prin urmare, adoptarea unei hotărâri de către adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe în ceea ce privește competența acestei adunări în cauză poate fi condiționată de construcția numai în limitele stabilite ale terenului care face parte din comuna. proprietatea in imobilul specificat, si numai acele anexe, cladiri, structuri, structuri care vor fi destinate intretinerii, functionarii si imbunatatirii acestei locuinte.

13. Clauza 2 a părții 2 a articolului 44 comentat din Codul locuinței al Federației Ruse include în competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente aspecte legate de luarea deciziilor cu privire la limitele de utilizare a terenului. pe care se află blocul de apartamente, inclusiv introducerea de restricții privind utilizarea acestui teren.

Această competență a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe este determinată de faptul că, spre deosebire de legislația în vigoare anterior, Codul locuinței al Federației Ruse a clasificat terenul pe care se află blocul de locuințe, cu elemente a amenajării și amenajării teritoriului, ca proprietate comună a proprietarilor de spații din blocul de locuințe (vezi comentariul la art. 36 LCD). Totodată, în conformitate cu art. 16 din Legea introductivă la Codul locuinței al Federației Ruse în dezvoltarea existentă a așezărilor, terenul pe care se află blocul de apartamente și alte obiecte imobiliare incluse într-o astfel de casă este proprietatea comună comună a proprietarilor. spații din blocul de locuințe; Acest articol reglementează două cazuri: când terenul a fost deja format la momentul intrării în vigoare a Codului Locuinței RF și când se impune formarea acestuia. În primul caz, terenul trece gratuit în proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe în temeiul legii. În al doilea caz, pe baza acestui fapt, orice persoană autorizată de adunarea menționată are dreptul de a se adresa autorităților de stat sau autorităților locale cu o cerere pentru formarea unui teren pe care se află un bloc de locuințe. Din momentul în care se formează terenul și se efectuează înregistrarea cadastrală de stat, un astfel de teren trece și gratuit în proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

Proprietarii numiți au dreptul de a-și exercita competențele de a deține, folosi și dispune de un astfel de teren în limitele stabilite de lege, inclusiv Codul Locuinței al Federației Ruse, în ceea ce privește restricțiile privind regimul de dispunere a proprietății comune într-un bloc.

14. Articolele 6 și 11.1 din Codul funciar al Federației Ruse definesc un teren ca obiect al relațiilor funciare - o parte a suprafeței pământului, ale cărei limite sunt stabilite în conformitate cu legile federale. Potrivit paragrafului 2 al art. 261 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de proprietate asupra unui teren se extinde până la stratul de suprafață (sol) situat în limitele acestui teren, corp de apa, plante.

În ceea ce privește terenurile, înregistrarea cadastrală de stat se efectuează în conformitate cu procedura stabilită de Legea cadastrului imobiliar. Înregistrarea cadastrală de stat a bunurilor imobiliare recunoaște acțiunile organului împuternicit de a introduce informații despre bunuri imobiliare în cadastrul imobiliar de stat, ceea ce confirmă existența unui astfel de imobil cu caracteristici care fac posibilă definirea acestei proprietăți ca un lucru individual definit.

Codul de urbanism al Federației Ruse, pentru a determina procedura de stabilire a limitelor și a tipurilor de utilizare permisă a terenurilor în așezări, prevede adoptarea reglementărilor de urbanism (tipuri de utilizare permisă a terenurilor stabilite în limitele zona teritorială corespunzătoare, precum și tot ceea ce este situat deasupra și sub suprafața terenurilor și este utilizat în procesul de dezvoltare a acestora și exploatarea ulterioară a proiectelor de construcții capitale, dimensiunile maxime (minime și (sau) maxime) ale terenului parcelelor și parametrii maximi de construcție permisi, reconstrucția proiectelor de construcții capitale, precum și restricții privind utilizarea terenurilor și proiectele de construcții capitale) (Articolul 1).

Codul locuinței al Federației Ruse, la rândul său, stabilește că limitele și dimensiunea terenului pe care se află clădirea de apartamente sunt determinate în conformitate cu cerințele legislației funciare și ale legislației privind activitățile de urbanism (clauza 4, partea 1). , articolul 36).

15. Dreptul de folosință a unui teren ca element al conținutului dreptului de proprietate înseamnă posibilitatea, garantată de lege, a exploatării economice a unui astfel de teren prin extragerea proprietăților sale utile.

