Acord preliminar pentru cumpararea si vanzarea unui apartament cu si fara depozit. Acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament - ce este Acordul preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament

La achiziționarea unui imobil în ajunul încheierii Contractului Principal, părțile pot încheia un acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament cu sau fără depozit. Documentul face posibilă confirmarea intenției de a cumpăra o locuință și, în cazul în care circumstanțele de viață se schimbă, ajustarea unor puncte sau amânarea achiziției. Pregătirea lui nu este necesară, dar în unele cazuri nu poate fi evitat un acord preliminar.

Ce prevede un acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament?

În esență, un acord preliminar de cumpărare și vânzare (PDPA) este un acord pentru a încheia un acord principal în viitor, în condiții specificate. Este recomandabil să emiteți un PDCP în următoarele circumstanțe:

1. În prezent, cumpărătorul nu are suficienți bani pentru a finaliza achiziția. Prin încheierea PDCP, vânzătorul își confirmă disponibilitatea de a aștepta încasarea sumei lipsă, iar cumpărătorul își confirmă disponibilitatea de a cumpăra proprietatea în termenul stabilit.
2. Imposibilitatea de a ajunge personal pentru a finaliza tranzacția. Uneori părțile nu pot apărea la tranzacție, iar acțiunile prin intermediari ridică suspiciuni. Înregistrarea PDCP face posibilă amânarea vânzării până la sosirea părților.
3. Deficit documentele necesare. Înregistrarea unor certificate, de exemplu, permisiunea autorităților de tutelă pentru vânzare, poate dura de la 2 săptămâni la 1 lună, prin urmare, uneori părțile au nevoie urgent să amâne tranzacția pentru a colecta documente.
4. Neîncredere din partea cumpărătorului. Vânzătorul trebuie să confirme că apartamentul îi aparține numai lui și că proprietarii „ascunși” nu vor apărea după vânzare. Pentru a colecta dovezi sub formă de certificate și extrase suplimentare, veți avea nevoie de la 1 la 4 săptămâni.

Executarea contractului este reglementată de art. 429 Cod civil al Federației Ruse. Conform legii, acesta trebuie să conțină aceleași condiții care vor fi în Acordul Principal. Precontractul reflectă dorința de a cumpăra un apartament la un preț specificat într-o perioadă de timp specificată.

Care este diferența dintre un acord preliminar de cumpărare și vânzare a unui apartament și acordul principal?

Principala diferență dintre acordul preliminar și acordul principal este că acesta din urmă nu oferă motive pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare. Acordul nu prevede transferul unui apartament sau fonduri pentru a plăti locuința. În plus, există și alte caracteristici cărora ar trebui să le acordați atenție:

1. Subiectul acordului în PDCP poate fi descris mai puțin detaliat decât în ​​Acordul de bază. Este suficient să indicați adresa exactă. Cu toate acestea, dacă se dorește, părțile pot intra în detaliu, indicând numărul de camere, suprafața și alte nuanțe.
2. În ciuda indicației specifice a prețului apartamentului în PDCP, plata nu se face la încheierea acestuia. Singurul lucru pe care îl pot face părțile este să convină să facă un avans sau o depunere pentru suma conform Acordului principal.
3. Acordul preliminar este valabil doar un an implicit, după care fie este considerat invalid prin acordul comun al părților, fie reziliat în instanță. Perioada de valabilitate a Acordului principal nu este limitată. Aceasta înseamnă că dacă părțile au încheiat un acord de cumpărare și vânzare a unui apartament, dacă este cazul, îl au certificat la notar și înregistrat la Rosreestr, acesta este valabil până la îndeplinirea definitivă a obligațiilor. Desigur, poate avea restricții de timp, de exemplu, cu privire la termenul limită pentru plata întregului cost al apartamentului sau o anumită dată pentru checkout-ul rezidenților.
4. Acordul preliminar trebuie încheiat în scris. Nu este necesară legalizarea notarială. În schimb, poate fi încheiat și într-o formă simplă, iar în unele cazuri - în formă notarială (la vânzarea unui apartament al unui cetățean minor incapabil, sau în cazul vânzării unui apartament în proprietate comună). În același timp, înregistrarea de stat la Rosreestr este o procedură obligatorie.

PDCP poate include garanții suplimentare pentru îndeplinirea obligațiilor - un avans sau un depozit.

Depozit în contractul preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament

Există o diferență semnificativă între conceptele de „avans” și „depozit”.

Depozitul îndeplinește cel mai exact criteriul unui mijloc de garantare a contractului. Potrivit art. 380 din Codul civil al Federației Ruse, aceasta este suma care este emisă de una dintre părți la contract celeilalte părți. Depozitul face parte din plata destinata achizitionarii unui apartament. Se înscrie ca dovadă a intenției de a îndeplini contractul cu bună-credință.

Indiferent de suma depozitului, acordul de a-l face trebuie să fie în scris.

Dacă există o încălcare a acordurilor, efectuarea unui depozit implică amenințarea unor pierderi materiale pentru ambele părți.

Potrivit art. 381 din Codul civil al Federației Ruse, dacă obligația nu poate fi îndeplinită sau părțile însele au ajuns la un consens cu privire la anularea tranzacției, depozitul poate fi returnat. Totuși, dacă cumpărătorul renunță la intenția de a cumpăra un apartament, depozitul lăsat de acesta va rămâne la vânzător. Acesta din urmă poate suferi și pierderi. Dacă vânzătorul ia depozitul și se răzgândește cu privire la vânzarea proprietății, el trebuie să plătească dublul depozitului. În plus, încalcătorul obligațiilor trebuie să despăgubească contrapartea pentru pierderile suferite.

O altă formă comună de plată efectuată înainte de încheierea tranzacției este încheierea unui acord în avans. Este un procent din suma principală a contractului. În cazul încetării obligațiilor, această plată trebuie returnată, dar ținând cont de costurile suportate de cealaltă parte.

Exemplu. Vânzătorul a primit un avans - 10% din costul apartamentului și a cheltuit parțial banii pe documente de vânzare. Soția l-a descurajat pe cumpărător să cumpere apartamentul, astfel încât vânzătorul i-a returnat cumpărătorului doar restul avansului.

Dacă suma nu poate fi atribuită depozitului, se consideră avans.

Pentru cumpărător și vânzător mai mult forma preferata asigurarea executării unui contract - un depozit (a nu se confunda cu un gaj, atunci când se pune grevare asupra proprietății). Plata acestuia implică consecințe negative mai grave în cazul încălcării clauzelor DPKP. Dacă, atunci nu se tem de posibile dificultăți și sunt hotărâți să finalizeze tranzacția.

Condiția de plată a unui depozit poate fi inclusă în acordul preliminar de cumpărare și vânzare a unui apartament. La virarea unei sume de bani sub formă de depozit, părțile întocmesc o chitanță prin care se menționează că Cumpărătorul a transferat și Vânzătorul a acceptat o anumită sumă, iar cuvântul „depozit” trebuie să apară în chitanță, în caz contrar acțiunea va fi considerată un avans. plată.

Ce obliga, riscurile cumparatorului, consecintele incalcarii contractului

Acordul preliminar obligă Cumpărătorul să cumpere un apartament în viitor. Dacă refuză, riscă să piardă suma depusă plătită. Nici măcar începerea unui proces nu poate fi exclusă. Cert este că, potrivit paragrafului 5 al art. 429 din Codul civil al Federației Ruse, în cazul încălcării obligațiilor, fiecare dintre părțile contractului are dreptul de a cere în instanță ca vânzarea apartamentului să fie oficializată în termen de șase luni de la data nerespectării. indeplini obligatiile.

În ceea ce privește riscurile, încheierea PDKP nu implică pretenții pe piața secundară a locuințelor. Totul este extrem de clar și transparent. Dacă există dorința de a încheia un PDCP - vă rog, legea dă un astfel de drept, dacă nu există dorința de a da vreo obligație - nu se încheie un acord. Apoi, la înregistrarea vânzării, se întocmește imediat Contractul Principal.

Riscurile încheierii unui PDCP pe piața imobiliară primară

Cele mai mari riscuri sunt asociate cu achiziționarea de locuințe în baza RCA pe piața primară. Cert este că dezvoltatorul trebuie să întocmească un acord de participare la capitaluri proprii (PAA) cu cumpărătorul. Potrivit unui astfel de document, persoana responsabilă împrumută bani de la investitor (cumpărătorul apartamentului) și, în schimb, se angajează să încheie un acord la finalizarea construcției, a cărui consecință va fi transferul dreptului de proprietate de la dezvoltator la cumpărător.

Înlocuirea DDU cu PDKP înseamnă că Cumpărătorul nu va avea dreptul de a cere ca dezvoltatorul să transfere dreptul de proprietate asupra apartamentului. Dacă construcția se dovedește a fi neterminată, în cel mai bun caz, investitorul va putea returna depozitul de garanție.

Trebuie avut în vedere că la înregistrarea unui DDU se elimină riscul de „vânzare dublă”, iar DDU-ul poate fi încheiat de mai multe ori. Apoi mai mulți investitori fraudați vor revendica apartamentul finalizat.

La achiziționarea unui apartament pe piața primară, PDKP poate fi emis doar cu condiția ca apartamentul să existe deja fizic, dezvoltatorul este proprietar și intenționează să-l vândă. Când investiți în construcții, trebuie doar să încheiați un acord contractual. De asemenea, nu trebuie să aveți încredere într-un dezvoltator care își propune să încheie un Acord preliminar de participare, deoarece acesta nu are consecințe juridice similare cu DDU.

Unde să închei

Puteți întocmi un acord de intenție de a vinde un apartament:

• pe cont propriu;
• cu ajutorul unui notar;
• la o agentie imobiliara.

Prima metodă este cea mai ieftină și cea mai periculoasă, întrucât cea mai mică inexactitate în formularea clauzelor pe care le poate conține un acord standard va transforma PDCP într-o hârtie inutilă. Ar trebui să întrebați un avocat despre cum să redactați corect documentul.

Un notar vă poate ajuta să întocmească corect un document, să evalueze capacitatea juridică a părților și să confirme că acțiunile Vânzătorului și Cumpărătorului sunt voluntare.

Agenții imobiliari acționează în primul rând în interesul Vânzătorului. Protecția cumpărătorului este ultimul lucru la care le pasă. În marea majoritate a cazurilor, se propune să se indice ca garanție pentru tranzacție că cumpărătorul efectuează o plată în avans, a cărei returnare este extrem de dificilă.

Este necesar să concluzionam

Înregistrarea PDKP este voluntară. Dacă vânzătorul nu dorește să oficializeze un acord de intenție pentru a finaliza tranzacția, el poate „pierde” cumpărătorul care are nevoie de un astfel de document. Cert este că atunci când emite o ipotecă, cumpărătorul trebuie să furnizeze băncii un angajament scris de a cumpăra imobilul pentru care se emite o sumă mare de bani. Este PDKP care vă permite să încheiați un contract de împrumut.

Trebuie să mă înregistrez?

Documentul nu este supus înregistrării de stat și nu constituie o bază pentru transferul dreptului de proprietate.

Perioada de valabilitate

Nu este necesar să se indice perioada de valabilitate a acordului preliminar, totuși, dacă este important pentru Cumpărător (Vânzător) ca tranzacția să fie finalizată într-o anumită perioadă, atunci este necesar să se stipuleze că Acordul Principal trebuie încheiat, de exemplu, în interior 6 luni. Valabilitatea unui contract preliminar de cumpărare și vânzare pe durată este indicată în clauza 4 a art. 429 Cod civil al Federației Ruse. În mod implicit, un document este valabil pentru 1 an.

Imediat ce Acordul Principal este încheiat, Acordul preliminar își pierde forța juridică.

Cum să întocmești corect un acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament

La elaborarea PDCP, trebuie să vă amintiți următoarele:

• documentul trebuie să definească clar obiectul contractului;
• punctele sunt formulate concis și inteligibil, fără a permite posibilitatea apariției discrepanțelor.

Acordul arată ca un proiect al Acordului de bază, repetându-și punctele și care urmează să fie încheiat după o anumită perioadă de timp. Prin acordul părților, prevederile individuale pot fi modificate.

Contractul identifică condiții esențiale și suplimentare.

Condițiile esențiale includ:

• Informații despre părțile la acord: numele complet, detaliile pașaportului, locul de reședință. Dacă contractul este întocmit de un mandatar, trebuie să indicați numele complet al acesteia, numărul și perioada de valabilitate a procurii.
• Obiectul contractului este un apartament. PDCP vă solicită să indicați caracteristicile care vă permit să recunoașteți obiectul. Aceasta include: locația locuinței (oraș, stradă, casă); numărul de m2 rezidențiali și nerezidențiali; numărul de etaje al imobilului în care se află apartamentul; numarul de camere; unele nuanţe care influenţează decizia de cumpărare. De asemenea, trebuie să indicați documentul pe baza căruia cumpărătorul dispune de proprietate.
• Valoarea proprietatii. Este necesar să se indice prețul, deoarece schimbarea acestuia este un motiv pentru a refuza afacerea.
• Metoda decontărilor reciproce. Părțile pot conveni să plătească în numerar, prin transfer bancar, prin utilizarea unui seif sau cu condiția atragerii de fonduri ipotecare sau capital de maternitate.
• Disponibilitatea persoanelor îndreptățite să folosească instalația. Documentul trebuie să stipuleze în ce interval toți rezidenții trebuie să se mute. contabilitate de înregistrareși părăsesc localul.
• Durata contractului. Poate fi specificat sau nu. Se recomandă clarificarea până la ce dată trebuie finalizată tranzacția. La expirarea acestuia, contractul va fi considerat nul.
• Garanții de executare a contractului. Aceasta prevede plata unui avans sau avans.
• Costuri de tranzacție. Trebuie indicat cine va fi responsabil pentru costurile legalizării notariale și colectării documentelor. Mai multe detalii:
• Penalize. PDCP indică ce pedeapsă îl așteaptă pe cel care încalcă obligațiile.

Aceste clauze trebuie neapărat să apară în contract, dar la discreția lor, părțile pot detalia acordul completându-l cu clauze suplimentare.

Exemplu (șablon) de acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament fără depozit

Are forță juridică acordul preliminar?

Indiferent dacă contractul este legalizat, acesta are forță juridică și atrage consecințe juridice.

Părțile se angajează să finalizeze tranzacția, dar circumstanțe imprevizibile le pot determina să renunțe la intențiile lor anterioare. Apoi, evenimentele se dezvoltă conform unuia dintre scenariile posibile:

1. În cazul în care acordul preliminar expiră și niciuna dintre părți nu și-a declarat intenția de a încheia acordul principal, PDCP este considerat invalid. Dacă se dorește, una dintre părți poate solicita prelungirea termenului, iar cealaltă poate accepta sau refuza oferta.
2. Dacă perioada nu a expirat și ambele părți sunt gata să abandoneze tranzacția, depozitul este returnat proprietarului anterior. Vânzătorul și Cumpărătorul întocmesc un document de acord privind încetarea PDCP.
3. Una dintre părți transmite celeilalte o propunere scrisă de reziliere a contractului. În acest caz, inițiatorul trebuie să fie pregătit să suporte o pierdere a sumei depozitului plătit (sau dublul sumei depozitului). De regulă, un caz ajunge în instanță numai dacă nu este posibilă soluționarea neconcordanțelor materiale.

Forța juridică a acordului preliminar nu poate fi subestimată. Încheierea și încetarea acestuia sunt reglementate de lege. În practica judiciară sunt multe cazuri când proprietarul a fost obligat să vândă un apartament dacă nu avea mijloacele de a returna depozitul.

Cum să anulați un acord preliminar

În etapa semnării contractului, fiecare dintre părți poate refuza pur și simplu să îl încheie. Dacă documentul a fost deja semnat, atunci este posibil să reziliați obligațiile sau să schimbați condițiile esențiale (de exemplu, prețul unui apartament).

Pentru modificarea condițiilor, trebuie întocmit un acord suplimentar. Acest lucru este posibil doar dacă cealaltă parte nu este împotrivă.

Cum să-ți recuperezi banii

La întocmirea PDCP, este necesar să se stipuleze clar dacă Vânzătorul (Cumpărătorul) este cu adevărat hotărât să vândă sau să cumpere și dacă refuzul este posibil. Dacă există unele nuanțe, de exemplu, se așteaptă o tranzacție de contor, de care depinde vânzarea ulterioară, nu merită să indicați prevederea pentru efectuarea unui depozit.

Cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare este un tip de tranzacție destul de comun între cetățenii ruși. În ciuda simplității aparente a tranzacției, fără a întocmi un acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament, aceasta implică multe riscuri neexprimate în exterior. Chiar și fără a lua în considerare pericolele asociate cu o posibilă fraudă a uneia dintre părțile participante la tranzacție, există riscul unor pierderi financiare ca urmare a refuzului cumpărătorului (vânzătorul) de a cumpăra (vând) un apartament din orice motiv personal.

În cazul în care a fost contractat un împrumut pentru tranzacția propusă sau potențialul cumpărător a vândut deja locuința ocupată anterior în momentul refuzului vânzătorului, el va suporta cu siguranță pierderi asociate cu plata taxelor de dobândă către bancă pentru un împrumut nerealizat sau din cauza cheltuielilor neplanificate pentru finanţarea rezidenţei temporare. Unele bănci solicită un acord preliminar pentru a obține un credit ipotecar.

Pentru a câștiga încredere în legitimitatea viitorului acord, părțile elaborează un acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament. Recomandabilitatea întocmirii unui astfel de document este nu numai de a reduce probabilitatea costurilor financiare pentru una dintre părți, ci și din mai multe alte motive:

• pentru a da forță juridică unui acord verbal încheiat anterior între cumpărător și vânzător;
• pentru a asigura aprobarea garantată a prețului imobilului acceptat de părți (adică o garanție că suma va rămâne neschimbată pe toată durata tranzacției), acest lucru este valabil mai ales atunci când cumpărătorul strânge o parte sau întreaga sumă cu fonduri împrumutate;
• pentru a determina o dată reciproc acceptabilă pentru transferul apartamentului către noii proprietari (vacanta imobilului de către proprietarii anteriori);
• determinarea stării efective a apartamentului, pe care proprietarul anterior este obligat să o mențină (pună în aplicare) până la finalizarea operațiunii de acceptare și transfer al proprietății;
• suma financiară transferată de către cumpărător vânzătorului pentru a confirma seriozitatea intenţiilor sale. La efectuarea unei tranzacții care implică un depozit, documentul trebuie să fie certificat de un notar la locul de înregistrare a acordului. Apropo, operațiuni legale similare cu clauza principală nu sunt necesare în legătură cu identificarea cumpărătorului și vânzătorului de imobile de către angajații Rosreestr;
• în vederea stabilirii procedurii de returnare a depozitului către cumpărător în cazul unor împrejurări care nu permit părților să îndeplinească lista integrală sau o parte din obligațiile reflectate în acordul preliminar.

Aceasta este doar o listă aproximativă a celor mai relevante informații reflectate în contractul de cumpărare și vânzare a apartamentului în marea majoritate a cazurilor. Prin acordul comun al părților implicate în tranzacție, acordul preliminar poate fi completat cu orice clauză rezonabilă.

Transferul depozitului

Depozitul este o parte din costul proprietății rezidențiale stabilit de vânzător (de obicei cinci procente), transferat de potențial cumpărător vânzătorului apartamentului, ca factor care crește fiabilitatea intențiilor și garantează succesul viitorului. tranzacţie.

Depozitul este transferat vânzătorului (proprietarului) apartamentului în numerar în prezența unui notar cu părțile care semnează simultan un acord - un acord preliminar pentru reînregistrarea apartamentului. Recent, odată cu răspândirea metodelor fără numerar de plată a costului bunurilor și serviciilor, la cererea uneia dintre părți (dorință reciprocă), suma depozitului specificat în acordul preliminar poate fi transferată proprietarului apartamentul într-un cont bancar prin oricare dintre metodele de care dispune cumpărătorul.

Condițiile detaliate pentru transferul (primirea) și returnarea (nerambursarea) sumei depozitului sunt reflectate în mod necesar în una dintre clauzele contractului de cumpărare și vânzare. Atunci când se efectuează tranzacții în temeiul unui acord cu depozit în 2020, se acceptă în general că, dacă tranzacția a eșuat din vina (inițiativa, crearea condițiilor, condițiile prealabile etc.) cumpărătorului, atunci acesta nu poate pretinde o rambursare a depozitul plătit anterior pentru apartament. La rândul său, dacă vânzătorul de bunuri imobiliare (apartament) reziliază în mod conștient termenii contractului (se retrage unilateral din tranzacție), suma depozitului primit mai devreme este returnată cumpărătorului într-o sumă de două ori mai mare decât suma inițială.

O mostră de document pregătit care ține cont de nuanțele achiziționării de locuințe cu depozit în 2019 poate fi descărcată de pe.

Achiziționarea unui apartament cu ipotecă

Achiziționarea de bunuri imobiliare folosind fonduri împrumutate (ipotecare) are un număr de caracteristici distinctive dintr-o afacere fără una:

1. Prima diferență este că banca creditoare devine în mod necesar un participant (una dintre părțile la acord) la tranzacție.
2. A doua diferență se referă la achiziționarea de locuințe pe piața primară (într-o clădire nouă). Vânzătorul în astfel de tranzacții este un reprezentant al unei persoane juridice - dezvoltatorul, care impune restricții neexclusive asupra tranzacției și implică includerea unui număr de clauze suplimentare în contractul de cumpărare și vânzare.
3. Banca își asumă obligațiile unui garant al tranzacției viitoare, indiferent de statutul vânzătorului apartamentului.
4. Atunci când achiziționează un apartament de la o firmă de construcții, ea este cea care dictează condițiile fundamentale pentru încheierea contractelor de toate tipurile de design.
5. Se încheie un contract de împrumut ipotecar cu cumpărătorul pentru costul integral al apartamentului achiziționat, fără a ține cont de suma fondurilor de depozit. Dezvoltatorul poate să nu solicite transferul obligatoriu al unui depozit dacă nu vorbim de apartamente care sunt în mod constant la mare căutare. Suma depozitului variază de la cinci la zece la sută din valoarea cadastrală a obiectului tranzacției.