Astfel de proprietăți pentru proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe sunt, în primul rând, posibilitatea de a amplasa pe terenul pe care îl dețin (deasupra sau sub suprafață) elemente și obiecte de amenajare a teritoriului destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii unei astfel de case. , precum și stabilirea de restricții privind utilizarea acestui teren de către alte persoane. Prin urmare, limitele de utilizare a unui teren înseamnă stabilirea modurilor de utilizare atât a părților individuale ale unui astfel de teren, cât și a parcelei în ansamblu, determinarea scopului unor zone specifice ale terenului, stabilirea restricțiilor de utilizare. a terenului de către alte persoane etc. În special, apare adesea o situație când un grup de proprietari dintr-un bloc de apartamente este interesat să plaseze o parcare pentru vehiculele lor, altul este interesat să aloce o suprafață mai mare pentru locuri de joacă, un al treilea este să planteze copaci și arbuști, al patrulea este în ridicarea unui gard în jurul casei și restricționarea accesului liber la șantier pentru persoanele care nu au legătură cu casa. Toate acestea și alte probleme legate de limitele de utilizare a unui teren pot fi rezolvate prin luarea deciziilor de către o adunare generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

16. Alineatul 3 din partea 2 a articolului comentat include competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe de a lua decizii cu privire la transferul în folosință a proprietății comune într-un bloc de locuințe.

Exercitarea competențelor de folosință a proprietății, inclusiv a celor aflate în proprietate comună, reprezintă punerea în aplicare a unuia dintre elementele care compun conținutul drepturilor de proprietate. Întrucât imobilul este în proprietate comună, decizia de a-l transfera în folosință intră în competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

Referitor la subiectele de drept cărora li se pot ceda în folosință obiecte individuale de proprietate comună dintr-un bloc de locuințe, trebuie menționat că, în competența sa, adunarea generală menționată are dreptul de a hotărî problema transmiterii acestui bun. pentru uzul persoanelor atât din rândul proprietarilor acestei proprietăți comune cât și din rândul oricăror alte persoane. Compoziția subiectului poate fi luată în considerare la stabilirea cuantumului despăgubirii pentru bunurile prevăzute pentru utilizare. În consecință, dacă orice proprietate din proprietatea comună este furnizată pentru utilizare de către unul dintre participanții la proprietatea comună, atunci mărimea cotei sale în proprietatea comună dintr-o casă dată poate fi luată în considerare la stabilirea sumei specificate a compensației.

17. Este destul de evident că, deși clauza 3 a părții 2 a articolului comentat 44 din Codul locuinței al Federației Ruse prevede posibilitatea de a transfera în folosință „proprietatea comună într-un bloc de apartamente”, aceasta nu înseamnă posibilitatea de transmitere a întregii componenţe a unei asemenea proprietăţi comune, întrucât acest transfer va încălca regimul juridic de utilizare a proprietății principale într-un bloc de locuințe - spații rezidențiale și nerezidențiale. Totodată, partea 4 a art. 36 din Codul Locuinței al Federației Ruse prevede în mod direct posibilitatea de a transfera spre utilizare altor persoane tocmai obiectele proprietății comune dintr-un bloc de apartamente.

Astfel, adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, exercitând competența prevăzută la paragraful 3 al părții 2 a articolului comentat, rezolvă problemele legate de prevederea folosirii unor obiecte specifice de proprietate comună ale proprietarilor de spații într-un bloc.

În același timp, trebuie luat în considerare faptul că nu toate părțile proprietății comune, datorită scopului lor funcțional, pot fi prevăzute pentru utilizare. Obiecte precum intrările, puțurile de lift și ventilație, sistemele și dispozitivele tehnice de contabilitate, scările și palierele și alte obiecte similare care sunt indisolubil legate de sistemele de susținere a vieții întregului bloc de apartamente și asigură în mod constant scopul funcțional de locuințe și non- spațiile rezidențiale din această clădire nu pot fi prevăzute pentru utilizare. Alte obiecte, de exemplu mansarde, subsoluri, terenuri etc., pot fi puse la dispoziție pentru utilizare dacă acest lucru nu duce la încălcarea drepturilor și intereselor legitime ale proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente sau la perturbarea funcționării unui astfel de obiect. o casa.

18. Practica arată că, în ciuda faptului că, chiar înainte de intrarea în vigoare a Codului locuinței al Federației Ruse, multe elemente ale unui bloc de locuințe au fost clasificate de Codul civil al Federației Ruse (articolul 290) drept obiecte ale comunității. proprietatea clădirii, astfel de obiecte au fost transferate de către administrațiile orașului pentru a fi utilizate către terți fără participarea proprietarilor acestor obiecte.

Amplasarea reclamelor exterioare pe pereții și acoperișurile clădirilor de apartamente a devenit destul de răspândită. În vigoare până la 1 iulie 2006, Legea federală din 18 iulie 1995 N 108-FZ „Cu privire la publicitate” prevedea că plasarea de publicitate, inclusiv pe clădiri, structuri și alte obiecte, precum și determinarea sumei și procedurii de plată taxele pentru plasarea reclamelor sunt efectuate pe baza unui acord cu proprietarul sau cu o persoană care deține drepturi de proprietate asupra obiectelor specificate, cu acordul autorității locale relevante. Legea federală nr. 38-FZ din 13 martie 2006 „Cu privire la publicitate” prevede, de asemenea, că instalarea și exploatarea unei structuri publicitare se realizează de către proprietarul acesteia în baza unui acord cu proprietarul terenului, clădirii sau a altor bunuri imobiliare pentru căruia îi este atașată structura publicitară sau cu o persoană, proprietar autorizat al unei astfel de proprietăți.
———————————
NW RF. 1995. N 30. Art. 2864.