Acord preliminar pentru vânzarea și cumpărarea unei cote de apartament

Operațiunea de cumpărare a unei părți dintr-un apartament (alte spații rezidențiale) nu este fundamental diferită de achiziționarea unei proprietăți în ansamblu. Principala diferență în structura acordului preliminar (principal) constă în prezentarea detaliată în textul documentului a datelor geometrice exacte, dimensiunea, costul, procentul și alte date care identifică în mod unic cota achiziționată.

Costul în toate cazurile este indicat în ruble. Atunci când se ia în considerare o proprietate evaluată de vânzător în orice altă monedă a țărilor străine, contractul de cumpărare și vânzare include valoarea convertită în ruble la cursul de schimb al Băncii Centrale din ziua semnării (înregistrării notariale) a acordului.

În cazul achiziționării de acțiuni, responsabilitatea desfășurării activităților de verificare pentru acordul proprietarilor altor părți ale spațiului de locuit pentru vânzarea de către vânzătorul principal a acțiunilor acestora revine vânzătorului. Cumpararea unei actiuni este o operatiune mult mai problematica fata de achizitionarea unui apartament pe piata secundara imobiliara. De exemplu, în cazul nerespectării cerințelor articolului 250 din Codul civil Federația Rusă„Cu privire la dreptul de preemțiune”, instanța poate anula tranzacția de cumpărare-vânzare și anula contractul inițial, în ciuda faptului că acordul a fost executat și atestat impecabil de notar.

Cumparare si vanzare pe piata primara

Achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă (de la dezvoltator) nu impune restricții suplimentare privind executarea contractelor. Se întocmește un acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament cu persoană juridică ca un vânzător obișnuit.

Spre deosebire de acordurile de participare la capitaluri proprii, în care cumpărătorul devine proprietarul deplin al proprietății chiar înainte ca construcția acesteia să fie finalizată și pusă în funcțiune, achiziția unei clădiri noi în baza unui contract preliminar de cumpărare și vânzare impune vânzătorului obligații limitate. Cu participarea comună la construcția spațiilor rezidențiale, executarea unor acorduri contractuale suplimentare nu are elemente de oportunitate. Dezvoltatorul nu va putea vinde apartamentul fără acordul scris al persoanei fizice (juridice) care a acționat ca sponsor financiar al construcției acestuia, iar toate relațiile dintre părți sunt reglementate de condiții speciale de participare la construcția comună.

Structura contractului

Acordul preliminar nu are o formă stabilită legal este întocmit pe o foaie de format standard A4 și, dacă este necesar, completat cu clauze cerute de acordul părților. Un exemplu poate fi descărcat de pe acest link.

Dar, în ciuda formei libere de întocmire a documentului, acesta este certificat de un notar și reflectă în mod necesar informațiile:

• la data calendaristică curentă pentru elaborarea și semnarea acordului preliminar;
• O localizare geografică la momentul semnării (de regulă, este indicat pur și simplu orașul de înregistrare);
• scrise integral (fără abrevieri) numele de familie, prenumele și patronimele tuturor participanților la relația contractuală, în cel mai simplu caz - proprietarul apartamentului și potențialul cumpărător, semnăturile lor scrise de mână;
• informații aproximative aproximative la data (perioada, perioada) semnării de către părți a acordului principal. De regulă, este indicată luna sau trimestrul de disponibilitate aproximativă a părților;
• sancționează măsurile aplicate unei părți care nu îndeplinește (se sustrage de la îndeplinire) termenii acordului semnat;
• metoda și caracteristicile procedurii pentru ca vânzătorul să primească fonduri (la efectuarea unei tranzacții cu plată fără numerar, sunt indicate suplimentar detaliile financiare ale părților);
• coordonatele geografice (dacă este posibil din punct de vedere tehnic) și adresa locală a apartamentului achiziționat;
• de bază caracteristici tehnice apartamente pe care fostul proprietar este obligat să le întrețină până la transferul oficial al spațiilor de locuit;
• data exactă (se poate indica un interval de timp aproximativ) al transferului final al apartamentului de la proprietarul anterior la cel actual;
• o clauză permisivă sau de interzicere privind introducerea unor condiții suplimentare ale uneia dintre părți într-un acord deja semnat;
• prețul apartamentului în formă digitală și în cuvinte, mărimea depozitului și condițiile de transfer al acestuia (de regulă, ei aleg birourile avocaților sau notarilor).

Perioada de valabilitate a documentului

Din punct de vedere juridic, documentul își pierde forța după ce părțile îndeplinesc toate punctele (condițiile) reflectate în corpul documentului. Forța contractului poate fi pierdută și dacă una dintre părți dovedește că nu a respectat termenii tranzacției și contractul este reziliat de către instanță.

De asemenea, durata de legitimitate a unui contract poate fi limitată printr-o clauză din textul documentului în sine, aceasta are un nucleu rațional efectiv; Dacă nu sunt indicate termene specifice pentru îndeplinirea obligațiilor părților (este indicată cea mai recentă dată posibilă), acest lucru poate duce la probleme suplimentare în viitor - deteriorarea situației financiare a uneia dintre părțile la tranzacție și o tentativă împotriva acesteia. fond pentru a obține condiții mai favorabile, apariția unor circumstanțe de forță majoră - incendiu, cutremur, operațiuni militare etc.

Concluzie

O înțelegere verbală, chiar și între prieteni buni și rude apropiate, nu garantează o finalizare necondiționată pozitivă a tranzacției, mai ales atunci când sunt implicate sume financiare mari. În pofida faptului că legalizarea preliminară este obligatorie, el însuși este elaborat și încheiat numai la dorința reciprocă a persoanelor care acționează în calitate de părți interesate în efectuarea unei achiziții (cu excepția condițiilor în care formularul este prezentat unei instituții de credit, pt. de exemplu, o bancă).

Un document bine întocmit anterior semnării acordului principal de cumpărare și vânzare a unui apartament este o măsură eficientă semnificativă din punct de vedere juridic pentru a preveni acțiunile ilegale, precum și acțiunile legate de încercările de sustragere a răspunderii în cazul nerespectării condițiilor. a unui acord verbal.

Pentru a fi mai siguri că tranzacția intenționată va avea loc, părțile pot conveni să semneze un acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament cu o plată în avans. În acest fel, vor demonstra seriozitatea intențiilor lor. Un cumpărător care nu poate plăti imediat i se poate oferi să încheie un acord preliminar pentru vânzarea unui apartament cu un depozit.

Odată cu răspândirea acestui fenomen în tranzacțiile imobiliare, merită să aruncăm o privire mai atentă la ce sunt acordurile preliminare pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament. Dacă o cumpărare și o vânzare sunt planificate și procesul este în stadiul de formalizare, atunci vânzătorul, pe de o parte, și cumpărătorul, pe de altă parte, nu sunt întotdeauna pregătiți.

De exemplu, apartamentul oferit de vânzător stârnește interes, iar oamenii vor să-l obțină, dar acest lucru nu este întotdeauna posibil de realizat fără întârziere.

Sau cumpărătorul de locuință poate semna contractul de cumpărare numai după ce a primit un credit ipotecar, iar pentru aceasta creditorul are nevoie de confirmarea că tranzacția va avea loc.

Dragi cititori!

Articolele noastre vorbesc despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este unic.

Dacă doriți să aflați cum să vă rezolvați problema specifică, vă rugăm să contactați formularul de consultant online din dreapta → Este rapid și gratuit!

Sau sună-ne la telefon (24/7):

Există multe opțiuni pentru care părțile decid să semneze un acord preliminar. Este important ca acest lucru să mărească nivelul de securitate al tranzacției viitoare.

Ce este PDKP poate fi considerat ca fiind preliminar. Aceștia subliniază interesul părților de a finaliza tranzacția și dorința de a o semna. În acest scop discutăm parametrii de bază

conform viitorului acord.

• Parametrii și caracteristicile cheie ale antecontractului sunt precizați la art. 429 din Codul civil al Federației Ruse. Pentru a acorda mai multă pondere documentului, cumpărătorul poate introduce:
• avans;

depozit.

Diferențele față de acordul principal

• Principala diferență este absența motivelor pentru obținerea drepturilor de proprietate, deoarece următoarele nu au fost încă efectuate:
• transferul obiectului către noul proprietar;

plata pentru cumparare.

Prin urmare, un astfel de document nu este înregistrat, ceea ce este în mod fundamental exclus pentru acordul principal.

• Pot fi:
• arătând mai puțină atenție subiectului tranzacției;

indicarea perioadei înainte de semnarea contractului principal. În absența acestora, se obișnuiește să se ghideze după norma propusă în Partea 2, Clauza 2, Art. 429 din Codul civil al Federației Ruse – 1 an.

Nu toate cazurile necesită un acord prealabil. Cu toate acestea, în anumite circumstanțe, este de la sine înțeles de ce este necesar un contract de cumpărare preliminară:

• fondurile colectate nu sunt încă suficiente, dar vânzătorul este de acord să aștepte;
• o întâlnire personală nu este încă posibilă, iar semnarea prin împuterniciri pare nedorită;
• nu a colectat integral pachetul de documente de însoțire;
• Cumpărătorul intenționează să verifice în mod independent puritatea legală a tranzacției viitoare.

Ce ar trebui să fie în contract

DCP trebuie să conțină dovezi ale:

• capacitatea juridică a vânzătorului;
• absența pretențiilor legale asupra proprietății de la terți și a sarcinilor.

Și este, de asemenea, necesar să includeți în text:

• datele pașaportului;
• costul total al locuinței.

Ce să ia în considerare

Când specificați modul de întocmire a unui precontract, nu uitați să includeți condiții suplimentare în acesta. De regulă, acestea prevăd modul în care părțile vor distribui între ele plata costurilor asociate:

• la încheierea DCP;
• datoria de stat;
• seif bancar.

Extinderea listei de condiții suplimentare este practic nelimitată. Cu ajutorul lor, puteți obține o securitate mai mare a tranzacțiilor.

Condiții de depozit și avans

Conceptul de depozit este discutat în §7 al capitolului 23 din Codul civil. Putem vorbi despre ea ca pe o plată anticipată parțială, un depozit care garantează că afacerea cu locuințe va fi încheiată. Transferul depozitului se consemnează în scris.

Anularea tranzacției sau imposibilitatea îndeplinirii obligațiilor vă permite să solicitați legal restituirea banilor transferați. Refuzul de a cumpăra bunuri imobiliare va duce la pierderea depozitului, refuzul de a vinde va duce la necesitatea rambursării sumei de două ori mai mult. În plus, contravenientului i se poate cere să despăgubească contrapartea pentru pierderile suferite.

Atunci când nu exista documente scrise referitoare la fondurile virate ca garanție pentru achiziționarea unui apartament, atunci clauza 3 din art. 380 C. civ. le califică drept avans. Este considerată ca o anumită proporție din suma pe care cumpărătorul trebuie să o contribuie. Părților la DCT li se recomandă să folosească un depozit mai degrabă decât o plată în avans, deoarece încălcarea condițiilor va avea ca rezultat consecințe negative mai semnificative pentru partea vinovată de acest lucru.

Cum să întocmești un acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament

Un document bine întocmit poate preveni apariția multor momente neplăcute. Prin urmare, compilarea necesită acuratețe, atenție și o abordare atentă la alegerea condițiilor care urmează să fie incluse. În același timp, textul contractului preliminar de cumpărare și vânzare nu trebuie să fie prea extins.

Când ne dăm seama cum să compunem corect, nu trebuie să uităm de următoarele cerințe:

• concizie;
• claritatea prezentării, eliminând posibilitatea apariției discrepanțelor;
• aderarea la o structură care va fi duplicată în acordul principal.

Persoana care întocmește PDCP nu trebuie să uite de termenii esențiali și suplimentari ai tranzacției.

Documente necesare

Pentru a semna un PCDP, părțile trebuie să prezinte documente, fără de care va fi imposibil. Nu te poți descurca fără:

• cărți de identitate;
• documente legale, de exemplu, DCP;
• extrase din Registrul Unificat de Stat al Bunurilor Imobiliare;
• extrase din registrul casei;
• certificate de la ITO.

Cumpărătorul este mai interesat de extinderea listei, riscând să se confrunte ulterior cu consecințe neplăcute.

Indicarea părților la tranzacție

Atunci cand este necesara incheierea unui acord preliminar cu privire la bunuri imobiliare, se prevede o procedura pe care sa o urmeze partile. În special, semnați doar un document executat corect. Fiecare persoană care semnează PDCP individual indică detaliile pașaportului dvs. Inexactitățile și informațiile false vor duce la invaliditatea actului semnat.

Obiectul antecontractului

Ca una dintre condițiile esențiale, antecontractul conține un număr suficient de caracteristici ale apartamentului - obiectul tranzacției. Este recomandabil să indicați:

• document de titlu;
• locații;
• anul constructiei;
• numărul de etaje ale clădirii;
• numarul de camere;
• spațiu comun și de locuit.

Descrierea obiectului

O atenție detaliată la caracteristicile apartamentului va da acordului o greutate mai mare. Prin urmare, merită să indicați care dintre parametrii importanți satisfac cerințele cumpărătorului. O atenție deosebită se acordă reamenajărilor, pentru care trebuie furnizată confirmarea oficială.

Acte de titlu

În ultimii ani, proprietarilor de proprietăți nu li s-au eliberat certificate de proprietate. Confirmarea poate fi oferită:

• un extras din Registrul Unificat de Stat al Bunurilor Imobiliare.

Fără astfel de documente nu se poate vorbi despre o tranzacție.

Stabilirea procedurii de plată

Părțile discută:

• acordarea unui avans sau a unui depozit, precum și a modului în care va fi înstrăinat dacă nu semnează contractul principal dintr-un motiv sau altul;
• prețul pentru care va fi vândut obiectul;
• procedura și momentul transferului plății;
• folosind o cutie de valori.

Data scadenței

Stabilirea unor termene de plată specifice pentru locuința achiziționată în precontract este foarte de dorit. Fără a specifica, trebuie să te concentrezi asupra cerințe generale Cod civil pe durata de un an a unui astfel de acord.

Adăugări în cazurile cu depozit

Cumpărătorul subliniază seriozitatea intențiilor sale prin efectuarea unui depozit. Din cauza acestei condiții, vânzătorul se simte mai încrezător că tranzacția va avea loc. Aceasta este specificată împreună cu procedura de calcul, indicând consecințe posibileîncălcări sau anularea contractului.

La efectuarea unui avans

Este important să se indice clar în ce calitate sunt plătite fondurile de plată anticipată. Ponderea legală a depozitului este mai mare. Dar alegerea unuia sau altuia tip de plată anticipată se face la voința părților. Ei sunt ghidați de viziunea lor asupra circumstanțelor specifice ale tranzacției și iau propriile decizii.

Exemple și forme de acorduri preliminare

Circumstanțele în care se fac tranzacțiile pot varia foarte mult. Prin urmare, trebuie să fiți mai atent atunci când alegeți un exemplu de acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament.

Presupunând că va trebui să faceți un depozit în ajunul achiziționării unui apartament, este recomandabil să selectați un eșantion de precontract adecvat. În caz contrar, dacă după completare și semnare se dovedește că acordul principal nu se va ajunge, pot apărea unele probleme cu returnarea plății în avans.

Acord preliminar pentru cumpararea si vanzarea unui apartament cu depozit: formular

Când plănuiți să cumpărați o casă cu un credit ipotecar, nu puteți face fără un PDKP. O astfel de cerință va fi cu siguranță făcută de banca creditoare. Acestea specifică cerințele cheie pentru document și poate fi furnizat un formular special conceput.

Nu are sens să includeți toate caracteristicile într-o singură formă. Prin urmare, merită să descărcați un precontract standard gratuit.

Și adăugați-i condiții suplimentare care îndeplinesc circumstanțe specifice.

Acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament cu garanție: eșantion

Este indicat să găsiți un model actual 2019, realizat în strictă conformitate cu cerințele legii și practicii existente. Atunci când părțile au ajuns la un acord privind vânzarea unui apartament cu garanție, vor avea nevoie de un exemplu de contract preliminar de cumpărare, care să precizeze condiția relevantă.

Formatul Word este oferit pentru descărcare. Puteți vizualiza și, dacă doriți, corectați și completați. Apoi imprimați și utilizați.

Acord preliminar de la dezvoltator

Companiile de construcții au dreptul de a strânge fonduri de la cetățeni în trei moduri, prevăzute de Legea federală nr. 214 din 2004, prin:

• participarea la capitaluri proprii;
• certificate de locuință;
• Cooperativă de locuințe sau cooperativă de locuințe (cooperație de construcții sau de economii).

Acest lucru este imposibil fără un precontract.

Atunci când alegeți un dezvoltator, ar trebui să abordați semnarea documentelor în mod responsabil. Orice se poate întâmpla în construcții, este mai bine să fii mai bine asigurat.

Acord preliminar pentru cumpararea si vanzarea unui apartament cu plata in avans

Vânzătorul poate insista să i se facă o plată în avans. O astfel de dorință nu trebuie considerată excepțională sau ieșită din comun. Puteți oferi utilizarea unui depozit, care va conferi tranzacției o greutate legală mai mare. Dacă sunteți interesat să cumpărați o locuință, va trebui să fiți de acord să efectuați o plată în avans. Dar includeți o mențiune a acesteia în procedura de plată și prevedeți condiții suplimentare pentru returnare în cazul în care vânzătorul refuză tranzacția etc.

Această versiune a PDCP va arăta astfel.

Acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament fără avans

Când preînregistrați vânzarea unui apartament fără avans, descărcați această opțiune standard.

Acord preliminar pentru vânzarea și cumpărarea unei cote într-un apartament

Puteți descărca un șablon gratuit pentru un astfel de acord.

Trebuie amintit că pentru imobilele vândute pe părți, executarea tranzacției are trăsături caracteristice. Va trebui să determinați dimensiunea reală a acțiunii deținute de vânzător.

Forma de acord oferită de Sberbank

Sberbank ocupă, de asemenea, o poziție de lider în domeniul creditării ipotecare. Atunci când acordă un credit ipotecar, instituția de creditare solicită clientului său să furnizeze un PDAP semnat. Pe această bază, este gata să împrumute bani pentru achiziționarea de locuințe. Împrumutatul primește un exemplu de precontract întocmit de Sberbank, care trebuie respectat cu strictețe.

Durata unui astfel de acord este de aproximativ 60 de zile.

Nuanțe la cumpărarea unei camere într-un apartament comun

Proprietarii de apartamente comunale au prioritate în achiziționarea de camere de vânzare. Această circumstanță trebuie luată în considerare la întocmirea unui antecontract. Vânzătorul trebuie să primească un răspuns documentat de la ceilalți proprietari în termen de o lună dacă vor cumpăra camera.

O condiție suplimentară a PDCP poate indica disponibilitatea unor astfel de certificate sau necesitatea ca acestea să fie emise de vânzător.

Caracteristici în cazul achiziționării unei cote de locuință

Se aplică aceleași reguli ca și pentru o cameră dintr-un apartament comun. Prin urmare, va trebui să verificați dacă alți coproprietari sunt interesați să profite de prioritatea lor.

Altul punct important– dacă sunt alocate acțiunile, dacă există documente justificative. Lăsând acest lucru nesupravegheat, este ușor să te regăsești în ghearele escrocilor care reușesc să-și vândă cota de locuință de mai multe ori. Ar fi util să aflăm atitudinea celorlalți coproprietari față de vânzare. Se întâmplă să facă asta pentru a-i enerva, iar noul proprietar trebuie să facă față consecințelor.

Este posibil să semnați prin proxy?

În antecontractul de acord pentru apartament, o indicație a părților sale apare ca o condiție esențială. Una sau ambele părți pot apela la serviciile terților prin acordarea acestora de împuterniciri, executate după cum este necesar.

Nu ar strica să vă familiarizați cu titlurile și împuternicirile și să completați acordul cu un alt acord, care va indica faptul că PDKP a fost semnat de împuterniciri.

Este posibil să reziliați și din ce motive?

În ceea ce privește orice acord, inclusiv acordul preliminar de vânzare a unui apartament, dreptul civil prevede posibilitatea de:

• schimba termenii;
• termina.

În acest caz, este necesar să vă ghidați de normele prevăzute în capitolul 29 din Codul civil rus.

Se primește o ofertă adresată celeilalte părți dacă:

• a fost identificată o încălcare semnificativă din partea ei;
• s-au schimbat circumstanțele care au dus la semnarea PDCP;
• din cauza unei situații de forță majoră;
• există intenția de a ajunge la un acord în termeni diferiți sau de a rezilia acordul.

Fără a ajunge la o înțelegere reciprocă, părțile au dreptul de a continua disputa în instanță.

Trebuie să mă înregistrez?

Chiar dacă intenționați să cumpărați proprietatea dorită la un preț considerabil, acest lucru nu afectează necesitatea înregistrării PDKP. Proprietatea nu a fost transferată, nu au fost transferați bani - nu a fost nimic de înregistrat.

Preturi pentru servicii notariale

Cât de mult va costa legalizarea unui precontract depinde de prețul locuinței specificat în contract. 3.000 de ruble vor trebui plătite pentru un preț mai mic de 1.000.000, adăugând încă 0,4% din prețul convenit al locuinței. Costul serviciilor va crește:

• până la 7.000 și 0,2% - la certificarea unei tranzacții de 1-10 milioane;
• până la 25.000 și 0,1% (fără a depăși limita de 100.000) – peste 10 milioane.

Principalele greșeli la încheierea unui acord preliminar

La întocmire, nu este necesar să se lase puncte care ulterior vor fi interpretate diferit de cele din acordul principal. Prin urmare, este mai bine să utilizați un singur șablon pentru ambele documente. Și acordați o atenție deosebită modului în care PDCP descrie procedura de aplicare a sancțiunilor pentru nerespectarea acordului.

Video util

Când, la încheierea unui acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament, se plătește un depozit în sumă considerabilă, atunci pregătirea documentului trebuie abordată cu grijă deosebită. Puteți folosi recomandările pentru angajații serviciului juridic al unei firme specializate, prezentate într-un videoclip cu durata de patru minute și jumătate.