NW RF. 2006. N 12. Art. 1232.

În același timp, organismele guvernamentale locale și autoritățile de stat ale unor astfel de subiecte ale Federației, cum ar fi orașele federale Moscova și Sankt Petersburg, nu numai că au eliberat permise, ci au și încheiat acorduri pentru plasarea de reclame în aer liber fără a ține cont de prevederile din atât cele existente anterior, cât și cele mai noi, precum și Codul civil al Federației Ruse (articolul 247), adică. fără permisiunea deținătorilor de drepturi de autor ai locațiilor de publicitate.
———————————
Astfel, în unele orașe, organisme împuternicite au luat decizii obligând agenții de publicitate și producătorii de publicitate să încheie contracte de publicitate nu cu proprietarii de proprietate comună din blocurile de locuințe care sunt utilizate pentru publicitate, ci cu organismul împuternicit orașului sau cu întreprinderea unitară creată de aceasta în aceste scopuri. În același timp, au introdus concepte nelegale precum „spațiu publicitar”, „spațiu publicitar”, care le aparțin prin drept de proprietate. De exemplu, Decretul Guvernului orașului Moscova din 22 ianuarie 2002 N 41-PP „Cu privire la perspectivele de dezvoltare și regulile pentru plasarea publicității exterioare, a informațiilor și a designului orașului” a stipulat că plasarea publicității și informațiilor în aer liber se efectuează pe baza unui permis de distribuție de publicitate în aer liber, un acord cu Comitetul de Publicitate, Informare și Design din Moscova, dacă suma plății în temeiul acordului depășește 2 milioane de ruble pe an, sau cu întreprinderea unitară de stat a Moscovei „Publicitatea și Informarea Orașului” , dacă suma plății conform acordului nu depășește 2 milioane de ruble pe an. În același timp, atunci când se pune întrebarea cu privire la necesitatea de a coordona amplasarea reclamelor exterioare pe peretele sau acoperișul unui bloc de locuințe cu cetățenii care locuiesc în acest imobil și care dețin apartamentele ca drepturi de proprietate, respectivul Comitet se obligă să coordoneze astfel de plasare numai la direcția clientului unic, înlocuind decizia proprietarilor privind furnizarea obiectului de proprietate comună într-un bloc de locuințe pentru utilizare prin decizia acestei organizații în calitate de deținător de sold. Astfel, acest Comitet l-a considerat în mod ilegal pe așa-numitul deținător de sold (organizație de servicii) drept unicul proprietar al blocului de locuințe.

Codul locuinței al Federației Ruse prevede în mod direct că o decizie privind transferul proprietății comune într-un bloc de locuințe pentru utilizare poate fi luată numai de proprietarii spațiilor din clădirea de apartamente la adunarea lor generală. Hotărârile altor organe și persoane nu pot înlocui hotărârea unei astfel de adunări generale. Totodată, asigurarea de către proprietari contra cost a elementelor structurale individuale ale blocurilor de locuințe în scopul utilizării acestora pentru publicitate, echipamente de comunicare etc. poate servi drept sursă financiară suplimentară pentru întreținerea proprietății comune a unui bloc de locuințe.

În același timp, încălcările continue, numeroase și pe scară largă ale drepturilor proprietarilor de spații din blocurile de locuințe privind plasarea reclamelor au servit drept bază pentru introducerea unor modificări suplimentare în legislație, inclusiv în articolul comentat. Acum, competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente include direct luarea deciziilor privind încheierea de acorduri pentru instalarea și funcționarea structurilor publicitare. Totodată, clauza 3.1, partea 2 a articolului comentat, competența ședinței menționate include și problema stabilirii cercului de persoane care, în numele proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, sunt autorizate să încheie convenții privind utilizarea proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe (inclusiv acorduri pentru instalarea și exploatarea structurilor publicitare) în condițiile stabilite prin hotărârea adunării generale. Documentul care confirmă acordul acestor proprietari de a instala și exploata o structură publicitară este procesul-verbal al adunării generale a acestor proprietari.
———————————
Modificările care clarifică competența adunării generale în materie de hotărâri privind plasarea reclamelor de către proprietarii de spații din blocurile de locuințe au intrat în vigoare la 29 septembrie 2009.

A se vedea: clauza 2, partea 11, art. 19 din Legea federală din 13 martie 2006 N 38-FZ „Cu privire la publicitate” // SZ RF. 2006. N 12. Art. 1232.

19. Clauza 4 din partea 2 a articolului 44 comentat din Codul locuinței al Federației Ruse se referă la competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente problema legată de alegerea metodei de administrare a unui bloc de locuințe.

Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, cu toată importanța ei ca unic organ de conducere al unui astfel de imobil și ca formă de exprimare a voinței acestor proprietari, nu este încă un instrument suficient de flexibil pentru gestionarea tuturor activităților curente. în administrarea acestei clădiri. În acest sens, obligă proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe să aleagă în adunarea generală modalitatea de administrare a unui astfel de imobil. În același timp, Codul Locuinței al Federației Ruse prevede posibilitatea alegerii uneia dintre mai multe metode de administrare a unui bloc de locuințe: management direct, conducerea unei asociații de proprietari sau a unei cooperative de locuințe sau a unei alte cooperative de consumatori specializate, creată pentru a îndeplini cerințele. nevoile de locuințe ale cetățenilor în conformitate cu legea federală privind o astfel de cooperativă sau organizație de management de management (a se vedea comentariul la articolele Secțiunea VIII din LC).

Alegerea metodei de management nu înseamnă încetarea adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe ca organ de conducere al acestui imobil sau pierderea atribuțiilor sale. Partea 1 a articolului comentat nu prevede nicio excepție în acest caz. În plus, o adunare generală anuală trebuie organizată în consecință. În același timp, caracterul imperativ al acestei norme nu depinde nici de metoda aleasă de management.

20. Este necesar să rețineți că partea 2 a articolului comentat a fost completată cu un nou alineat - clauza 4.1, în legătură cu care cerințele pentru vot sunt „delimitate” atunci când adunarea generală decide asupra reparațiilor majore și reparațiilor în curs ale comunelor. proprietate intr-un bloc de apartamente. Dacă pentru a rezolva problema reparațiilor majore este necesară obținerea unei majorități de cel puțin 2/3 de voturi din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, atunci problema reparațiilor de rutină a proprietății comune în un bloc de locuințe este adoptat cu votul majorității din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații care participă la această ședință într-un bloc de locuințe.

21. Dacă se alege o metodă directă de administrare, adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe continuă să își exercite atribuțiile în calitate de organ de conducere al blocului de locuințe.

Atunci când alege o modalitate de administrare a unui bloc de locuințe de către o asociație de proprietari sau cooperativă de locuințe, adunarea generală a proprietarilor de spații din blocul de locuințe încredințează unui alt subiect de drept exercitarea unei părți din atribuțiile sale. Trebuie avut în vedere faptul că organismul de conducere specificat al unui bloc de locuințe nu își transferă competențele (ei rămân cu el), ci capacitatea de a le implementa. Un astfel de transfer este o modalitate de exercitare a atribuțiilor organului de conducere numit al unui bloc de locuințe, și nu o metodă de înstrăinare a acestora, în care acest organism ar pierde aceste competențe. În acest caz, trebuie amintit că titularul direct al dreptului de administrare a unui bloc de locuințe este proprietarul spațiilor din acest imobil și dreptul său de a administra blocul de locuințe decurge din deținerea sa asupra spațiilor din acest imobil. Întrucât fiecare astfel de proprietar este doar proprietarul unei cote în proprietatea proprietății comune a casei (articolul 289 din Codul civil), atunci, așa cum s-a indicat deja, există o necesitate obiectivă de luare a deciziilor colective în problemele care afectează comunitatea. interese. Un astfel de organism colectiv este adunarea generală a acestor proprietari, prin urmare colectivul de proprietari este cel care are drepturi depline de a-și administra proprietatea (proprietatea comună a unui bloc de locuințe). Alte persoane, precum o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe, primesc posibilitatea de a exercita anumite competențe de administrare a unui bloc de locuințe de la proprietarii spațiilor din acest imobil în baza unei hotărâri a adunării generale a proprietarilor. Acest principiu stă la baza conceptului de administrare a unui bloc de locuințe.

Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe, alegând o metodă de administrare a locuinței, conferind unui alt subiect de drept o anumită parte a competențelor de administrare a acesteia, își asumă în esență obligația de a se abține de la acțiuni active care împiedică executarea acestor competențe.

22. Clauza 5 din partea a 2-a a articolului comentat prevede posibilitatea de a se face referire la competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe și la alte aspecte care sunt direct atribuite competenței organului de conducere al blocului de locuințe de către Codul locuinței al Federației Ruse. În special, Codul locuințelor RF include următoarele aspecte:

- stabilirea calendarului, a procedurii de desfășurare a adunării generale anuale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe și a procedurii de notificare a acestor proprietari cu privire la deciziile luate de aceștia, determinarea modului de transmitere a mesajului despre adunarea generală (vezi comentariul la art. 45 din Codul Locuintei);

— luarea deciziilor cu privire la crearea unei asociații de proprietari (vezi.

Crezi ca esti rus? Te-ai născut în URSS și crezi că ești rus, ucrainean, belarus? Nu. Este gresit.

Ești de fapt rus, ucrainean sau belarus? Dar crezi că ești evreu?

Joc? Cuvânt greșit. Cuvântul corect este „imprinting”.

Nou-născutul se asociază cu acele trăsături faciale pe care le observă imediat după naștere. Acest mecanism natural este caracteristic pentru majoritatea creaturilor vii cu vedere.