Un videoclip de opt minute prezintă sfaturi juridice oferite ca parte a programului de prelegeri.

Cum să evitați riscul asociat cu transferul unui avans sau depozit către vânzătorul imobiliar atunci când semnați un precontract este discutat într-o prezentare video de patru minute, condusă energic.

Concluzie

Folosind mostre din 2019 pentru acordul preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament, este mai ușor să creșteți nivelul de securitate al viitoarei tranzacții. Trebuie doar să monitorizați cu atenție îndeplinirea cerințelor prevăzute în fiecare dintre clauzele acordului.

Circumstanțele în care tranzacția este încheiată pot varia. Prin urmare, trebuie să alegeți eșantionul standard potrivit și să aveți grijă să includeți condiții suplimentare în el.

De asemenea, este important ca prevederile acordurilor preliminare și ale acordurilor principale să se potrivească exact.

La încheierea unei tranzacții de vânzare a unui apartament sau a unei case, fiecare dintre părți dorește să primească garanții, singura modalitate de a le oferi este încheierea unui acord preliminar de cumpărare și vânzare a unui apartament cu un depozit și să precizeze în detaliu; termenii tranzacției viitoare. La sfârșitul articolului puteți descărca gratuit o mostră (formular) din acest document 2020.

Procedura de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare se desfășoară în mai multe etape:

• Semnarea contractului initial;
• Întocmirea documentului principal;
• Plata pentru bunurile imobiliare achizitionate;
• Semnarea certificatului de transfer și acceptare;
• Înregistrarea drepturilor de proprietate.

Dacă achiziționați o locuință cu ipotecă, va trebui să obțineți un certificat care indică valoarea de piață a apartamentului (camerei) și să semnați un contract de ipotecă la o instituție de credit.

Lista documentelor solicitate

Este suficient ca cumpărătorul să furnizeze un pașaport al unui cetățean al Federației Ruse și acordul soțului (soției) pentru a face achiziția. Pentru a cumpăra un imobil cu ipotecă, aveți nevoie de următoarele documente:

• Certificat 2-NDFL sau alt document care confirmă venitul;
• Un certificat cu o valoare de piață desemnată;
• Hârtie de identitate suplimentară.

Unele organizații financiare necesită documentație suplimentară, așa că este mai bine să verificați lista exactă la banca de la care contractați împrumutul.

Proprietarul asigură:

• Un document care confirmă dreptul de proprietate asupra locuinței;
• Pașaportul unui cetățean al Federației Ruse;
• documentație de titlu;
• Extras din Registrul Unificat de Stat și registrul casei.

În plus, este posibil să aveți nevoie de:

• Consimțământul soțului (soției) pentru finalizarea tranzacției;
• Consimțământul autorităților tutelare, dacă vânzătorul are copii minori;
• Procura dacă o terță parte este implicată în tranzacție.

De ce aveți nevoie de un contract preliminar de cumpărare și vânzare?

PDCP este un document care se întocmește în scris și reflectă obligațiile și drepturile ambelor părți:

• Cumpărătorul se obligă să cumpere imobilul care face obiectul contractului;
• Vânzătorul trebuie să transfere obiectul tranzacției către cumpărător și să încaseze suma de bani convenită.

Cumpărătorul de locuință are dreptul de a efectua o plată în avans, acesta va deveni un argument serios dacă apar probleme controversate.

Lucrarea este întocmită cu acordul ambelor părți și oferă garanții pentru finalizarea cu succes a tranzacției. Prin urmare, nu trebuie să neglijați pregătirea documentului preliminar. Pe viitor, vei evita probleme la încheierea contractului principal și vei putea rezolva o situație conflictuală fără litigii.

Un acord preliminar este un bun ajutor într-o situație în care una dintre părți nu este pregătită să încheie o înțelegere aici și acum, dar amână decizia finală la o anumită dată.

Cu depozit

Efectuarea unui document preliminar cu depozit diferă de cea obișnuită doar prin aceea că, dacă tranzacția este reziliată de către cumpărător, plata avansului rămâne în întregime proprietarului apartamentului. În cazul în care proprietarul locuinței decide să anuleze contractul, acesta trebuie să returneze avansul în sumă dublă.

Cuantumul avansului efectuat de cumparator este specificat in conditiile obligatorii.

Pentru credit ipotecar

Un acord de pre-vânzare este adesea folosit atunci când solicitați un credit ipotecar. Un exemplu de document și un exemplu de înregistrare pot fi obținute de la filiala băncii unde intenționați să solicitați un împrumut. Acesta afirmă:

• Obligațiile și drepturile părților;
• Descrierea proprietății și prețul acesteia;
• Momentul semnării documentului principal și alte nuanțe, fără de care precontractul își pierde forța juridică.

Acțiuni în locuințe

Încheierea unui contract inițial de cumpărare și vânzare atunci când achiziționați o cotă într-un apartament nu este practic diferit de versiunea obișnuită. Singura diferență este prețul și mărimea acțiunii achiziționate.

Într-o clădire nouă

Atunci când decideți să cumpărați o casă într-o clădire în construcție, este necesar să se încheie un acord preliminar. Deoarece este o garanție că spațiile rezervate nu vor fi vândute către terți fără știrea dumneavoastră.

Prin semnarea documentului, cumpărătorul are dreptul să stipuleze condițiile de livrare a locuinței, costul final și alte puncte importante.

În aproape 100% din cazuri, dezvoltatorii solicită o plată în avans având un acord preliminar în mână vă va permite să evitați escrocii și să vă garantați că banii nu vor fi aruncați;

Videoclip despre riscuri și posibile fraude:

Documentul include informații despre obiectul tranzacției, datele vânzătorului și cumpărătorului și prețul proprietății.

De asemenea, reflectă opțiunile de calcul și alte nuanțe:

• data la care suma de bani a fost plătită ca plată;
• Dacă vânzarea se efectuează prin procură, detaliile acesteia sunt prescrise;
• Data și locul întocmirii;
• Semnăturile ambelor părți.

Dacă cumpărătorul lasă un depozit, se indică suma acestuia.

Condiții de bază și clauze obligatorii

Există trei condiții importante pentru care este semnat documentul principal:

• Imobilul care face obiectul contractului este descris în fiecare detaliu;
• Sunt indicate informații complete despre ambele părți implicate în tranzacție;
• Date despre prețul final al apartamentului achiziționat.

Dacă acestea lipsesc, atunci sensul întocmirii PDCP se pierde.

De asemenea, trebuie să conțină următoarele elemente obligatorii:

• Opțiune de plată între părți;
• Suma avansului efectuat de către cumpărător;
• Detalii despre procură, dacă este cazul;
• Termenele de executare a contractului principal.

Lipsa unuia sau mai multor puncte importante va duce la pierderea forței juridice a documentului.

Perioada de valabilitate a poliței

Cel mai adesea, perioada de valabilitate este convenită între părți la semnarea contractului. Dacă acest moment a fost ratat, atunci, conform clauzei 6 a articolului 429 din Codul civil al Federației Ruse, documentul este valabil douăsprezece luni. După această perioadă, își pierde forța legală.

Greșeli de bază

Principala greșeală pe care o fac cumpărătorii este semnarea unui acord preliminar de intenție de cumpărare și vânzare de imobile într-o clădire în construcție. Documentul este emis pentru o locație fictivă, iar acest lucru este ilegal. Uneori, judecătorul ia partea dobânditorului și recunoaște documentul ca fiind valabil, dar nu are rost să-și asume riscuri inutile.

A doua greșeală nu este exprimarea detalii importante acord. Această omisiune poate provoca conflicte între părți la întocmirea documentului principal. Pentru a evita acest lucru, aveți grijă să întocmiți corect contractul primar.

Rezilierea de către cumpărător

Cumpărătorul de imobil are dreptul de a rezilia tranzacția dacă găsește o opțiune cu un cost mai mic. În cazul în care cumpărătorul decide să rezilieze contractul, depozitul (dacă există) rămâne integral la proprietarul apartamentului. Acest lucru face posibilă compensarea prejudiciului așteptat de la locuința rezervată.

Dacă cumpărătorul nu a efectuat o plată în avans la completarea antecontractului, atunci niciuna dintre părțile la tranzacție nu este supusă penalităților.

Concluzie

Un exemplu de acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament cu un depozit include o listă de condiții și obligații importante ale părților. În viitor, aceste date sunt înregistrate și în documentul principal.

Contractul primar din 2020 este una dintre cele mai importante documente care se întocmesc și se semnează înainte de achiziționarea unui imobil.

Înainte de a întocmi contractul principal de cumpărare și vânzare, vânzătorul și cumpărătorul pot, prin acordul părților, să întocmească un contract preliminar de cumpărare și vânzare, un acord anticipat sau un contract de depozit. Încheierea unui acord preliminar este destul de des folosită atunci când se efectuează tranzacții imobiliare.

În conformitate cu Codul civil (articolul 429, partea 1), în baza unui acord preliminar, părțile la tranzacție se angajează să încheie în viitor un acord principal privind transferul oricărei proprietăți, prestarea anumitor servicii și efectuarea lucrează în condiţiile care sunt stabilite în acordul preliminar.

Puteți descărca un exemplu de acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament din linkul de la sfârșitul articolului.

În legătură cu tranzacția de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare rezidențiale, această regulă înseamnă că cumpărătorul și vânzătorul unui apartament sau al unei alte proprietăți au dreptul de a încheia un acord preliminar, care va specifica toate condițiile importante ale achiziției planificate și tranzacție de vânzare.

Necesitatea unui acord preliminar apare dacă acordul principal din anumite motive nu poate fi încheiat imediat. De exemplu, dacă cumpărătorului îi ia timp să colecteze numerar pentru a plăti apartamentul sau vânzătorul trebuie să pregătească toate documentele necesare.

Un contract preliminar de vânzare-cumpărare oferă părților o anumită garanție că tranzacția în viitor se va încheia exact în condițiile convenite, inclusiv la prețul convenit anterior.

În ciuda faptului că acordul preliminar nu presupune transferul apartamentului, acesta are forță juridică și conduce la anumite consecinte juridice. Prin urmare, părțile la tranzacție trebuie să abordeze în mod responsabil pregătirea și încheierea contractului preliminar de cumpărare și vânzare pentru a evita consecințele neplăcute pe viitor.

Termenii esențiali ai acordului

Condițiile obligatorii ale contractului preliminar de cumpărare și vânzare fac obiectul acordului (adică o descriere a apartamentului sau a altei proprietăți vândute), părțile la acord și prețul imobilului vândut. În baza condițiilor de mai sus, părțile se angajează pe viitor să încheie un contract de cumpărare și vânzare pentru apartamentul specificat și la prețul convenit.

Acordul preliminar precizează de obicei și procedura și termenele de încheiere a acordului principal. În plus, la vânzarea unui apartament, contractul include condiții pentru efectuarea unui avans sau a unui avans, care reprezintă o anumită garanție pentru părți. De obicei, suma avansului sau a depozitului la vânzarea unui apartament este de 5-10% din suma totală a tranzacției.

La întocmirea unui acord preliminar, părțile trebuie să înțeleagă clar diferența dintre un avans și un depozit pentru a înțelege consecințele rezilierii unilaterale a unui astfel de acord.

Plata de către vânzător a unui avans oferă părților posibilitatea de a refuza oficializarea contractului principal de cumpărare și vânzare prin returnarea avansului. Acest lucru se poate întâmpla, de exemplu, atunci când prețul imobilului se modifică.

In acest caz, vanzatorul, interesat sa vanda apartamentul la un pret mai mare, poate refuza indeplinirea acordului preliminar fara penalitati. Situația este diferită dacă contractul folosește termenul „depozit”. După ce a primit depozitul, vânzătorul poate refuza îndeplinirea termenilor contractului numai prin returnarea depozitului către cumpărător în sumă dublă.

Dacă rezilierea contractului preliminar are loc la inițiativa cumpărătorului, depozitul rămâne la vânzător. Astfel, depozitul crește gradul de răspundere a părților pentru neîndeplinirea obligațiilor din contractul preliminar de cumpărare și vânzare.

Acordul trebuie să conțină toate detaliile părților:

• numele de familie, prenumele, patronimul, detaliile complete ale pașaportului și adresa, dacă partea la acord este o persoană fizică;
• denumirea, forma juridică, locația, numărul certificatului de înregistrare de stat al persoanei juridice, dacă aceasta este parte la acord. Într-o tranzacție cu o persoană juridică, contractul indică și numele de familie, prenumele și patronimul reprezentantului care acționează în numele persoanei juridice;
• detaliile procurii, în cazul în care persoana care semnează acordul acționează în baza unei împuterniciri.

Durata contractului

Cel mai adesea, într-un antecontract de cumpărare și vânzare a unui imobil imobiliar, părțile indică perioada de încheiere a contractului principal. Dacă termenul nu este determinat de părți, atunci, conform normelor de drept civil, contractul principal de cumpărare și vânzare de locuințe trebuie încheiat în termen de un an de la data semnării acordului preliminar.

În cazul în care tranzacția de cumpărare și vânzare nu este finalizată în termenul prevăzut sau în termenul stabilit de lege, atunci acordul preliminar își încetează valabilitatea.

Principalele greșeli la încheierea unui acord preliminar

Părțile subestimează importanța acordului preliminar, neconsiderându-l un document important. Cu toate acestea, rezilierea unilaterală a unui astfel de acord poate duce la penalități.

Unii dezvoltatori oferă potențialului cumpărător să încheie un acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament în legătură cu proiecte de construcție neterminate, cu toate acestea, încheierea unui astfel de acord nu este în întregime legală, deoarece subiectul său este o proprietate care nu există în prezent. .

Și deși practica judiciară permite încheierea unui astfel de acord, chestiunea forței juridice a acordului preliminar pentru obiectul lipsă rămâne deschisă.

Acordul preliminar nu prevede toate condițiile importante ale viitoarei tranzacții de cumpărare și vânzare. Acest lucru poate duce la neînțelegeri la încheierea acordului principal și chiar la recunoașterea acordului preliminar ca nul (dacă nu există condiții obligatorii fără de care acest acord nu are forță juridică).

Prin urmare, părțile la tranzacție trebuie să întocmească cu atenție un contract preliminar de cumpărare și vânzare, fiind conștienți de întreaga întindere a răspunderii.

Exemplu de acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament -

Comentarii (81)

admin | 17/07/2014

Buna Elena. Plata in avansînseamnă că cumpărătorul a contribuit cu o anumită sumă (de obicei 10-15% din suma totală a tranzacției) pentru a confirma seriozitatea intențiilor și anumite garanții pentru părți. Dacă tranzacția nu are loc, avansul este pur și simplu returnat în cazul unui depozit, refuzul tranzacției la inițiativa vânzătorului îl amenință cu o dublă returnare a depozitului, în cazul în care cumpărătorul încalcă tranzacția; rămâne la vânzător.

Daria | 2014/08/10

Vânzătorul se oferă să emită un depozit. contract pe 2-3 luni. apartamentul meu este acum la vânzare. dar dacă nu găsesc un cumpărător în această perioadă, pot prelungi contractul de depozit?

admin | 14/08/2014

Salut Daria! Este mai bine să discutați imediat toate condițiile din contractul de depozit care se încheie. Din punct de vedere legal, vânzătorul nu poate păstra pur și simplu depozitul dacă vorbim de încălcarea condițiilor contractuale de plată, și nu de refuzul de cumpărare. Cu toate acestea, dacă vânzătorul refuză să vă returneze voluntar depozitul, dacă apare o întârziere în plată, va trebui să vă adresați instanței pentru o lungă perioadă de timp pentru a-l recupera. Prin urmare, este mai bine să discutați în prealabil cu vânzătorul cum se va dezvolta situația în cazul unei întârzieri la plată și să vă formalizați acordul în scris în contractul de depozit.

Oleg | 14/12/2014

Spune. Vecina mea dintr-o casă privată mi-a lăsat o procură pentru a-i vinde partea ei din articulație proprietate comună(2 proprietari, acte, casa si teren). Unul dintre proprietari este de acord să cumpere a doua parte, dar mă interesează un mic teren adiacent casei mele. Cum este posibil (obligație sau altceva) după vânzarea proprietății proprietarului integral să-mi vândă o parte din teren? Este posibil să fiu înșelat, să-l vând și apoi să mă refuze sau să mărească semnificativ prețul.

admin | 25/12/2014

Salut Oleg! Întrebarea dumneavoastră necesită clarificări, și anume: proprietatea este vândută de vecinul dumneavoastră proprietate comună sau acțiunile dumneavoastră sunt alocate? Dacă locuiți în aceeași casă, atunci aveți dreptul de prim refuz de a cumpăra cota care este vândută. Dacă refuzați un astfel de drept de cumpărare, atunci nu veți mai putea obliga noul proprietar să vă vândă nicio parte a proprietății.

Vanzator | 24/12/2014

Și dacă reziliați preacordul înainte de expirarea termenului său, va trebui să plătiți dublu avansul?

admin | 25/12/2014

Salut Vanzator! Dacă contractul prevede o plată în avans, atunci aceasta este pur și simplu returnată în aceeași sumă, dar dacă depozitul la termen apare în contract, atunci va trebui returnat în sumă dublă.

Serghei | 20.12.2015

Ce se întâmplă dacă Cumpărătorul refuză să rezilieze contractul preliminar de cumpărare și vânzare (și Vânzătorul dorește să facă acest lucru în mod unilateral) și acceptă depozitul chiar și în sumă dublă Acordul preliminar expiră la sfârșitul lunii ianuarie 2016 Vânzătorul (o femeie în vârstă, 85 de ani, fără altă locuință) semnează în continuare contractul principal de cumpărare și vânzare dacă Vânzătorul refuză să facă acest lucru, dar este gata să ramburseze depozitul în sumă dublă? La semnare, Vânzătorul, din cauza vârstei sale, nu a înțeles consecințele juridice ale semnării contractului preliminar de cumpărare și vânzare.

admin | 30/12/2015

Salut Serghei! În orice caz, nu va fi posibilă obligarea unei persoane să încheie contractul principal de cumpărare și vânzare, întrucât măsurile de constrângere în această materie nu sunt prevăzute de lege. În plus, pentru a răspunde mai complet la întrebare, este necesară o analiză a contractului preliminar de cumpărare și vânzare.

Eldar | 26/01/2015

Bună ziua, vă rog să-mi spuneți dacă există subtilități legale în timpul preliminar vanzare apartament, catre la care poate recurge un cumpărător fără scrupule al unui apartament Nerambursarea sumei rămase, rezilierea contractului etc., în care interesele vânzătorului pot avea de suferit

admin | 31/01/2015

Bună Eldar! Pentru ca tranzacția să aibă succes, vă recomand ca, împreună cu contractul principal, să încheiați un antecontract de cumpărare și vânzare de spații de locuit, în care se vor prevedea clar toate condițiile și termenii tranzacției. Astfel, dacă aveți un contract suplimentar de cumpărare și vânzare, veți fi protejat de multe riscuri, inclusiv de riscul ca cealaltă parte să evite tranzacția. Dacă a doua parte se sustrage de la tranzacție în prezența unui acord preliminar, a doua parte poate fi obligată să îndeplinească acordul sau să compenseze toate pierderile suferite de prima parte.

Ulyana | 03/02/2015

Buna ziua! Spune-mi te rog! Dacă contractul preliminar de cumpărare și vânzare specifică termenul limită pentru care cumpărătorul poate transfera depozitul, iar cumpărătorul încalcă termenul limită, atunci vânzătorul poate rezilia unilateral contractul?

admin | 08/02/2015

Salut Ulyana! Dacă acordul dumneavoastră preliminar nu prevede posibilitatea rezilierii unilaterale, atunci trebuie să notificați celeilalte părți în scris dorința dumneavoastră de a rezilia contractul. Dacă cealaltă parte refuză, rezilierea va avea loc în instanță.

Maria | 03/04/2015

Buna ziua, imi puteti spune va rog ce scrie in antecontractul?
termene, dar nu au reușit să se înregistreze la timp, este vina vânzătorului, acesta nu refuză să vândă, iar cumpărătorii cer un al 2-lea depozit, nu vor să facă o afacere. Acordul conține și sintagma Prezentul acord intră în vigoare din momentul semnării sale de către părți și este valabil până când părțile își îndeplinesc în totalitate obligațiile. Poate fi prelungit automat?

admin | 08/04/2015

Salut Maria! Dacă contractul preliminar de cumpărare și vânzare nu indică o anumită perioadă de execuție, atunci regula generala, acordul este valabil un an de la data semnării acestuia. Dacă a trecut un an de la semnarea contractului și niciuna dintre părți nu a transmis celeilalte părți o propunere scrisă de a încheia contractul principal, atunci antecontractul de vânzare este reziliat automat. Cu toate acestea, dacă doriți să prelungiți valabilitatea acordului, puteți încheia un acord suplimentar la acest acord pentru a prelungi valabilitatea acestuia.

Natalia | 13/04/2015

Buna ziua. Spuneți-mi diferența dintre un „acord preliminar de cumpărare și vânzare a unui apartament” și un „contract de intenție pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament”. Nu înțeleg diferența. Multumesc anticipat pentru raspuns.

admin | 17/04/2015

Salut Natalya! În esență, un acord preliminar și un acord de intenție sunt unul și același, deoarece ambele acorduri au același subiect - intenția de a încheia un contract principal de cumpărare și vânzare în viitor.

Serghei | 20/04/2015

Buna ziua. Dezvoltatorul își propune să încheie un contract preliminar de cumpărare și vânzare pentru un apartament în construcție. La ce nuanțe din contract ar trebui să fii atent pentru a nu rămâne fără nimic?

admin | 26/04/2015

Salut Serghei! În cazul dvs., există motive să credeți că dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile cu deplină bună-credință, deoarece achiziționarea unui apartament într-o clădire în construcție se realizează în baza unui contract de participare la capital și nu în baza unei achiziții și vânzare preliminare. acord. Relațiile din cadrul unui acord de participare la capitaluri proprii sunt protejate de lege, iar un acord preliminar pentru un apartament neterminat este un angajament foarte dubios.