Nou-născuții din URSS și-au văzut mama pentru un timp minim de hrănire în primele zile și de cele mai multe ori au văzut fețele personalului maternității. Printr-o coincidență ciudată, ei erau (și sunt încă) în mare parte evrei. Tehnica este sălbatică în esență și eficacitate.

De-a lungul copilăriei, te-ai întrebat de ce ai trăit înconjurat de străini. Rarii evrei de pe drumul tău puteau face tot ce voiau cu tine, pentru că ai fost atras de ei și i-ai alungat pe alții. Da, chiar și acum pot.

Nu puteți remedia acest lucru - imprimarea este o singură dată și pe viață. Este greu de înțeles; instinctul a luat contur când erai încă foarte departe de a-l putea formula. Din acel moment, nu s-au păstrat cuvinte sau detalii. Doar trăsăturile feței au rămas în adâncul memoriei. Acele trăsături pe care le consideri a fi ale tale.

3 comentarii

Sistem și observator

Să definim un sistem ca un obiect a cărui existență este dincolo de orice îndoială.

Un observator al unui sistem este un obiect care nu face parte din sistemul pe care îl observă, adică își determină existența prin factori independenți de sistem.

Observatorul, din punctul de vedere al sistemului, este o sursă de haos - atât acțiunile de control, cât și consecințele măsurătorilor observaționale care nu au o relație cauză-efect cu sistemul.

Un observator intern este un obiect potențial accesibil sistemului în raport cu care este posibilă inversarea canalelor de observare și control.

Un observator extern este un obiect, chiar și potențial de neatins pentru sistem, situat dincolo de orizontul de evenimente al sistemului (spațial și temporal).

Ipoteza nr. 1. Ochiul atotvăzător

Să presupunem că universul nostru este un sistem și are un observator extern. Apoi pot avea loc măsurători observaționale, de exemplu, cu ajutorul „radiației gravitaționale” care pătrunde în univers din toate părțile din exterior. Secțiunea transversală a captării „radiației gravitaționale” este proporțională cu masa obiectului, iar proiecția „umbrei” din această captură asupra altui obiect este percepută ca o forță atractivă. Acesta va fi proporțional cu produsul maselor obiectelor și invers proporțional cu distanța dintre ele, ceea ce determină densitatea „umbrei”.

Captarea „radiației gravitaționale” de către un obiect crește haosul acestuia și este percepută de noi ca trecerea timpului. Obiectul este opac la „radiația gravitațională”, a cărei secțiune transversală de captare este mai mare dimensiune geometrică, în interiorul universului arată ca o gaură neagră.

Ipoteza nr. 2. Observatorul interior

Este posibil ca universul nostru să se observe pe sine. De exemplu, folosind ca standarde perechi de particule cuantice încurcate separate în spațiu. Apoi spațiul dintre ele este saturat de probabilitatea existenței procesului care a generat aceste particule, atingând densitatea maximă la intersecția traiectoriilor acestor particule. Existența acestor particule înseamnă, de asemenea, că nu există o secțiune transversală de captare a traiectoriilor obiectelor care să fie suficient de mare pentru a absorbi aceste particule. Ipotezele rămase rămân aceleași ca pentru prima ipoteză, cu excepția:

Curgerea timpului

O observație exterioară a unui obiect care se apropie de orizontul de evenimente al unei găuri negre, dacă factorul determinant al timpului în univers este un „observator extern”, va încetini exact de două ori - umbra găurii negre va bloca exact jumătate din posibilul traiectorii „radiației gravitaționale”. Dacă factorul determinant este „observatorul intern”, atunci umbra va bloca întreaga traiectorie de interacțiune și fluxul de timp pentru un obiect care cade într-o gaură neagră se va opri complet pentru o vedere din exterior.

De asemenea, este posibil ca aceste ipoteze să fie combinate într-o proporție sau alta.

Textul integral al art. 44 Codul locuinței al Federației Ruse cu comentarii. Noua ediție curentă cu completări pentru 2020. Consultanță juridică cu privire la articolul 44 din Codul locuinței din RF.

1. Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe este organul de conducere al blocului de locuințe. Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe are loc în scopul administrării blocului prin discutarea punctelor de pe ordinea de zi și luarea deciziilor cu privire la problemele supuse votului (partea modificată prin Legea federală din 29 iunie 2015 N 176 -FZ .

2. Competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe include:
1) luarea deciziilor privind reconstrucția unui bloc de locuințe (inclusiv extinderea sau suprastructura acestuia), construcția de anexe și alte clădiri, structuri, structuri, reparații majore ale proprietății comune într-un bloc de locuințe, privind utilizarea fondului de reparații capitale;
1.1) luarea deciziilor cu privire la alegerea modului de constituire a fondului de reparații capitale, cuantumul contribuției pentru reparații capitale în ceea ce privește depășirea acesteia peste valoarea minimă stabilită a contribuției pentru reparații capitale, suma minimă a fondului de reparații capitale în ceea ce privește depășirea acestuia față de dimensiunea minimă stabilită a fondului de reparații de capital (în cazul în care legea unei entități constitutive a Federației Ruse stabilește o dimensiune minimă a fondului de reparații de capital), selectarea unei persoane autorizate să deschidă un cont special și efectuați tranzacții cu fonduri situate în contul special, o organizație de credit rusă în care ar trebui deschis un cont special, o organizație de credit rusă, în care trebuie deschis un cont special (clauza a fost inclusă suplimentar în decembrie 26, 2012 prin Legea federală din 25 decembrie 2012 N 271-FZ, astfel cum a fost modificată prin Legea federală din 29 iunie 2015 N 176 -FZ.