Ivan | 08/08/2015

Buna ziua. Dacă, până la urmă, acest acord preliminar dubios pentru un apartament neterminat a fost deja încheiat cu un depozit de 100% din costul apartamentului și dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile, există vreo posibilitate de a-și recupera cel puțin depozit, ca să nu mai vorbim de suma dublă? Cu condiția ca oferta de încheiere a unui contract de cumpărare și vânzare de către cumpărător să fie transmisă dezvoltatorului în termenul specificat.

admin | 18/08/2015

Salut Ivan! Un astfel de acord poate fi reziliat din inițiativa dumneavoastră în instanță cu restituirea sumelor plătite de dumneavoastră. Baza rezilierii unui astfel de acord va fi o încălcare semnificativă a obligațiilor din acord din partea dezvoltatorului.

Elena | 28/05/2015

Spune-mi, dacă precontractul specifică intervalul de preț al obiectului achiziționat, atunci funcționează. că părțile nu au convenit asupra tuturor condițiilor esențiale și acest acord nu este preliminar, dar poate fi un acord de intenție sau nu are un temei legal. rezistenţă?

admin | 08/06/2015

Salut Elena! Acest acord este invalid deoarece acordul nu indică în mod clar și specific condiția esențială a acordului, și anume prețul acestuia.

Lyudmila | 26/06/2015

După semnarea acordului preliminar, fiecare parte are propria sa copie a acordului? Are cumpărătorul dreptul de a ridica ambele copii – ale sale și ale vânzătorului?

admin | 03/07/2015

Bună Lyudmila! Într-adevăr, după semnarea acestuia, o copie a acordului trebuie să fie disponibilă pentru fiecare dintre părți, deoarece, în caz contrar, una dintre părți se află într-o poziție extrem de dezavantajoasă - absența unei copii a acordului nu permite acelei părți să să își confirme în mod corespunzător drepturile și obligațiile.

Anna | 28/07/2015

Buna ziua. Vă rog să-mi spuneți, sunt cumpărător cu ipotecă, vreau să cumpăr un apartament, dar este grevat (cu ipotecă de la Sberbank), cum să evit riscul ca vânzătorul să refuze să vândă apartamentul după ce și-a rambursat ipoteca, dacă toate înregistrarea vor trece prin bancă (Sberbank)? Și ce alte riscuri ar putea fi?

admin | 03/08/2015

Salut Anna! În acest caz, vânzătorul trebuie mai întâi să obțină acordul băncii pentru a vinde apartamentul, după care se încheie un contract preliminar de cumpărare și vânzare ca garanție suplimentară. Dacă doriți să achiziționați un apartament folosind un credit ipotecar, atunci trebuie să luați un credit ipotecar de la banca vânzătorului (adică Sberbank), deoarece acest lucru va simplifica semnificativ procedura de cumpărare a unui apartament.

Serghei | 2015/10/10

Bună ziua. Este necesar ca cumpărătorul să înregistreze un acord preliminar pentru achiziționarea unui apartament la un notar dacă documentele vânzătorului sunt în curs de înregistrare a moștenirii și proprietatea nu a fost încă stabilită?

admin | 21/10/2015

Salut Serghei! Legalizarea contractului preliminar de vânzare-cumpărare nu este obligatorie și se poate face la cererea părților după ce părțile au toate documentele necesare.

Ekaterina | 06/11/2015

Bună ziua Încă o dată aș dori să clarific acest aspect. Daca cumperi un apartament grevat cu ipoteca, exista riscul ca dupa ce cumparatorul achita ipoteca, vanzatorul sa refuze deloc sa vanda apartamentul sau la pretul convenit anterior, cerand mai multi bani... daca se intampla asta, ce ar trebui să facă cumpărătorul, cine va returna banii cheltuiți pentru plata ipotecii? cat va dura procesul si cat vor costa toate aceste proceduri legale? Poate atunci nici nu ar trebui să te implici în cumpărarea unui apartament grevat? La urma urmei, există o mulțime de escroci... există garanții 100% pentru protecția cumpărătorului?

admin | 2015/11/15

Salut Ekaterina! Într-adevăr, există unele riscuri implicate în realizarea unei astfel de tranzacții. Cu toate acestea, pentru a minimiza riscurile, este adesea folosită opțiunea de vânzare a unui apartament ipotecat cu participarea băncii care a acordat creditul ipotecar. Se întocmește un contract preliminar și principal de cumpărare și vânzare, fondurile sunt transferate în părți - în cutia de valori a băncii (pentru a achita soldul ipotecii) și în cutia de valori a vânzătorului, iar vânzătorul va putea colectează fondurile numai după înregistrarea corespunzătoare a transferului de proprietate și înlăturarea sarcinii. Cu toate acestea, nu există o garanție absolută a unei tranzacții curate la achiziționarea unui apartament ipotecat.

Katerina | 2015/12/12

o prietenă vrea să cumpere un apartament în Kuban (am găsit o opțiune pentru ea) și să-l vândă pe al ei Orientul Îndepărtat. Pentru a-și vinde apartamentul, ea trebuie să obțină permisiunea de la tutelă, iar tutela nu dă permisiunea de a vinde, deoarece este necesar să furnizeze copii ale documentelor pentru o nouă achiziție. proprietarul unui apartament din Kuban vrea garanții ale tranzacției, iar o prietenă se teme că tutela nu va da permisiunea de a-și vinde apartamentul și va pierde depozitul (familia are mulți copii și fiecare ban nu contează) ce ar trebui facem?

admin | 22/12/2015

Salut Katerina! În această situație, este logic să te înțelegi cu vânzătorul apartamentului pentru a primi copii ale documentelor care confirmă intenția de cumpărare a apartamentului. Cel mai probabil, în această situație, va fi necesară încheierea unui acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament, iar acest acord poate servi și ca confirmare a intenției de cumpărare pentru autoritățile tutelare.

Valery | 21/02/2016

Buna ziua! Vă rugăm să clarificați acest punct: ce se întâmplă cu depozitul (un apartament este achiziționat cu ipotecă) dacă banca refuză să furnizeze fonduri împrumutate pentru această proprietate după ce a examinat pachetul de documente furnizat, inclusiv o situație financiară preliminară? Aceasta este forță majoră? Este necesar să discutăm această situație în acordul preliminar de politică?

admin | 29/02/2016

Salut Valery! În teorie, depozitul ar trebui returnat. Cu toate acestea, se recomandă precizarea tuturor riscurilor și nuanțelor posibile în contractul preliminar de cumpărare și vânzare, deoarece în această situație refuzul băncii de a transfera bani poate să nu fie recunoscut ca o circumstanță de forță majoră.

Anna | 24/03/2016

Bună ziua
Vă rog să-mi spuneți care este mai bine să închei un contract de cumpărare și vânzare pentru cumpărător cu plată anticipată sau un contract preliminar de cumpărare și vânzare.
Vânzătorul insistă asupra unei plăți în avans.

admin | 01/04/2016

Salut Anna! Într-un acord preliminar, o plată în avans este un depozit, care nu este returnat dacă cumpărătorul refuză să cumpere, iar într-un contract de cumpărare și vânzare cu o plată în avans, avansul este returnat dacă cumpărătorul refuză să finalizeze tranzacția. Astfel, este mai profitabil pentru cumpărător să încheie un contract de cumpărare și vânzare cu o plată în avans.

Julia | 19/06/2016

Bună ziua
Vindem garaj, care se afla intr-o cooperativa. La îndemână există un certificat de înregistrare a dreptului de proprietate, un pașaport cadastral pentru garaj și un certificat de calitate de membru și de răscumpărare a cotei. Ce alte acte trebuie să ai la îndemână pentru a vinde un garaj?

admin | 27/06/2016

Salut Iulia! De asemenea, de vânzare veți avea nevoie plan tehnic, un contract de vânzare-cumpărare de garaj și un act de acceptare și transfer al garajului către cumpărător.

Cristina | 24/06/2016

Buna ziua, am aceasta situatie.
Locuinta mea este inregistrata pe numele unui copil minor, vreau sa o vand pentru a cumpara altul (mai mare), pentru asta am nevoie de permisiunea de a vinde din tutela. În cazul în care există o clauză pentru a face un acord preliminar cu privire la proprietatea vândută și cumpărată.
Pot să găsesc un apartament, să fac o declarație scrisă despre el, să depun documente pentru permisiunea de a-mi vinde casa?

admin | 06/07/2016

Salut Cristina! Pentru a obține permisiunea autorităților tutelare de a vinde un apartament, trebuie să aveți acorduri preliminare de cumpărare și vânzare atât pentru apartamentul dvs., cât și pentru cel nou achiziționat.

cumpărător | 2017/03/10

Bună ziua. Sunt cumpărător. Pașaportul este înlocuit din cauza vârstei. Pot încheia un acord contractual cu vânzătorul folosind un certificat temporar?
Încă un lucru. Vânzătorul dorește un PDCP legalizat. Va fi un certificat provizoriu un obstacol pentru întocmirea unui certificat provizoriu de la notar? Ulterior, acordul principal va fi și el legalizat, dar pentru un pașaport nou.

admin | 22/03/2017

Salut Cumpărător! De regulă, un notar certifică orice documente numai dacă există un pașaport, deoarece orice document certificat de un notar conține toate datele de pașaport valabile și de încredere ale tuturor persoanelor care sunt părți la tranzacție.

Alla | 19/03/2017

Salut, te rog spune-mi. Conform acordului preliminar, agenția a virat întreaga sumă pentru apartament, ne-au dat chitanță, ordin de mutare și chei. Dar contractul indică că vânzătorul nu este o agenție, nu un antreprenor sau o companie de construcții, ci un antreprenor individual... Ceea ce se presupune că firma de constructii va vinde apartamentul dupa inregistrarea pasaportului cadastral. Și apoi va exista un contract de cumpărare și vânzare cu mine. Mi-au cerut și să întocmesc un cont curent și să le dau lor. Este totul legal aici?

admin | 30/03/2017

Salut Allah! Pentru a răspunde cu exactitate la întrebarea dvs., este necesară o analiză detaliată a tuturor documentelor, și anume dacă întreprinzătorul individual pe care l-ați specificat are drepturile corespunzătoare pentru a încheia o tranzacție (inclusiv un contract preliminar de cumpărare și vânzare).

Diana | 2017/07/10

Bună ziua, vă rog să-mi spuneți, este posibil să specificați o perioadă de 6 luni în contractul de cumpărare și vânzare?

admin | 17/07/2017

Buna Diana! Din păcate, nu ați specificat ce termeni aveți în vedere, așa că nu este posibil să răspundeți la întrebarea dvs. cât mai detaliat.

Alexey | 15/08/2017

Buna ziua! Mi se oferă să cumpăr un apartament într-un imobil în construcție conform PDKP și există o clauză în el care nu spune nici avans, nici avans, dar arată astfel: „În confirmarea adevăratelor intenții de a încheia Acordul principal, plătiți Partea-1 în numerar ca fonduri de plată de garanție în valoare de ___(_) ruble ___ copeici în termen de ___________. inclusiv
Valoarea plății plății garanției este luată în considerare la plata de către Partea-2 cost total Apartamente conform Acordului de bază.” Este corect?

admin | 22/08/2017

Salut Alexey! Da, o astfel de formulare la încheierea unui contract preliminar de cumpărare și vânzare nu contravine legislației în vigoare și nu încalcă interesele părților la contractul preliminar de cumpărare și vânzare.