1.2) luarea deciziilor cu privire la primirea de către o asociație de proprietari sau o cooperativă de construcții de locuințe, o cooperativă de locuințe sau o altă cooperativă de consum specializată, o organizație de conducere și, în administrarea directă a unui bloc de locuințe, de către proprietarii de spații din acest imobil prin o persoană autorizată printr-o hotărâre a adunării generale a acestor proprietari, un împrumut sau un împrumut pentru repararea capitală a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, la stabilirea condițiilor esențiale ale unui contract de credit sau contract de împrumut, la primirea de către aceste persoane a o garanție, garanție pentru acest împrumut sau împrumut și cu privire la condițiile de obținere a garanției specificate, a garanției, precum și a rambursării pe cheltuiala fondului de reparații capitale a împrumutului sau împrumutului, utilizată pentru plata costurilor reparațiilor majore ale proprietate comună într-un bloc de locuințe, iar pentru plata dobânzii pentru utilizarea acestui credit sau împrumut, plata din fondul de reparații capitale a cheltuielilor de obținere a garanțiilor și garanțiilor specificate;
2) luarea deciziilor privind limitele de utilizare a terenului pe care se află blocul de locuințe, inclusiv introducerea de restricții privind utilizarea acestuia;
3) luarea deciziilor privind utilizarea proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe de către alte persoane, inclusiv încheierea de contracte de instalare și exploatare a structurilor publicitare, dacă pentru instalarea și exploatarea acestora se intenționează utilizarea proprietate comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe;
3.1) luarea deciziilor privind identificarea persoanelor care, în numele proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, sunt autorizate să încheie acorduri privind utilizarea proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe (inclusiv acorduri de instalare și exploatare). a structurilor de publicitate) în termenele determinate prin hotărârea adunării generale;
3.2) luarea deciziilor cu privire la utilizarea sistemului sau a altor sisteme de informare atunci când se organizează o adunare generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente sub formă de vot în absență (clauza a fost inclusă suplimentar la 22 iulie 2014 prin Legea federală din iulie; 21, 2014 N 263-FZ)
3.3) luarea deciziilor privind identificarea persoanelor care, în numele proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, sunt autorizate să utilizeze sistemul sau alte sisteme informatice atunci când țin adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sub forma votului absent. (denumit în continuare administratorul adunării generale) (Clauza este inclusă suplimentar în Legea federală din 22 iulie 2014 din 21 iulie 2014 N 263-FZ)
3.4) luarea unei hotărâri cu privire la procedura pentru ca administratorul adunării generale să primească mesaje despre desfășurarea adunărilor generale ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, decizii ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe cu privire la problemele supuse votului, precum și durata votului asupra problemelor de pe ordinea de zi a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente sub formă de vot în absență folosind sistemul (clauza a fost inclusă suplimentar la 22 iulie 2014 prin Legea federală din 21 iulie 2014 N; 263-FZ)
3.5) luarea unei decizii cu privire la procedura de finanțare a cheltuielilor asociate convocării și organizării unei adunări generale de către organizația de management, consiliul de administrație al unei asociații de proprietari, al unei cooperative de construcții de locuințe sau de locuințe sau al unei alte cooperative de consumatori specializate, în conformitate cu partea 6 a articolului 45 din prezentul Cod (Clauza este inclusă suplimentar de la 30 iunie 2015 prin Legea federală din 29 iunie 2015 N 176-FZ);
4) alegerea unei metode de administrare a unui bloc de locuințe;
4.1) luarea deciziilor privind reparațiile curente ale proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;
4.2) luarea unei decizii de a acorda consiliului unui bloc de apartamente autoritatea de a lua decizii cu privire la repararea curentă a proprietății comune într-un bloc de apartamente (clauza a fost inclusă suplimentar din 30 iunie 2015 prin Legea federală din 29 iunie 2015 N; 176-FZ)
4.3) luarea deciziei de a conferi președintelui consiliului unui bloc de locuințe autoritatea de a lua decizii în chestiuni care nu sunt specificate în partea 5 a articolului 161.1 din prezentul cod, cu excepția competențelor care intră în competența adunării generale. proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente (Clauza a fost inclusă suplimentar din 30 iunie 2015 Legea federală din 29 iunie 2015 N 176-FZ);
5) alte aspecte care se referă prin prezentul cod la competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

Comentariu la articolul 44

1. Regulile stabilite la art. Artă. 44 - 48 din Cod sunt fundamental noi, au lipsit din LC 1983 și Fundamente. În același timp, aceste articole dedicate organului de conducere al unui bloc de locuințe sunt incluse în Capitolul 6 din Secțiunea 2 „Proprietatea și alte drepturi de proprietate asupra spațiilor rezidențiale”, ceea ce nu pare în întregime logic. Prevederile corespunzătoare, din punctul nostru de vedere, ar fi trebuit să fie stabilite în Secțiunea 8 din Codul „Gestionarea blocurilor de locuințe”.

Partea 1 a art. 44 din Cod a introdus conceptul de „organism de conducere al unui bloc de locuințe”. Adunarea generală a proprietarilor de spații de bloc este recunoscută ca un astfel de organism. Această prevedere este formulată într-o normă obligatorie și nu prevede excepții. Cu alte cuvinte, organismul de conducere specificat trebuie să funcționeze în toate blocurile de apartamente, ale căror sedii sunt în proprietate de stat, municipală sau privată.

2. A fost stabilită o listă a problemelor care intră în competența adunării generale (Partea 2 a articolului 44 din Cod). Această listă nu este exhaustivă, întrucât ședința are dreptul de a decide și alte aspecte specificate în alte articole ale Codului. Să vă atragem atenția asupra faptului că interpretarea literală a normei stabilite la paragraful 5 al părții 2 a art. 44, ne permite să afirmăm că adunarea generală a proprietarilor de spații este lipsită de dreptul de a examina probleme care nu sunt direct de competența sa prin Cod.

Pentru alte întrebări, altele decât cele specificate în partea 2 a art. 44, referite prin Cod la competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, includ, în special:
stabilirea calendarului și a procedurii de desfășurare a adunării generale anuale, precum și a procedurii de notificare a deciziilor luate de aceasta (Partea 1, articolul 45);
stabilirea procedurii de documentare a hotărârilor adunării generale (Partea 1, articolul 46);
determinarea unei anumite încăperi dintr-un bloc de apartamente în care sunt afișate mesaje despre deciziile luate de adunarea generală și rezultatele votului pe probleme relevante (Partea 3 a articolului 46);
stabilirea locului sau adresei pentru păstrarea proceselor-verbale ale adunărilor generale (partea 4 a articolului 46).

Este ușor de observat că aceste aspecte sunt în principal de natură tehnică, procedurală și, în esență, nu adaugă nimic la competența adunării generale, direct prevăzută la paragrafele 1 - 4 din partea 2 a art. 44 Cod.

Ținând cont de acest lucru, această construcție legală nu pare pe deplin convingătoare. De exemplu, este destul de evident că, în cazul administrării directe a unui bloc de locuințe de către proprietarii spațiilor dintr-o astfel de clădire (a se vedea articolul 164 din Cod), adunarea generală a acestor proprietari, în practică, va trebui să rezolve multe alte chestiuni în plus față de cele atribuite direct de competența sa prin Cod, în special probleme similare celor decise de organele executive unice și colegiale ale persoanelor juridice. Prin urmare, din punctul nostru de vedere, formularea prevederilor clauzei 5, partea a 2-a, art. 44 din Cod necesită clarificare prin introducerea modificărilor corespunzătoare în acesta.

Consultări și comentarii din partea avocaților cu privire la articolul 44 din Codul locuinței din RF

Dacă mai aveți întrebări cu privire la articolul 44 din Codul Locuinței RF și doriți să fiți sigur de relevanța informațiilor furnizate, puteți consulta avocații site-ului nostru.

Puteți pune o întrebare prin telefon sau pe site. Consultațiile inițiale au loc gratuit de la 9:00 la 21:00 zilnic, ora Moscovei. Întrebările primite între orele 21:00 și 9:00 vor fi procesate a doua zi.

2. Competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe include:

1) luarea deciziilor privind reconstrucția unui bloc de locuințe (inclusiv extinderea sau suprastructura acestuia), construcția de anexe și alte clădiri, structuri, structuri, reparații majore ale proprietății comune într-un bloc de locuințe, privind utilizarea fondului de reparații capitale, pe reconstrucția și (sau) reamenajarea spațiilor care fac parte din proprietatea comună într-un bloc de locuințe;

1.1-1) luarea deciziilor cu privire la cuantumul contribuției pentru reparații capitale în ceea ce privește depășirea mărimii acesteia față de suma minimă stabilită a contribuției pentru reparații capitale, suma minimă a fondului de reparații capitale în ceea ce privește depășirea acestuia peste Suma minimă stabilită a fondului de reparații capitale (dacă legea subiectului Federația Rusă a stabilit o dimensiune minimă a fondului de reparații capitale), plasând fonduri temporare gratuite ale fondului de reparații capitale, formate într-un cont special, pe un depozit special într-o instituție de credit rusă;

3.5) luarea unei decizii cu privire la procedura de finanțare a cheltuielilor asociate cu convocarea și organizarea unei adunări generale de către organizația de conducere, consiliul de administrație al unei asociații de proprietari, cooperativă de locuințe sau de construcții de locuințe sau altă cooperativă de consum specializată, în conformitate cu partea 6 a prezentului Cod;