Irina | 07/09/2017

Buna ziua! Și am această întrebare: după încheierea unui acord preliminar, dacă Vânzătorul se răzgândește cu privire la vânzare, atunci care sunt consecințele pentru el? doar returnarea avansului/depozitului? Acordul preliminar are forță legală, este doar un acord de intenție, după cum îl înțeleg

admin | 21/09/2017

Buna Irina! Toate penalitățile și consecințele neîndeplinirii de către vânzător a condițiilor contractului preliminar de cumpărare și vânzare sunt, de regulă, prevăzute în contract. Returnarea depozitului și a oricăror sume suplimentare în legătură cu refuzul vânzătorului de a vinde imobilul este, de asemenea, reglementată de contract. Un acord preliminar de cumpărare și vânzare de spații rezidențiale este un acord cu drepturi depline, prevăzut de legislația în vigoare și având forță juridică.

Viaceslav | 08/10/2017

Buna ziua, daca termenii antecontractului au expirat, iar vanzatorul nu are initiativa incheierii celui principal, ce se va intampla cu depozitul sau plata in avans? Dacă cumpărătorul ia inițiativa contractului principal, cum ar trebui să arate?

admin | 17/10/2017

Salut Vecheslav! În cazul în care vânzătorul evită încheierea contractului principal de cumpărare și vânzare, acesta va fi tras la răspundere în conformitate cu termenii contractului preliminar de cumpărare și vânzare. De regulă, în astfel de situații, contractul prevede condiția ca depozitul primit de vânzător să fie restituit cumpărătorului cu plata penalității prevăzute în contract.

Elena | 01/11/2017

Dacă vânzătorul nu poate îndeplini termenii contractului preliminar de cumpărare și vânzare din cauza decesului, cum să prevadă această situație? Ar trebui vânzătorul să elibereze o împuternicire unui terț? Cui i se restituie avansul/depozitul? Și dacă cumpărătorul este totuși de acord să cumpere apartamentul, moștenitorul vânzătorului are dreptul să întocmească contractul principal? Și atunci trebuie să plătesc impozit de 13%?

admin | 21/11/2017

Salut Elena! În cazul decesului unei persoane (vânzător), orice contract este reziliat automat, întrucât decesul unei părți la contract este unul dintre principalele motive de încetare a raporturilor juridice din contract. Într-o astfel de situație, puteți cere restituirea avansului de la moștenitorii vânzătorului. De asemenea, moștenitorii vor putea vinde apartamentul după ce au intrat în drepturi de moștenire.

Anna | 29/11/2017

Vreau să cumpăr un apartament cu un credit ipotecar de la Sberbank. Soldul datoriei către bancă va fi rambursat cu fondurile mele. Ce înțelegere și procedură ar trebui făcută pentru a fi liniștită că după ce a achitat datoria la bancă cu banii mei, vânzătorul nu a refuzat afacerea?

admin | 09/12/2017

Salut Anna! De regulă, la achiziționarea unui apartament cu participarea unei bănci, toată documentația (acordul de cumpărare și vânzare, contractul preliminar de cumpărare și vânzare) este pregătită direct de avocații băncii, luând în considerare toate circumstanțele. Deci mai bine lămuriți mai departe această întrebareîn bancă. În plus, în această situație, interesele dumneavoastră pot fi protejate direct printr-un contract preliminar de cumpărare și vânzare.

Dilyara | 01/03/2018

Bună ziua Vă rog să-mi spuneți, pentru examinare în instanță, este legalizarea contractului preliminar o condiție obligatorie? cumpărare și vânzare apartamente?

admin | 13/03/2018

Salut Dilyara! Această condiție nu este obligatorie, întrucât instanța, atunci când examinează un caz, evaluează împreună toate documentele și probele.

Timotei | 20.03.2018

Buna ziua. vrem sa vindem casa, cumparatorul are jumatate din suma. Ei promit că vor da restul într-un an. ce si cum sa inchei un acord pentru a nu fi nevoit sa returnezi suma primita si sa ai posibilitatea de a pretinde soldul neachitat daca cumparatorul banilor ramasi nu achita la timp.

admin | 27/03/2018

Salut Timofey! Puteți specifica procedura de plată a fondurilor în contractul de cumpărare și vânzare cu un grafic de plată atașat. De asemenea, puteți include în contract o condiție ca în cazul încălcării graficului de plată, penalitatea corespunzătoare să poată fi încasată de la cumpărător. Nerespectarea termenilor acordului de plată a fondurilor va fi un motiv întemeiat pentru a merge în instanță și a colecta forțat datoria.

Evgeniy (vânzător) | 27/04/2018

in cazul refuzului tranzactiei de catre cumparator, vanzatorul suporta toate cheltuielile efective. Ce se înțelege prin cheltuieli reale? Mai simplu spus, ar trebui să dau doar un avans sau o rambursare și ceva în plus?

admin | 09/05/2018

Salut Evgeniy! De regulă, cheltuielile efective înseamnă de fapt doar un avans. Cu toate acestea, cheltuielile reale pot include, de exemplu, imobiliare și taxe legale.

Svetlana | 24/05/2018

Buna ziua. Dorim sa achizitionam un apartament intr-un bloc in constructie prin cesiune. Acționarul are o sarcină asupra credit ipotecarîn bancă și, prin urmare, nu ne poate atribui apartamentul. Dar dacă dau un depozit în numerar pentru a-mi rambursa împrumutul, abia atunci dezvoltatorul va fi de acord cu cesiunea. Suma este mare, peste 2 milioane. Ce ar trebui să facem există un risc mare. Întocmește un acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament sau un contract de împrumut? Dacă nu certificați prin notar, care sunt consecințele?

admin | 31/05/2018

Bună Svetlana! Da, puteți întocmi un contract preliminar de cumpărare și vânzare cu condiția ca banii plătiți să vă fie returnați dacă tranzacția este refuzată. Certificarea de către un notar este o garanție suplimentară a legalității tranzacției și simplifică procedura de colectare a fondurilor în cazul acțiunilor necinstite ale celeilalte părți.

Ksenia | 14/10/2018

Bună ziua, spuneți-mi, ce se întâmplă dacă s-a încheiat un acord preliminar? (Nu am dat depozitul) îl pot rezilia? Sau ar trebui să plătesc totuși banii?

admin | 30.10.2018

Salut Ksenia! Dacă contractul dumneavoastră preliminar de cumpărare și vânzare nu prevede o penalitate pentru reziliere, nu va trebui să plătiți nimic suplimentar. În orice caz, pentru a răspunde corect la întrebarea dvs., trebuie să vă ghidați după prevederile contractului dvs. actual.

Nikolay | 16/12/2018

Dacă antecontractul a expirat și contractul principal nu a avut loc, cum poate fi returnat avansul cumpărătorului dacă vânzătorul refuză să-l returneze?

admin | 28/12/2018

Salut Nikolay! În primul rând, trebuie să contactați vânzătorul cu o cerere scrisă de rambursare din cauza neîndeplinirii contractului. Dacă vânzătorul refuză să returneze avansul, veți putea să vă adresați instanței și să recuperați fondurile în instanță.

Alexandru | 04/01/2019

Bună ziua, spuneți-mi ce să fac, sunt cumpărătorul unui apartament și am încheiat un contract preliminar de cumpărare și vânzare cu proprietarul apartamentului (soțul). dimensiune mare"). In plus, la adresa apartamentului pe care vreau sa il cumpar a fost inregistrata o firma, sotul proprietarului apartamentului. Ce ar trebui să fac și ce riscuri mă așteaptă?

admin | 18/01/2019

Salut Alexandru! În primul rând, atunci când înregistrează o organizație la adresa unui sediu rezidențial și dacă organizația are datorii, ofițerii FSSP pot vizita acest sediu rezidențial pentru a sechestra proprietatea existentă a organizației în incinta rezidențială. De asemenea, merită să verificați dacă apartamentul vândut nu este grevat (sechestru sau gaj) și dacă este liber de drepturile (inclusiv drepturile potențiale) ale terților. În orice caz, atunci când cumpărați un imobil, este mai bine să contactați un avocat sau un agent imobiliar cu documente pentru apartament pentru o verificare detaliată a purității juridice a tranzacției.

Anna | 20.02.2019

Buna ziua! Proprietarii imobilului sunt eu, sotul meu si doi copii mici, planuim sa vindem apartamentul, spuneti-mi la incheierea unui acord preliminar, trebuie sa indicam toti proprietarii casei ca vanzator??? Multumesc

admin | 05/03/2019

Salut Anna! La vânzarea unui apartament cu cotă-parte de copii minori, fiecare proprietar de copil poate fi indicat ca vânzător cu o notă că un reprezentant legal (părinții) acționează în numele său. De asemenea, libertatea formularului de contract permite indicarea parintilor ca vanzatori, cu avertismentul ca parintele este si reprezentantul legal al copiilor care au cota in apartament.

Lyudmila | 24/04/2019

Bună seara. Va rog sa-mi spuneti, daca sunt trei proprietari, se poate incheia un preacord doar cu unul dintre proprietari?

admin | 08/05/2019

Bună Lyudmila! La vânzarea întregului apartament, contractul preliminar de cumpărare și vânzare trebuie să fie semnat de fiecare dintre proprietarii spațiilor de locuit sau reprezentanții legali ai acestora sau reprezentanții lor prin împuternicire cu împuternicirile corespunzătoare.

Svetlana | 28/04/2019

Buna ziua! Proprietarii proprietății sunt eu, soțul meu și două fiice (8 și 15 ani). La încheierea unui acord preliminar, este posibil să indicați că un depozit de 10-15% din tranzacție va fi depus în contul fiicei mai mari. Iar notarii încă refuză să întocmească un astfel de acord banca spune că îl putem întocmi noi. Care este corect?

admin | 08/05/2019

Bună Svetlana! Tranzacțiile de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare nu sunt tranzacții supuse legalizării notariale obligatorii, așa că puteți întocmi acordul de care aveți nevoie contactând un avocat sau un avocat. De asemenea, puteți descărca exemple de contracte pe diverse portaluri juridice de pe Internet. În orice caz, este mai bine să contactați un specialist (avocat sau avocat) pentru a întocmi actele legale.

Oleg | 29/10/2019

Buna ziua! Vand apartament. Cumpărătorul are o ipotecă și nu are fonduri pentru un depozit sau avans. Agentul său imobiliar sugerează să scriem o chitanță pentru bancă în care să menționăm că am luat un avans sau un depozit (care nu este încă clar), deoarece au făcut un avans de 15%. Cumpărătorul, la rândul său, va scrie o chitanță de răspuns în care să precizeze că nu are nicio pretenție la returnarea acestor fonduri. În acest caz, trebuie să umflam costul apartamentului cu 15% pentru ca banca să aprobe costul integral al apartamentului. Cât de legitimă este o astfel de schemă? Din câte îi înțeleg, ei nu doresc să încheie un acord preliminar. Care sunt consecințele pentru mine ca vânzător? Multumesc.