4) alegerea unei metode de administrare a unui bloc de locuințe;

4.1) luarea deciziilor privind reparațiile curente ale proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

4.2) luarea unei hotărâri de acordare a consiliului unui bloc de locuințe împuternicirea de a lua decizii cu privire la reparațiile curente ale proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

4.3) luarea deciziei de conferire a președintelui consiliului unui bloc de locuințe cu autoritatea de a lua decizii în chestiuni nespecificate în Partea 5 a prezentului Cod, cu excepția competențelor care intră în competența adunării generale a proprietarilor spații într-un bloc de apartamente;

4.4) luarea unei hotărâri cu privire la încheierea de către proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe, acționând în nume propriu, în modul stabilit de prezentul Cod, respectiv, a unui acord de alimentare cu apă rece și caldă, canalizare, alimentare cu energie electrică, gaze. furnizare (inclusiv furnizarea de gaz menajer în butelii), încălzire (furnizare de căldură, inclusiv furnizarea de combustibil solid în prezența încălzirii sobei) (denumit în continuare acord care conține prevederi privind furnizarea de servicii municipale), contracte pentru prestarea de servicii de gestionare a deșeurilor solide municipale cu o organizație furnizoare de resurse, un operator regional pentru gestionarea deșeurilor solide municipale;

4.5) luarea deciziei privind consimțământul pentru transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale;

5) alte aspecte care se referă prin prezentul cod la competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

Prevederile articolului 44 din RF LC sunt utilizate în următoarele articole:

Procedura de desfășurare a adunării generale a proprietarilor de spații într-un bloc de apartamente
3. Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe este valabilă (are cvorum) dacă la aceasta au participat proprietarii de spații din acest imobil sau reprezentanții acestora cu mai mult de cincizeci la sută din voturile din numărul total de voturi, cu excepția adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, desfășurată pe problema specificată în clauza 4.5 din partea 2 a articolului 44 din Codul locuinței RF. Dacă nu există cvorum pentru desfășurarea unei adunări generale anuale a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, trebuie să se organizeze o adunare generală repetată a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, organizată pe problema specificată în clauza 4.5 din partea 2 a articolului 44 din Codul locuinței al Federației Ruse, este competentă (are cvorum):
Hotărârile adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe
(1) Hotărârile adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe cu privire la problemele supuse la vot se adoptă cu votul majorității din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe care participă la această adunare, cu excepția: hotărârile prevăzute la alineatele 1.1, 4.2 din partea 2 a articolului 44 din Codul locuinței al Federației Ruse, care sunt adoptate cu mai mult de cincizeci la sută din voturile din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente , și deciziile prevăzute la alineatele 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 din partea 2 a articolului 44 din Codul locuinței al Federației Ruse, care sunt adoptate cu o majoritate de cel puțin două treimi din voturi din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, precum și din decizia prevăzută la paragraful 4.5...
Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente sub formă de vot absent folosind sistemul
1. În cazul în care adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe ia deciziile prevăzute la paragrafele 3.2 - 3.4 din partea 2 a articolului 44 din Codul locuinței al Federației Ruse, sistemul este utilizat pentru a posta mesaje despre deținerea unui adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, hotărâri adoptate de adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, rezultatele voturilor, pentru păstrarea proceselor-verbale ale adunărilor generale ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe pe ordinea de zi a adunării generale adunarea proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, pentru postarea de imagini electronice cu deciziile proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe cu privire la problemele supuse la vot, precum și pentru votarea problemelor de pe ordinea de zi a adunării generale a proprietarilor de spații într-un bloc. Deschide articolul
Cont special
6. Pornit bani gheata, situată într-un cont special, nu poate fi executată silita asupra obligațiilor titularului acestui cont, cu excepția obligațiilor care decurg din acorduri încheiate în baza hotărârilor adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, precizate la clauza 1.2 din partea 2 a articolului 44 din Codul locuinței al Federației Ruse, precum și contractele de furnizare de servicii și (sau) efectuarea de lucrări la reparații majore ale proprietății comune în acest bloc de locuințe, încheiate pe baza unei decizii a adunării generale a proprietarilor de spații din blocul de locuințe pentru a efectua reparații majore sau pe alte temeiuri legale.
Depozit special
4. Banii plasați într-un depozit special nu pot fi recuperați pentru obligațiile titularului contului special, cu excepția obligațiilor care decurg din acorduri încheiate în baza hotărârilor adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, specificate. la paragrafele 1.1-1 și 1.2 Partea 2 a articolului 44 din Codul locuinței al Federației Ruse, precum și contractele de furnizare de servicii și (sau) efectuarea de lucrări la reparații majore ale proprietății comune în acest bloc de locuințe, încheiate la pe baza hotărârilor adunării generale a proprietarilor de spații din blocul de locuințe privind efectuarea de reparații majore sau pe alte temeiuri legale.